住宅購入プロセスの大きさは誇張することはできません。統計的に言えば、あなたの家はあなたが今までに作った中で最も大きくて費用のかかる買い物になるでしょう。正しい方法で行うことはあなたの最大の関心事です.それは正しい住宅ローンから始まります。よく知られているオプションは、伝統的に20％のダウンを必要とする従来の住宅ローンから、わずか3.5％のダウンを必要とするFHA住宅ローンから、兵役とその家族向けのVA住宅ローンまで豊富です。数百万人の住宅購入者が、これら3つの幅広い種類の住宅ローンのいずれかに該当します.あまり一般的でないオプションはどうですか？それらも存在します。最もエキサイティングで収益性の高い住宅ローンのオプションの1つは、USDAローンです。これは、主に農村地域の居住者向けに予約されている住宅ローン商品の一種です。 「適格な農村地域の主な居住地として適切で、控えめで、まともな、安全で衛生的な住居」の購入または借り換えのために設計されたUSDAローン。米国農務省の管理下にあるUSDA融資プログラムは、正式には「USDA農村開発保証住宅ローンプログラム」として知られています。 USDAの購入ローンは、セクション502ローンと呼ばれることもあります。 USDAの修理ローンおよび助成金は、セクション504ローンまたは助成金と呼ばれることもあります.住宅ローンのオプションを検討していて、USDAローンの資格があると思われる場合は、読み続けてください。次の段落では、さまざまな種類のUSDAローンと保証、パラメーターと基本的な適格要件、一般的な閉鎖費用、およびUSDAと従来のローンの主な違いについて説明します。.USDAモーゲージローンとは?USDAの融資は、低所得および中所得の住宅購入者および適格地域の住宅所有者向けに設計されており、USDAは「人口が35,000人未満の農村地域」と定義しています。購入しようとしている地域が適格かどうかを判断するには、USDA Rural Development Program Eligibility Mapを確認してください.地理的制限が優先されます。他のすべての適格基準を満たしていても、適格な領域外で所有者が居住する家を購入（または修理）している場合、USDAローンの資格はありません。米国の土地面積の大部分はUSDA適格ですが、その土地のほとんどはまばらに居住しているため、ほとんどのアメリカ人は資格がありません.USDAの融資は、民間の貸し手によって行われ、USDAによって保証される（保証されたローン）か、USDA自体によって行われる（直接ローン）ことができます。 USDA助成金はUSDA資金から支払われます.USDAローンには、非常にゆとりのある前払金の要件があります。ほとんどの場合、頭金は必要ありませんが、お金を入れることで、もちろんローンの長期コストを削減できます.USDAローンには、バイヤー向けの緩い基準もあります。信用度が不完全な場合：「FICOスコア」が580以下であっても、失格とは限りません。信用履歴が限られているか存在しないバイヤーの場合、適時かつ一貫した家賃または公共料金の支払いを確認するなど、代替の（非信用）引受方法が存在します.これらの機能により、USDAローンは低所得層の購入者と所有者、信用度が完全ではない購入者、初回購入者、個人貯蓄が最小限の購入者と所有者に最適です。ただし、地理的な制限を超えて、USDAローンにはいくつかの重要な欠点があります。特に、買い手は高価な住宅ローン保険に加入する必要があります. USDA住宅ローンの種類USDAローンは、あなたの家計収入、現在の生活状況、住宅のニーズに応じて、3つの主要な種類があります。.すべては所有者-居住者向けに設計されています。これらは、家主や2番目の家の所有者が使用することはできません。すべてが固定金利を持っています-調整可能な金利USDAの住宅ローンなどはありません。 USDAの住宅ローン金利は、比較可能な従来の住宅ローン金利よりも低くなる傾向があります（場合によっては全体のパーセンテージポイント）。 VA住宅ローンとVA合理化リファイナンスローンの金利とほぼ一致しています。.一戸建て住宅保証ローン 民間の貸し手によって発行されます。それらは想定されているため、条件を最小限に変更するだけで売り手から買い手に移すことができます.元本の最大90％がUSDAによって保証され、購入価格の最大100％が融資されます。保証されたローンには、厳格なローン制限はありません。ほとんどの場合、ローンの規模は、住宅比率や負債対収入比率などの引受に関する考慮事項に関連しています.保証付きローンは次の目的に使用できます。新規または既存の住宅の購入新しい家を建設するサイトの購入既存の家の購入およびそれに続く改修またはリハビリ既存の住宅の適格住宅ローンの借り換え特定のサイト準備作業特定のプロパティのアップグレード（ブロードバンドインターネットやエネルギー効率の良いアップグレードを含む）.資格を得るには、お住まいの地域の「中程度の収入」のしきい値以下になる必要があります。ほとんどの場所で、このしきい値は総世帯収入の75,000ドルから80,000ドルの間に設定されていますが、大規模な世帯や、アラスカやハワイなどのコストの高い地域では高くなる可能性があります。森の首に関する情報については、農村開発保証住宅収入制限チャートを確認してください.一戸建て住宅直接ローン 「合理的に満たすことが期待できる条件で他のリソースから融資を受けることができない」低および非常に低所得の家族のために設計されています。それらはUSDAによって直接作られ、購入価格の100％までの資金を調達できます。また、住宅が販売価格よりも高く評価された場合、適格な閉鎖費用.保証されたローンのように、彼らは仮定できます。保証付きのローンとは異なり、直接ローンは既存のローンの借り換えには使用できません。それ以外の場合、適格な用途は、USDA保証ローンとほぼ同様です。.直接ローンもまた、厳格なローン制限の対象となります。地方の住宅価格に応じて、郡から郡へのこれらの制限は年々変更される可能性があります。低コストの農村部では、上限は115,000ドルから120,000ドルまで低くすることができます。カリフォルニア、アラスカ、ハワイなどの高価な州のコストの高い地域では、制限が500,000ドルを超えることがあります。郡に関する特定の情報については、農村開発地域のローン制限地図を確認してください.USDAの直接ローンで融資された住宅は、以下を含む特定の「謙虚さ」の基準を満たす必要があります。2,000平方フィート以下の居住可能エリア（一部の例外を除く）該当するエリアローン制限を下回る市場価格地下プールはありません収入を生み出す活動（ワークショップや趣味農場など）向けに設計または装備されていないノーマネーダウン構成と資金調達された閉鎖費用に加えて、USDAの直接ローンにはしばしば、非常に低所得の借り手が毎月の支払いを支払うのを助ける支払い補助金が付いています。最も貧しい借り手にとって、これらの補助金は金利を劇的に下げることができます-場合によっては1％の低さです。ただし、これらの補助金は許されません-ローンの存続期間にわたって徐々に返済する必要があります.幸いなことに、USDAの直接ローンには長い返済期間があります。最も困needしている借り手に発行されたローンは、最長38年間フロートすることができます.一戸建て住宅修理ローンと助成金, セクション504住宅修理プログラムに基づいて発行された2つの大きなカテゴリに分類されます：「家を修理、改善、または近代化するための超低所得住宅所有者への融資」と「健康と安全上の危険を取り除く高齢者の超低所得住宅所有者への助成金」 」修理ローンの利率は、20年の期間にわたって1％に固定され、元本は最大20,000ドルです。助成金の上限は、インスタンスあたり7,500ドルです。被付与者が3年以内に家を売却しない限り、返済する必要はありません。ローンと助成金の両方は、地元の中央値の50％未満の収入を持つ住宅所有者のために予約されています。助成金は62歳以上の住宅所有者に制限されています.一般的な資格要件上記で概説した製品固有の要件に加えて、適格性に影響する他のいくつかの要因があります。ロケーション：USDAローンの資格を得るには、買い手または住宅所有者が、USDAの適格な地域（通常、大都市の端にある農村地域や遠く離れた郊外地域）で購入する（または既に住んでいる）必要があります。サンフランシスコ、シカゴ、ボストンなどの主要ハブ都市からの通勤距離が短い場合は、資格がありません.市民権または在留資格：USDAの対象となる住宅所有者および借り手は、米国市民または永住者であるか、特定の長期ビザを保有している必要があります.連邦プログラムの資格：USDAの融資および助成金の受領者は、刑事上の有罪判決または過去の詐欺行為のために、「連邦プログラムへの参加を一時停止または禁止」することはできません.クレジットリスク：USDAの理想的な借り手は、FICOスコアが640以上です。スコアが低い借り手は、資格を得る前に追加情報を提供する必要があり、より高い金利に直面する可能性があります。資格の可能性は、信用リスクが増加するにつれて著しく低下します。最近の延滞（12か月以内）は、借り手の申請を深刻に危険にさらす可能性があります。ただし、貸し手の方針によっては、信用が乏しいまたは限られた借り手は、家賃や光熱費などの義務について、長年にわたるタイムリーな支払いパターンを示すことで資格を得る場合があります.定収入：理想的な借り手は、長期間-2年以上にわたって安定した収入を示すことができます。ただし、農業などの予測不可能なまたはブームとバストの活動に関与する借り手については例外を設けることができます。.住宅比率：公正から良好な信用がある場合、通常、住宅比率を29％未満に維持する必要があります。つまり、毎月の合計支払額（元本、利子、住宅危険保険、住宅ローン支払保護保険、税金）は収入の29％を超えることはできません。あなたが優れた信用を持っている場合、ほとんどの貸し手は29％の規則を放棄します。.負債比率：あなたの家計の負債比率-あなたの収入の割合としてのあなたの債務の合計シェア-通常、41％を超えることはできません。繰り返しますが、優れた信用を持つ借り手に対して例外を設けることができます.認定する必要があるものUSDAの融資申し込みプロセスでは、以下を提供する必要があります。運転免許証、パスポート、軍事ID、またはその他の政府発行の承認されたID少なくとも2か月前からスタブ（またはコピー）を支払う「W-2フォーム」および「1099フォーム」を含む、3税年前の損益計算書少なくとも2か月前にさかのぼる銀行および投資収益（明細書）の証拠少なくとも2年間の安定した仕事の証拠（税務フォームで十分です）自営業者の場合、現在の税年度の損益計算書（現在まで）あなたの個人的な状況、信用履歴、あなたが申請しているローン、およびその他の要因に応じて、追加の書類が必要になる場合があります.閉会費用ほとんどの住宅ローンのように、USDAローンには多くの閉鎖費用がかかります。以下の箇条書きは、一般的なガイドとしてのみ意図されています。コストは、場所、市場の状況、頭金のサイズ（ある場合）、および貸し手のポリシーによって大きく異なります。ただし、USDAローンの次の閉鎖費用の一部またはすべてを支払う準備をする必要があります。住宅ローン保険：USDAローンには、融資額の1.00％に相当する前払い保険料が必要です。たとえば、200,000ドルのローンに対して2,000ドルです。その後、融資期間中、融資額の0.35％に相当する継続的な年次住宅ローン保険料が必要になります。前払いプレミアムは、クロージング時にローンに組み込むことができます.前払固定資産税：通常、締め切り日から次の固定資産税の期日までに発生する固定資産税を前払いする必要があります。閉鎖時期、家の価値、地方税率に応じて、これは数百または数千ドルに達する可能性があります.前払いハザード保険：通常、初年度の住宅所有者保険料を前払いする必要があります。あなたの家の価値と場所に応じて、これは数百ドルから数千ドルに及ぶことがあります。このアイテムは、締め切り前に締め切り外に支払うのが慣習です.不動産調査：不動産調査の依頼が必要になる場合があります。ほとんどの場合、調査は住宅ローン調査と呼ばれるものになります。これは、不動産の説明の歴史を不正確および不利な主張の証拠と組み合わせた比較的おざなりな演習です。状況によっては、場所の調査が必要です。これは、建物、地役権、調査モニュメント、その他の重要な機能の正確な位置を特定するオンサイト調査です。取引に新しい建設住宅または最近の区画が含まれる場合、より包括的な境界調査が必要です。境界調査は、不利な使用または侵食の潜在的な兆候を特定しながら、施設の輪郭とパラメーターを正確にマッピングする現地調査です。住宅ローン調査の費用は通常500ドル未満です。境界調査には数千ドルの費用がかかりますが、通常は必要ありません.不動産鑑定：貸付を開始することに同意する前に、貸し手は、住宅が売り手の提示価格に見合う価値があることを確認し、「差し押さえ」の場合の損失のリスクを減らすために、不動産査定を要求します。 USDA直接融資の場合、USDAは自身の口座で査定を委託します。評価は通常500ドル未満です.家の点検：技術的にはオプションですが、特に古い家の購入者には、家の検査を強くお勧めします。検査官は、潜在的な安全上の危険性と即時の修理が必要なアイテムを特定するために、主要な家屋や建物を含むプロパティの居住可能な構造を徹底的に検査します。検査の費用は通常500ドル未満ですが、複数の別棟がある大規模な住宅や不動産ではより高価になる可能性があります.タイトル検索：タイトル検索では、プロパティの所有チェーン（所有権）を、最初のプラットまたは区画から現在まで調べます。これにより、売り手は販売する不動産をリストする権利の範囲内になり、将来不動産に対する請求のリスクが軽減されます。タイトル検索の費用は通常、$ 400未満です.タイトル保険：タイトル検索の費用をカバーするタイトル保険は、古い先取特権や忘れられた契約など、タイトル検索で明らかになった問題に対する金銭的保護を提供します。また、財産に対する請求に対する継続的な保護を提供します。タイトル保険の費用は劇的に変化する可能性がありますが、費用として少なくとも1,000ドル（1回限り、終了時に支払われる）を予算化するのが賢明です。.記録と転送：販売は、適切な当局（通常は市または郡の住宅部門）に記録されるまで公式ではありません。これには通常、手数料の記録とスタンプの転送という2つの異なる料金がかかります。これらのアイテムを合わせると通常数百ドルかかりますが、正確な金額は場所やプロパティの値によって大きく異なります.洪水の判定と環境評価：川の土手など、明らかな洪水リスクのある地域に住んでいない場合でも、低コストの洪水判定を依頼して、現在の洪水ゾーンマップで家を見つけ、洪水保険が必要かどうかを判断する必要があります。必要です。通常、これには100ドル未満の費用がかかりますが、継続的な洪水監視（および必要に応じて洪水保険）が長期的な費用に追加される可能性があります。特定の地域では、他のタイプの環境評価が必要です-たとえば、米国西部の一部での火災危険評価.オリジネーションフィー：一部の貸し手は、弁護士費用、書類費用、宅配便費用、エスクロー費用など、閉鎖に伴うことが多い軽微な費用や費用の多くを簡素化するためにオリジネーション費用を請求します。オリジネーション料金は購入価格の1％を超える場合がありますが、サイズと構成には法的および慣習的な制限があります。疑わしいときは、貸し手に、オリジネーション料金に含まれるものを詳細に説明してもらいます。疑わしい広告申込情報を呼び出すことを恐れないでください.ポケット外の閉鎖費用の回避多くのUSDAの借り手は、ポケット外の閉鎖費用を削減または完全に排除できます。いくつかのコスト削減または排除方法は、USDAローンプログラムに固有のものですが、他の方法は、住宅購入者のより広い範囲で利用可能です。それらをローンに転がす：あなたの家がその販売価格よりも高く評価された場合、USDAローンプログラムにより、クロージングコストに融資することができます。あなたはあなたの家の販売価格とその評価された価値の間の違いだけに融資することができます。たとえば、$ 150,000のオファーを提出し、自宅で$ 155,000を評価する場合、最大$ 5,000のクロージングコストを賄うことができます。超過分は、まだ自己負担で支払う必要があります.売り手に支払いをする：販売者は、住宅の販売価格の最大6％を閉鎖費用として支払うことができます。たとえば、200,000ドルの家で最大12,000ドルです。それは通常、閉鎖費用をカバーするのに十分以上です。この戦術は、買い手の市場では特に一般的であり、必死の売り手は販売を確実に進めるために数千ドルを手放すことになります。より熱い市場では、売り手は通常、一緒にプレイする気が少なくなります.友達や家族から贈り物をもらう：閉鎖費用を賄うためにお金を借りることはできません。ただし、返済する必要のないギフトを受け取ることはできます。このような贈り物は通常、友人や家族からのものであり、関心を集めることはできません.貸し手クレジットを取得する：貸し手は、購入価格の一部を割引ポイントを介して買い手に貸し戻すことがあります。割引ポイントは、ローンプリンシパルの小さなスライスです（通常1％。ただし、割引ポイントはハーフポイントとクォーターポイントに分割できます）。割引ポイントは、その使用方法に応じて、ローンの閉鎖費用の一部またはすべてを相殺できます。ただし、トレードオフがあります。割引ポイントごとにローンの利率が0.25％上昇し、毎月の支払い額が増加し、ローンの長期コストが上昇します。これは、現時点で現金が不足しているが、時間の経過とともに収入が増加するか、比較的迅速にローンを借り換える場合に適したオプションです。. USDAと従来の住宅ローンの主な違い1.比較的緩い信用要件USDAのローンは、従来の住宅ローンよりも緩い引受要件を持っています。優れた信用（FICOスコアが約720を超える）の借り手は、これらのローンで間違いなく最高の金利と条件を取得しますが、FICOスコアが580未満の申請者は承認される可能性が高くなります。また、申込者は家賃や公共料金の支払い履歴などの非信用確認方法に頼ることができるため、むらのある信用は自動失格者ではありません。通常、この種の償還請求権は、従来のローン申請者には利用できません。.2.地方および準地方でのみ利用可能USDAの融資は、主要な都市中心部から遠く離れた農村部および半農村部の居住者を対象としています。言い換えれば、米国の土地の大部分はUSDAの融資プログラムでカバーされていますが、その国の住民のほんの一部が対象です。従来のローンは地理的に制限されていません.3.低額または前払い不要USDAに適格なほとんどの借り手は、お金を貯めることなく、つまり購入価格の100％の資金で逃げることができます。より高い資産の借り手はいくらかのお金を下ろすように頼まれるかもしれませんが、従来の住宅ローンの歴史的な20％のベンチマークに近いところはありません。言うまでもありませんが、これは、従来のローンの頭金を支払う余裕のない低資産の借り手にとっては大きな取引です.4.潜在的に高価な住宅ローン保険USDAの購入および借り換えローンには住宅ローン保険が必要です。頭金や住宅価格に関係なく、前払いプレミアム（ローンに繰り入れることができます）は、販売価格または住宅価格の1％に設定されます。現在の年間保険料は、残りの元本の0.35％に設定されています。従来の住宅ローンは、買い手が20％未満を下回らない限り、住宅ローン保険を必要としません。.5.金利は通常低いUSDAローンの金利は、ほとんどの場合、従来のローンよりも低くなっています。借り手の信用やその他の要因に応じて、その差は1パーセントポイントにもなります。.6.閉鎖費用はローンに繰り込むことができますUSDAに適格な借り手は、閉鎖費用をローンに組み入れることができ、自己負担費用を劇的に削減または完全に排除することができます。ノーダウンペイメント機能と同様に、これはクロージング時に数千を払う余裕がない低資産の借り手にとって大きな取引です。割引ポイントを取得することにより、閉鎖費用を従来のローンに繰り込むことができます。しかし、それはローンの金利を引き上げ、その長期コストをジャッキアップします.7.認定バイヤーはローンを引き受けることができますUSDAの直接および保証付きローンが想定されます。 USDAが融資する住宅が売却されると、ローンは売り手から買い手に移転され、そのレートと条件はほとんど変更されません。もちろん、買い手は信用と収入のチェックを受ける必要があり、USDAの地方開発事務所は各仮定を承認しなければなりません。バイヤーも追加の資金調達を求める必要があるかもしれません。それでも、単なる仮定の可能性は、通常想定されない従来のローンに対する大きな利点です。.8.キャッシュアウトの借り換えは許可されていませんUSDAの保証および直接ローンプログラムでは、キャッシュアウトの借り換えはできません。 USDAが支援する住宅の価値を借りて借りたい場合は、十分な資本を構築し、住宅資本の信用枠を取り戻すまで待つ必要があります。対照的に、従来のリファイナンスローンでは、リファイナンスローンで住宅の価値に対して借りる（現金を引き出す）ことができます。ただし、ローンが貸し手または政府のローン対価値の制限（通常は80％〜100％家の現在の値または元の購入価格、貸し手とローンプログラムに応じて）.9.単一家族、所有者専用住宅のみUSDAの融資プログラムは、一戸建て住宅の所有者と居住者を対象としています。集合住宅は都市部よりも農村部ではまれですが、小さな町でデュプレックスやコンドミニアムを購入しようとする人々にとってこれは依然として潜在的な欠点です。従来の住宅ローンは、はるかに幅広い種類の住宅を購入するために使用でき、はるかに緩い居住制限を持っています.最後の言葉USDAの住宅ローンはニッチ製品です。ほとんどの家族は資格がありません。都市居住者と郊外居住者にとっての朗報：20％を下げる余裕のない資源の少ない住宅購入者には、他にも多くの選択肢があります。ニーズに最適なオプションを選択することは、夢の家を選択するほどエキサイティングではないかもしれませんが、長期的には数千（または数万）節約できます.もし、あんたが 行う USDA住宅ローンの資格を得て、あなたの祝福を数えてください。アメリカの住宅購入者の最も幸運なサブグループの1つにあなたが参加するのは、あなたが国の予備兵隊の一部として行った軍事的または個人的な犠牲で直面した危険ではなく、あなたが人生を作るために選んだ場所に完全に起因します。一部の都市は間違いなく国に住むことはそれ自体が犠牲であると信じていますが、広いオープンスペースと優しい笑顔へのあなたの愛が彼らの考えを気にするすべての中心にいるというあなたの衝動を上回るなら?USDA住宅ローンの資格がありますか?
