FHAモーゲージローンとは-要件、制限、資格

あなたがほとんどのアメリカ人と同じなら、この取引はあなたがあなたの人生で行う最大の単一の投資を表します。また、住宅ローンで購入資金を調達している可能性もあります。しかし、住宅ローンには多くの種類があり、そのほとんどはあなたの状況に適していない.

どのタイプのローンがあなたに適しているかをどのように知りますか？最初のステップは、一般的なローンの種類についてさらに学ぶことです.

この投稿では、従来の住宅ローンの一般的な代替手段であるFHA住宅ローンについて知っておく必要のあるすべてを説明します。 FHAローンには多くのサブタイプがあり、さまざまな制限と適合性があります.

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FHA住宅ローンとは?

FHAローンは、信用組合や伝統的な銀行を含む民間の貸し手によって発行されます。融資は連邦住宅局によって保証されており、賃貸物件や別荘ではなく、所有者が居住する住宅を対象としています。.

一般に信じられていることとは反対に、FHAの融資は連邦政府によって直接発生したものではありません。ただし、借り手がFHAローンの不履行になった場合、連邦住宅局の保険契約により金融機関は金融損失から保護されます。.

FHAは、1934年以来4,000万件以上の住宅用不動産ローンに保険をかけています。「低い頭金要件」（購入価格の3.5％という低さ）と不完全な信用を持つ借り手に対するゆるい引受基準のおかげです。 600 FICOスコア）、このプログラムは、初めて住宅を購入する人、個人貯蓄が限られている人、信用度の低い借り手に人気があります.

FHAローンには、プライベートモーゲージ保険やモーゲージ支払い保護プランなどの高価なモーゲージ保険など、いくつかの顕著なマイナス面があります。 FHA借入は、高価格市場のバイヤーに影響を与える可能性のある販売価格の制限も経験します.

FHAローンの種類

FHAモーゲージローンには、年齢、資産、収入、現在のホームエクイティ（存在する場合）に応じていくつかの異なるフレーバーがあります。.

固定金利購入ローン. 203bモーゲージローンとも呼ばれ、これは最も人気のあるFHA購入ローンです。条件はさまざまですが、15年と30年が最も一般的です。金利は、従来の同等の住宅ローンよりも低くなる傾向があります。 203b住宅ローンは1〜4世帯の住宅で使用できます。.
調整可能レートの購入ローン（ARM）. セクション251調整可能金利住宅ローンプログラムの下で、FHAは、金利が年間1パーセントポイント以下、全期間にわたって5パーセントポイント以上上昇する可能性のあるARMを保証しています。借り手は、引き上げの少なくとも25日前に保留中の金利引き上げの通知を受け取ります.
マンションローン. セクション234cローンとして知られるFHA保険付きのコンドミニアムローンは、4ユニットを超える開発地域内の個々のマンションユニットの購入に融資する30年固定金利商品です。厳格な占有要件はないため、借り手はFHA支援のコンドミニアムローンを使用して、賃貸収入を得ることができます。ただし、どのような開発においても、FHAで保証されたローンの少なくとも80％は所有者と居住者に対して行われなければなりません。.
安全な借り換えローン. FHA Secure Refinanceローンは、従来の住宅ローンの借り手が固定金利のFHA担保住宅ローンに借り換えられるように設計されています。非行は必ずしも失格とは限りませんが、従来のARMでの月額支払いの増加によるものでなければなりません。非滞納の借り手は、あらゆるタイプの従来のローンを借り換えることができます。安定した収入、許容できる信用格付け、合理的な負債対収入比率を含む、標準的な資格要件が適用されます.
ホームエクイティ転換住宅ローン（HECMまたはリバース住宅ローン）. 一般にリバースモーゲージとして知られているHECMを使用すると、62歳以上の所有者-居住者の高齢者は、毎月の住宅ローンの支払いや引越しをせずに、ホームエクイティをタップして既存の住宅ローンの残りを支払うことができます。貯蓄や債券が限られている高齢者にとって、HECMは非課税の現金の優れた源泉ですが、住宅所有者とその相続人にとって重要な法的および財政的影響があります。.
卒業支払ローン. セクション245ローンと呼ばれる卒業式の支払いローンは、中期的に収入が大幅に増加することを期待する所有者居住者向けです。たとえば、トレーニングの後期の専門家やエンジニアを目指しています。段階的支払いローンの毎月の支払いは、5年または10年にわたって増加する可能性がありますが、その後は残りの期間は一定です。年間増加率は、5年計画では2.5％から7.5％、10年計画では2％から3％の範囲です。.
エクイティローンの拡大-セクション245a. Growing Equity Loanプログラムの目的は、より多用途である点を除き、Graduated Payment Loanプログラムと似ています。所有者が所有する1〜4世帯の住宅、マンション、共同住宅のシェア、および改修予定の住宅の購入に適用できます。リハビリテーション。毎月の支払いは1％から5％の間で毎年増加し、ローンの条件は22年を超えることはできません.

認定する必要があるもの

FHAローンの申請プロセス中に、貸し手を提供する必要があります。

運転免許証、パスポート、軍事IDなどの政府発行の身分証明書
少なくとも30日前までにスタブ（またはコピー）を支払う
最新の2課税年度の「W-2フォーム」や「1099フォーム」などの損益計算書
直近2か月間の銀行口座および投資口座の明細書（またはコピー）

自営業者またはビジネスを所有している場合は、以下も提供する必要があります。

現在の税年度の現在の日付までの損益計算書
すべてのスケジュールを含む、最近の2つの税申告書

閉会費用

ほとんどの住宅ローンと同様に、FHAローンにはさまざまな閉鎖費用が伴います。費用は、貸し手、地理的位置、市況、頭金によって大きく異なります。 FHAローンの次の閉鎖費用の一部またはすべてを支払うことが期待できます。

住宅ローン保険：FHAローンには、融資額の1.75％に相当する前払い保険料が必要です。たとえば、200,000ドルのローンに対して3,500ドルです。 78％のローン対価値比（LTV）まで必要とされる継続中の民間住宅ローン保険料（PMI）は、この項目には考慮されません。.
前払固定資産税：ほとんどの場合、締め切りから次の納税期日までに発生する固定資産税を前払いする必要があります。あなたの家の価値、地方税率、締め切り日に応じて、これはあなたに数百または数千ドルを戻すことができます.
前払いハザード保険：これは、最初の1年分の住宅所有者保険料をカバーします。これは、数百ドルから数千ドルの範囲です。ほとんどの場合、クロージング以外で支払われますが、予算に織り込む必要があります.
不動産調査：不動産調査の範囲と包括性はさまざまです。住宅ローン調査では、現在の不動産の説明と以前に記録された説明を単に比較し、潜在的な不正確性を特定します。ロケーション調査では、建物、地役権、および以前の調査記念碑を正確に特定する徹底的なオンサイト検査が含まれます。境界調査はより徹底的です-侵入や不利な使用の証拠と同様に、プロパティの正確なコーナーと境界を特定します。調査費用は詳細レベルと施設の規模によって異なりますが、多くは500ドル未満です。詳細な境界調査は5,000ドルを超えることができます-ただし、ほとんどのトランザクションでは境界調査は必要ありません.
不動産鑑定：貸主委託の不動産鑑定では、売り手が要求している価値があるかどうかを検証します。これにより、差し押さえが発生した場合の貸し手のリスクが軽減されます。通常、評価は必須であり、多くの場合500ドル未満です。.
家の点検：住宅の検査では、住宅の主要構造と居住可能な建物を対象としています。それは家の状態に対する拘束力のある保証ではありませんが、検査は潜在的な安全上の危険または修理が必要な要素を特定できます。通常、貸し手は検査を必要としませんが、特に古い家では特に強くお勧めします。あなたの検査のために200から500ドルを支払うことを期待してください.
タイトル検索：この重要なステップは、財産の所有権と所有権の連鎖をその存続期間全体にわたって検証し、売り手が財産をあなたに売却する権利を持っていることを確認します。 100ドルから400ドルのどこかで支払うことを期待します.
タイトル保険：タイトル保険は、タイトル検索で発見された問題（潜在的先取特権や契約など）を修正するコストをカバーし、財産に対する請求に対する継続的な保護を提供します。タイトル保険の費用は州によって大きく異なりますが、1,000ドルが目安です.
記録と転送：すべての住宅販売は、そのプロパティが所在する管轄区域（通常は市または郡）で記録する必要があります。ほとんどの場合、乗り換えスタンプ（手数料）も必要です。司法管轄区と財産価値に応じて、これらのアイテムに数百ドルを支払うことを期待してください.
洪水の判定と環境評価：現在の洪水ゾーン内に家を置き、洪水保険が必要かどうかを判断するには、洪水の判定（場合によっては継続的な洪水監視）が必要です。これらのアイテムは通常、閉鎖時に100ドル未満の費用で済みますが、洪水保険は継続的に大幅に高くなる可能性があります。特定の地域では、カリフォルニアの火災危険評価など、他の種類の環境評価が必要です.
オリジネーションフィー：オリジネーション料金は、宅配便料金、書類料金、エスクロー料金、弁護士費用などの雑費をまとめるためのキャッチオールとしてよく使用されます。それらは購入価格の1％を超える可能性があり、終了時に必要な現金を大幅に追加します。オリジネーション料金に含まれているものが明確でない場合は、貸し手に各項目別料金を説明してもらいます。個々のポイントで挑戦することを恥ずかしがらないでください.

法律により、売り手は売却価格の最大6％を成約に向けて支払うことができます。それは通常、閉鎖費用をカバーするのに十分以上です。買い手の市場では、クロージングコストに向けて数千ドルを蹴ろうとする意欲的な売り手は取引を完了するのが簡単ですが、売り手市場ではその慣行ははるかに一般的ではありません.

FHAと従来の住宅ローンの主な違い

クレジット要件は リラックスした. FHAローンは、連邦政府によって保証されています。これにより、貸し手の金融リスクが大幅に軽減され、プライムを下回るクレジットで消費者へのFHAローンを自由に引き受けられるようになります。 The Mortgage Reportsによると、FHAは、FICOスコアが580のバイヤーに対して96.5％（3.5％減）の住宅ローンを保証し、FICOスコアが500のバイヤーに対して90％（10％減）の住宅ローンを保証しています。 FICOスコアが680未満の借り手にとって、有利な条件で従来の住宅ローンを確保するのは難しい.
購入価格には制限があります. 任意の金額で発行できる従来の住宅ローンとは異なり（「不適合」またはジャンボ住宅ローンとして知られており、417417,000ドルを超える一定の制限の対象となりますが）、FHAが保証するローンは地域によって異なる最大値の制限を受けます。現地の制限は、管轄区域（通常は郡）の販売価格の中央値に1.15（115％）を掛けることで求められます。多くの場合複数の郡を含む国勢調査で定義された大都市統計地域（MSA）では、ローカルFHA制限は最も高価な郡の販売価格の中央値の1.15倍です。米国本土でのFHAが支援する購入ローンの場合、現地の制限は271,050ドル未満または625,000ドルを超えることはできません。その上限は、一戸建て住宅の平均価格が2016年後半の110万ドルを超えるサンフランシスコなどの非常に高価な郡のバイヤーにとって悪いニュースです。ハワイ、アラスカ、および特定の米国の海外所有物では、上限米国本土の制限である938,250ドルよりも150％高い。 HECMの場合、上限は米国本土のどこでも625,000ドルで、非大陸の例外管轄区では938,250ドルです。 HUDのFHA住宅ローン制限計算機を使用して、地元の制限を見つけます.
頭金は通常小さい. FHAローンの最大のセールスポイントの1つは、低い頭金の約束です。FICOスコアが580以上の借り手に対してはわずか3.5％です。ほとんどの従来の住宅ローンは、購入価格の少なくとも10％の頭金を必要とします。それは可能いわゆる従来の97ローンを見つけます。これは購入価格の97％を3％下げて融資しますが、多くの貸し手はそれらを避け、他の紐が付いている場合があります.
住宅ローン保険Is Pricier. FHAローンの最大の欠点の1つは、住宅ローン保険の要件です。すべてのFHAローンは、ローンの規模、売却価格、ローン期間、または頭金に関係なく、融資額の1.75％の前払いの抵当保険料を負担します。将来的には、10％未満しか下がらない借り手は、ローンの全期間または完全に返済されるまで、住宅ローン保険料を支払わなければなりません。 10％を下回った借り手は、最低11年間住宅ローン保険料を支払わなければなりません。保険料は、融資額と初期LTVに応じて、期間が15年を超えるローンでは0.80％から1.05％、期間が15年以下のローンでは0.45％から0.90％です。対照的に、従来の住宅ローンは通常、前払いのプレミアムを必要としません。前払いのプレミアムが提供される場合、通常は借り手の選択で毎月のプレミアムを置き換えます。さらに、初期LTVが20％を超える従来の住宅ローンでは、住宅ローン保険は一切不要であり、LTVが78％に達すると住宅ローン保険料は自動的に停止します.
許容できる負債対所得比（DTI）は高い. 借金と収入の比率は、借手の収入（総額）に対する借手の債務（回転および割賦）の比率を測定します。 FHAは、ほとんどの貸し手が従来の住宅ローンで受け入れるよりも高いDTI値（最大43％、時にはそれ以上）で住宅ローンを保証します（通常36％以下）.
許容住宅比率はわずかに高い. 住宅比率とは、借り手の総月収に対する借り手の総月間住宅ローン支払額（ハザード保険、税金、HOA手数料などを含む）の比率です。 FHAは、住宅比率が31％のローンを保証しています。従来の住宅ローンは28％を超えるリスクがある.
前払いまたは早期支払いペナルティなし. Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Actは、2014年1月10日以降に発行された住宅ローンのほとんどの期限前償還を禁止しています。しかし、多くの従来の住宅ローンは期限前に発生しました。前払いのペナルティは、ローンの返済時期に応じて、ローンの元本の3％または4％の範囲で変動します。貸し手は長い間、FHAローンの前払いペナルティを課すことを禁止されてきたため、FHAの借り手にとっては心配する必要はありません。.
売り手は閉鎖費用の大きな割合を支払うことができます. FHAルールの下では、売り手は販売価格の6％までの閉鎖費用を支払うことができます。通常は、閉鎖時に支払われる費用を補うのに十分です。従来の住宅ローンは、販売価格の3％で売り手支払いを制限します。.
有資格バイヤーはローンを引き受けることができます. FHAで保証されたローンは想定されます。つまり、金利と条件をほとんどまたはまったく変更せずに、売り手から買い手に移すことができます。ただし、購入者に鍵を投げつけるほど、仮定プロセスは単純ではありません。 FHAは各仮定に対して明示的な許可を与える必要があり、買い手は徹底的な信用および収入のチェックを受けます。それでも、通常の住宅ローンは一般的に想定されていないので、これは意欲的な売り手と買い手にとって同様に大きな特典です.
金利は低くなりがち. すべての貸し手は異なりますが、FHAローンは通常の住宅ローンよりも金利が低い傾向があります。ただし、より長期の住宅ローン保険料は、結果として生じる貯蓄を部分的または完全に相殺することができます.

最後の言葉

新しい建設住宅の最初の住人になりたい、みすぼらしい定着剤を永遠にあなたの夢の家に変えたい、または新進気鋭の都市部の居心地の良いコンドミニアムを手に入れようとするなら、チャンスがありますあなたのために設計されたFHAローンプログラム.

ただし、FHAが保証するローンがお客様のニーズに最適なオプションであるとは限りません.

あなたが多額の頭金を支払う余裕があるか、高価な住宅市場に住むことができるなら、従来の住宅ローンがより良い財政選択かもしれません。あなたが軍のベテランである場合、VAローンプログラムは、FHAローンよりも住宅所有コストを削減できます。.

家を買うことは大したことです。ですから、疑わしいときは、trustedてて信頼できる金融専門家にアドバイスを求めてください。.

あなたはあなたの次の家の購入のためにFHA住宅ローンを検討していますか?