あなたの家で差し押さえを止めて避ける方法

住宅所有者は、さまざまな理由でこの状況に陥ることがあります。仕事を失い、もう会うことができない人もいます。他の人にとっては、健康危機により、利用可能な資金を食い尽くす多額の医療費が支払われます。また、一部の人々は、余裕のない住宅を購入するというミスを犯すため、財務のわずかな変更でさえ支払いを手に負えない程度にするだけで十分です。.

理由が何であれ、差し押さえはひどい経験です。家を失うことは常に怖くて憂鬱ですが、支払いに間に合わなかったために家を失うと、あなたのせいだと感じることができます。これは、他のすべてのストレスに加えて、恥と罪悪感を積み上げます。さらに悪いことに、差し押さえはあなたの信用度をひどく傷つけ、あなたが将来別の家を買うのをずっと難しくします.

この問題に直面している場合、それを回避するために可能な限りすべてのことを行うことは理にかなっています。現金で縛られた住宅所有者が差し押さえを防止する方法、または少なくとも差し押さえの最悪の影響から身を守る方法がいくつかあります。.

余分な現金を調達する

住宅ローンの支払いに1〜2か月以上遅れていない場合でも、軌道に乗るチャンスがあります。あなたが十分な余分な現金を集めることができれば、あなたは逃した支払いを補うことができ、差し押さえからあなたの家を救うことができます.

急いで資金を調達するいくつかの方法があります.

経費を削減

まだ予算に余裕がない場合は、予算をすべて切り捨てることから始めます。ケーブルテレビをキャンセルし、安価な携帯電話プランに戻し、ジムの会員資格を取り下げ、ボトル入りの水を飲むのをやめ、朝のコーヒーだけでも外食をやめます.

それが予算のギャップを埋めるのに十分でない場合、今度はより極端な戦略に移る時です。食料品代を削減し、手頃な価格の医療を見つけ、場合によっては車を放棄する方法を探してください。これだけベルトを締めることは苦痛ですが、家を失うよりはましです.

援助プログラムを使用する

メディケイド、SNAP（フードスタンプ）、暖房補助など、何らかの形の政府支援を受ける資格がある場合、それを受け取ります。それがあなたの予算で解放する余分なお金はあなたの住宅ローンに遅れずについていくことを可能にするかもしれない。 eneBenefits.govのBenefit Finderは、あなたの州のプログラムを見つけて申請するのに役立ちます.

ものを売る

お金を稼ぐために売ることができる価値のあるものを家で探してください。高価なアイテムには、宝飾品、電子機器、収集品、道具、楽器、さらには家具や2台目の車さえ含まれています。 eBayで持ち物を販売したり、Craigslistに投稿したり、質屋に持って行ったりできます。.

収入を増やす

収入を得るためにいくらかの追加収入を得る方法を探してください。上司が仕事で余分なシフトや残業時間を与えてくれるかどうかを確認します。それでもうまくいかない場合は、「2番目の仕事に就く」か、Uberを運転するようなサイドギグを検討してください。予備の部屋を借りることは、もしあれば、余分なお金を持ち込むもう一つの方法です.

退職基金をタップ

退職基金に貯金している場合は、早期の引き出しを検討してください。 Roth IRAを持っている場合、追加の税金や罰金を支払うことなく、そこからお金を引き出すことができます。これを行うと、退職後の貯蓄は依然として遅れますが、金融危機が過ぎた後、追いつくことを心配することができます.

従来のIRAまたは401kをお持ちの場合、早期の引き出しには税金と罰金を支払う必要がありますが、家を救うために費用がかかる可能性があります.

借り換え

一部の人々は、最初の数年間は低額で管理可能な支払いが可能な「調整可能な金利の住宅ローン」が原因でトラブルに巻き込まれ、突然手の届かないレベルに跳ね上がります。最悪の犯罪者の一部は利息のみのローンであり、利息だけでなく元本の支払いを開始しなければならない場合、はるかに高価になります。他の人は固定金利の住宅ローンを持っていますが、金利は非常に高くなっています-おそらく彼らが信用不良であったためか、おそらくその時に金利が高かったからです.

これらの状況のいずれかに該当する場合は、「住宅ローンの借り換え」だけで、毎月の支払いを処理可能なレベルまで下げることができます。あなたがあなたのローンを逆さまにしている場合でも、これはオプションになります。通常、銀行は、かなりの量の資本がない限り、住宅ローンの借り換えを行いたくありませんが、代替案がローンで差し押さえられている場合、銀行は差し押さえ手続きを行うよりも借り換えをすることでより多くのお金を稼ぐことができます.

借り換えと差し押さえ

可能であれば、住宅ローンの借り換えは、通常、差し押さえの最良の選択肢です。いくつかの利点があります。

クレジットへの最小の影響. 新しいローンを申し込むと、常にクレジットスコアが少し下がりますが、低下は一時的なものです。空売り、ローンの変更、差し押さえの代わりの証書など、他のオプションと比較して、借り換えは長期的に信用格付けへのダメージを最小限に抑える必要があります.
より手頃なローン. あなたの家の借り換えは、手頃な価格のローンに手頃な価格のローンを置き換えます。毎月の支払いは、限度額以上に引き伸ばすのではなく、予算により快適に収まるようになります.
あなたは家を守る. 最も重要なことは、借り換えをすることで家を維持できることです。あなたは書類に記入するいくつかの手間を通過する必要がありますが、それは新しい家に移動するよりもはるかに面倒です.

借り換えの方法

あなたがあなたの家で十分な資本を築いたなら、あなたの銀行はあなたのためにあなたの住宅ローンを借り換えることを喜んでするべきです。あなたがより低い金利を得ることができなくても、あなたはあなたのローン期間を延長することによってあなたの毎月の支払いを下げることができるはずです.

たとえば、200,000ドルのローンがあり、すでに50,000ドルの支払いを済ませている場合は、新しい30年ローンを150,000ドルで借りることができます。この方法で家を返済するのに時間がかかりますが、家を完全に失うよりはましです.

あまり公平性がなければ、いくつかの特別なプログラムの助けを借りて借り換えができる可能性があります。これらには以下が含まれます。

ハープ. Home Affordable Refinance Program（HARP）は、住宅が逆さまになったとしても、住宅の価値を失った住宅所有者が住宅ローンを借り換えるのに役立ちます。このプログラムは、2009年5月までに政府が後援するプログラムであるファニーメイまたはフレディマックによって設立された住宅ローンでのみ利用できます。 HARPのWebサイトで、資格があるかどうか、および申請を支援できるかどうかを確認できます。 HARPは2018年末に期限切れになるため、このプログラムを使用するには迅速に対応する必要があります。.
FHAプログラム. 住宅ローンが連邦住宅局（FHA）によって支援されている場合、借換えのためにいくつかの特別なFHAプログラムを利用できます。 FHAシンプルリファイナンスは、可能な限り低い金利を獲得し、自己負担額を低く抑えるための優れたオプションです。一方、FHAストリームラインリファイナンスは、借り換えを迅速に行い、事務処理を回避するのに役立ちます。.
IRRRL. 退役軍人局（VA）から融資を受けた住宅ローンを所有している住宅所有者は、金利削減借り換えローン（IRRRL）の資格を得ることができます。 VA StreamlineまたはVA-to-VAローンとも呼ばれるこのローンは、低金利への借り換えに役立ちます。すべての貸し手はこのタイプのローンを提供できますが、貸し手は必要ないので、このローンを提供する銀行を見つけるために買い物をする必要があるかもしれません.

住宅ローンのトレーニング

住宅ローンの借り換えができない場合は、貸し手に「住宅ローンのトレーニング」に同意してもらうことができます。これはあなたの家の運動計画のように聞こえますが、実際には住宅ローンをより管理しやすくする方法を「解決」するのに役立つ計画です。ローンの修正、猶予計画、返済計画など、住宅ローンのトレーニングにはいくつかの種類があります.

ローン変更

ローンの変更により、貸し手は、支払いをより手頃な価格にするために住宅ローンの条件を変更することに同意します。たとえば、貸し手は金利を引き下げたり、ローンを調整可能金利から固定金利に変更したり、ローンの期間を延長したりできます。ローン変更の利点の1つは、1つを申請すると差し押さえ手続きが一時的に停止し、家を救う時間が増えることです。.

ローン変更の資格を得るには、財政難に陥り、現在のローン支払いに対応できなくなったことを証明する必要があります。これを証明するには、給与、納税申告書、銀行取引明細書などの書類を提出する必要があります。また、新しい低額の支払いを行う余裕があることを示すために、試用期間を経る必要があります。.

多くの異なるローン変更プログラムがあります。住宅ローンの修正や苦労している住宅所有者に他の援助を提供するHardest Hit Fund（HHF）は、2020年末までに18州とコロンビア特別区で利用可能です。VAおよびFHAローンには、銀行が運営するプログラム.

ローンの変更を申請するには、貸し手の損失軽減部門（「ホームリテンション部門」とも呼ばれます）に連絡してください。毎月の住宅ローン明細書または貸し手のウェブサイトで、この部門の連絡先情報を見つけることができるはずです。「Making Home Affordable」（MHA）Webサイトには、申請する必要があるものに関する詳細情報があります。.

忍耐

場合によっては、住宅ローンの支払いが手の届かないところにあるという金融危機は一時的なものにすぎません。たとえば、仕事を失ったかもしれませんが、数か月後に新しい仕事を始めることになるでしょう。または、健康上の問題があり、一時的に仕事ができなくなった可能性があります.

このような状況では、寛容な合意があなたが立ち直るまであなたを助けることができます。これらの計画では、住宅ローンの貸し手は、一定の期間、住宅ローンの支払いを減らす、または一時停止することに同意します。彼らはまた、この期間中に物件を差し押さえないことを約束します。引き換えに、期間が終了すると住宅ローンの全額の支払いを再開することに同意します。また、支払いを逃した場合に追いつくために余分に支払うことに同意します.

ローンの猶予を求めるプロセスは、ローンの変更を取得するのと同じ方法で始まります。貸し手に連絡し、計画の立案を支援してもらいます。忍耐は一時的な解決策にすぎないことを覚えておいてください。それはあなたが余裕がない家に滞在するのに役立ちません.

返済計画

短期的な危機の間にいくつかの住宅ローンの支払いを逃したために差し押さえのリスクがあるかもしれませんが、あなたはすぐに立ち直り、再び支払いを満たします。この場合、返済計画はあなたに追いつき、差し押さえを避ける方法を提供します.

返済計画では、貸し手は見逃したすべての支払いを合計し、合計を小さなチャンクに分割して、一定期間にわたって通常の住宅ローンの支払いに追加します。たとえば、3,000ドル遅れている場合は、今後6か月間の各住宅ローンの支払いに500ドルを追加できます。返済期間の長さはさまざまですが、通常は3〜6か月です.

ショートセール

もはや家を買う余裕がなければ、あなたの最良の選択肢はそれを売ることです。問題は、住宅価格が下がった場合、住宅が市場で取得する金額が住宅ローンの借り入れ額よりも少なくなる可能性があり、赤のままであることです。このような場合、空売り-あなたが住宅ローンに残した金額よりも少ない価格であなたの家を売る-が解決策となります。あなたの貸し手がそれに同意する場合、あなたはあなたの家を売って、立ち去って、最初からやり直すことができます.

たとえば、あなたが現在あなたの住宅ローンの100,000ドルを借りていると仮定します。この金額を完済し、販売の完了費用を賄うには、105,000ドルで家をリストする必要があります。ただし、お住まいの地域の住宅市場は非常に寒いため、この価格ではオファーがありません.

空売りでは、家の提示価格を95,000ドルに下げることができます。クロージングコストとして5,000ドルの場合、古い住宅ローンの返済に必要なのは90,000ドルだけです。しかし、貸し手は、家で差し押さえる高価で時間のかかるプロセスを経るのではなく、この少額をローンの全額支払いとして受け入れることに同意します。一部の貸し手は、ローンの変更など、差し押さえに代わる方法を検討する前に、実際に空売りを試みることを要求します.

空売り対差し押さえ

空売りには差し押さえよりもいくつかの利点がありますが、いくつかの欠点もあります。比較方法は次のとおりです。

新しい家を買うのを待つ. あなたの家が差し押さえを通過した場合、銀行が再び住宅ローンを提供するまでに5〜7年待たなければなりません。差し押さえがあなたの手に負えない状況によるものであることを示すことができる場合、この待機期間は3年に短縮される場合があります。ただし、空売りの後、わずか2年で住宅ローンの資格を得ることができます.
販売の管理. 空売りでは、家を売るプロセスを管理します。あなたはそれをどれだけ要求するかを決めることができ、最終的な買い手が誰であるかを知るでしょう。差し押さえでは、銀行は単にあなたの家を押収し、あなたはそれがどうなるかを知る方法がありません.
社会的汚名の減少. 多くの住宅所有者にとって、空売りは差し押さえよりもはるかに恥ずかしいものではありません。近所の人にとっては、他の住宅販売と同じように見えます。銀行だけがあなたが借りているよりもあなたが財産のために少なくなっていることを知っています.
継続的な支払い. あなたの家を空売りしている間、あなたはまだ販売が完了するまで住宅ローンの支払いをし続けるためにフックにいます。対照的に、家が差し押さえになっている場合は、支払いを停止し、銀行が追い出すまで家に住み続けることができます.
クレジットスコアに対する同じ効果. ショートセールと差し押さえは、どちらもあなたの信用格付けにほぼ同額の損害を与えます。どちらのオプションでも、クレジットスコアが105〜160ポイント低下する可能性があります。両方とも、最大7年間信用報告書に残るネガティブマークを残しますが、スコアは最初の2年ほどで回復し始めます.

空売りをする方法

空売りの承認を得るには、住宅ローンの変更の場合と同様に、銀行の損失軽減部門に連絡してください。申請書に記入し、財務のすべての詳細を示す多数の文書でバックアップする必要があります。銀行はこの情報を使用して、空売りが本当に差し押さえの唯一の代替手段であるかどうかを判断します.

また、ほとんどの銀行では、空売りを受け入れる前に、買い手からの申し出が必要です。そのため、家を低価格で一覧表示し、オファーを取得して銀行に持ち込み、空売りが承認されたかどうかを待ってからオファーを受け入れるかどうかを決定する必要があります。これにより、売り手、買い手、および貸し手の間で行ったり来たりすることにより、空売りは非常に複雑なプロセスとなり、最大で1年かかることがあります。.

貸し手が売却を承認した場合、住宅ローンでまだ支払っていない余分な金額についてあなたを訴えないことに同意することも重要です。時々、貸し手はあなたがそれを売ることができるようにその先取特権、または法的拘束力を解除することに同意しますが、あなたのローンの全額の支払いとして収益を受け入れることに同意しません。代わりに、あなたの賃金を飾り立てるなどの方法で余分なお金を集めるために、あなたに対して「不足判断」を求めることができます.

アリゾナ州、カリフォルニア州、ネバダ州、オレゴン州などのいくつかの州では、空売り後の欠乏判決は違法です。これらの4つの州のいずれかに住んでいない限り、あなたは貸し手から書面による同意を得なければなりません。それ以外の場合、あなたはそれが価値があるよりも少ないためにあなたの家を売って、まだ穴にいる可能性があります.

差し押さえのリューの行為

他のすべてが失敗した場合でも、差し押さえの長い痛みを伴うプロセスを回避するためにできる最後の1つがあります。それは差し押さえの代わりに行為と呼ばれ、それはあなたが基本的にあなたの住宅ローンの貸し手にあなたの家を引き渡すトランザクションです。引き換えに、貸し手は、家が現在価値がある以上のものであっても、借金からあなたを解放することに同意します.

リュー対抵当流れの行為

代わりの行為は、実際には依然として差し押さえですが、より迅速で簡単なものです。あなたがあなたの家を引き渡すとすぐに、あなたの借金はすぐにキャンセルされます。また、差し押さえ手続きを行うことの非常に公共の恥ずかしさを避ける.

代わりの行為は、おそらく通常の差し押さえと同じくらいあなたのクレジットスコアを傷つけるでしょう。しかし、あなたは再び家を買うことができるようになるまで長く待つ必要はありません。代わりに行為を選択することで、もしあなたが不快な状況を見せることができれば、待機時間を最低5年から4年、さらには2年に短縮できます。.

差し押さえの代わりに証書を取得する方法

代わりの行為は、銀行の損失軽減部門に連絡することから始まります。ローンの変更や空売りの場合と同じ種類の書類を記入する必要があります。これは、財政難に陥り、支払いに対応できなくなったことを示します。.

あなたと同じように、あなたの銀行はおそらく最後の手段として代わりに証書を見るでしょう。差し押さえよりも費用と時間はかかりませんが、借り換えや空売りほどではありません。一部の銀行は、代わりに証書を受け入れる前に不動産の販売を試みることを要求します。そして、彼らはあなたがそれを市場に出したことを証明するために書類を要求します.

銀行が代わりに行為に同意する場合、2つの文書に署名する必要があります。最初は貸し手にあなたの家を渡し、2番目は禁反言宣誓供述書と呼ばれ、銀行があなたの住宅ローン債務の全額支払いとして証書を受け入れるかどうかを説明します。ほとんどの場合、銀行は代わりの行為の後にあなたの債務からあなたを解放しますが、まれなケースでは、あなたに対する不足の判断を求める権利を留保するかもしれません。この問題を回避するには、書類に署名する前に、代わりにあなたの行為があなたの借金を決済することを明確に述べていることを確認してください.

動作しないもの：差し押さえ詐欺

この記事で、地元の新聞、チラシ、オンライン広告を介して広告を掲載する「差し押さえヘルプ」サービスについて言及していないのはなぜかと思うかもしれません。これらのサービスは、料金と引き換えに、差し押さえからあなたの家を救うことができると主張しています。彼らは提供するかもしれません：

貸し手と交渉してローンの借り換えをする
ローンを引き継いで、銀行ではなく彼らに住宅ローンを支払う
フォレンジックローン監査を実施して、貸し手が法律に違反しているかどうかを確認します
困disしている住宅所有者のための援助プログラムを見つけるのに役立ちます
破産申請のお手伝い

残念ながら、これらのいわゆるサービスは本当に家計を守るために必死である脆弱な人々を食い物にする金融詐欺です。せいぜい、無料で使用できるHARPなどの実際のプログラムに接続するだけです。最悪の場合、彼らは銀行に行くはずの住宅ローンの支払いを盗み、さらに深く借金を掘り起こす.

一般的に、無料で差し押さえられている政府からの実際のプログラムとは対照的に、有料で差し押さえを回避するのに役立つプログラムはすべて詐欺であると想定できます。.

最後の言葉

抵当流れや空売りのような選択肢から家を救う方法がない場合もあります。幸いなことに、「後でクレジットを再構築する」ことができるので、いつか家を再び所有できるようになります。すべての請求書を迅速に支払うことと、クレジットカードの残高など、その他の債務を返済することに焦点を合わせます。約2年後、クレジットスコアが回復し始めます。.

最終的に家を購入する準備ができたら、間違いから学びましょう。そうすれば、余裕のない別の住宅ローンに陥ることはありません。家に入札する前に、計算を行い、毎月の支払いが収入の28％を超えないようにしてください。支払いを受けることができれば低いほど、別の財政的set折に直面した場合に家を維持できる可能性が高くなります.

差し押さえの可能性に直面している人にどのようなアドバイスをしますか?