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    調整可能金利住宅ローン(ARM)とは-定義、長所と短所

    最近人気が高まっているローンの1つのタイプは、ARM、または調整可能な金利の住宅ローンです。このローンでは、金利は非常に低く始まり、LIBOR(ロンドン銀行間提供金利)などの金利指数に従って時間とともに調整されます。通常、現在の金利が何であれマージンが追加されるため、金利は調整されます.

    ARMは特定の状況では非常に適切であり、他の状況では差し押さえを招く可能性があります。したがって、彼らのユニークな特徴を理解し、このタイプのローンが提供しなければならない短期的な報酬に加えて、長期的なリスクを考慮することが不可欠です。.

    おそらく、ARMに関する最も重要な考慮事項は、固定金利期間があるかどうか、レートの基になるインデックス、レートが調整される頻度、および金利または支払い上限があるかどうかに関係します。.

    固定金利期間

    最も一般的な調整可能な金利の住宅ローンは「ハイブリッドARM」と呼ばれ、特定の金利が一定期間固定されることが保証されています。多くの場合、この初期レートは、従来の30年固定ローンで得られるよりも低くなります。.

    たとえば、3/1 ARMまたは5/1 ARMは、それぞれ3年または5年の固定金利を提供します。ただし、固定期間は1か月から10年まで大きく異なる可能性があり、貸し手が許可する範囲によってのみ制限されます。一般的に、固定期間が短いほど、その期間の金利は低くなります.

    住宅ローンを借り換えたり、数年ごとに引っ越したりする多くの人々にとって、ARMは標準的な30年の固定ローンで可能であるよりも少ない利子を支払う効果的な方法です。さらに、この固定期間は、金利がどの方向に向かっているかを評価し、いつ借り換えるべきかを決定する時間を与えることができます。そうは言っても、ほとんどの人は固定金利期間の終了時またはその近くで借り換えを選択します。.

    新しい金利の計算方法

    あなたの住宅ローンの金利は、特定の金利指数と貸し手のマージンに従って調整されます.

    金利指数

    すべての調整可能な金利の住宅ローンの事務処理のどこかに埋もれて、あなたは金利の調整が基づいているインデックスを見つけるでしょう。インデックスは、国債の現在の金利や銀行が預金に対して支払う金利(COFI)など、現在の金利の一般的な指標です.

    金利が上がると、これらのインデックスが上がります。同様に、金利が下がると、これらのインデックスは下がります。ただし、各インデックスは一般的な傾向に従いますが、現在の平均金利を正確に追跡できない場合があります.

    マージン

    マージンは、新しい金利を決定するためにインデックスに追加されるパーセンテージであり、通常2%から4%の間で実行されます。たとえば、インデックスの平均が4%で、マージンが3%の場合、レートは7%に調整されます。インデックスとマージンを技術的には「完全にインデックス化された金利」と呼びますが、ほとんどの人は単に金利と呼んでいます.

    一般的に使用されるインデックスのレートは非常に低いため、貸し手が利益を上げるためにマージンが追加されます。マージンの大きさはクレジットにも依存します。あなたの信用が良いほど、マージンは小さくなります。マージンがあるため、ARMの調整後は、通常、金利を引き下げて(融資を受けたときと比較して)同等または低金利を確認する必要があります。.
    ARMを比較する場合、マージンが最大のものが必ずしも敗者ではないことに注意してください。これは、一般に低いインデックスを使用している可能性があるか、ボラティリティが低いためです。たとえば、一部の住宅ローンは、COFI(Cost of Funds Index)に基づいて金利を設定しますが、COFIは他の金利よりも上下する傾向があります。代わりに、一部のARMはLIBORを使用しますが、LIBORは少し高くなる傾向があります。金利が将来どこにあるかを知るために、ARMのインデックスが過去数年にわたってどこにあるかを見てください.

    金利の調整頻度?

    金利が調整されたら、今後どのくらいの頻度で変化するかを知る必要があります。言い換えれば、次回調整されるのはいつですか?これを知ることは、予算を立てるだけでなく、借り換えの時期を判断するためにも重要です。.

    これがいつ発生するかを知るには、ハイブリッドARMの2番目の数字を見てください。たとえば、3/1 ARMが3年後に初めて調整されることは既に知っています。ただし、2番目の数字は、その後毎年1回調整されることを示しています。とはいえ、最初の調整から2年ごと、6か月ごと、さらには1か月ごとに調整するARMもありますが、後者はあまり一般的ではありませんが.

    金利または支払い上限あり?

    金利または支払いの上限は、一定の期間に一定の額までしか上昇できないことを意味します。実際、金利が急上昇した場合でも、支払いまたは金利が短期間に急激に上昇しないように設計されたさまざまな種類の上限があります.

    金利キャップ

    金利キャップには、ライフタイムキャップと定期調整キャップの2種類があります。.

    • ライフタイムキャップは、金利が一定のレートを超えないようにします(この制限は非常に高い場合があります).
    • 定期的な調整の上限により、指定された期間内にレートが上がりすぎないようにします。たとえば、インデックスがいくら上昇しても、利率は1年あたり0.5%に制限されます。ただし、一部のARMは最初の調整に上限を設けませんが、その後の調整には上限を設けます.

    1つの重要な注意点は、インデックスが1年で上限額を超えた場合、前回の調整以降にインデックスが移動していなくても、金利は翌年の調整を継続できることです。.

    したがって、上記の例では、インデックスが1年間で1.5%上昇したが、今後数年間はそのレベルにとどまると想定しましょう。 1年目には、金利が0.5%上昇します。つまり、定期調整の上限額です。その後、2年目と3年目には、金利がインデックスと証拠金額に一致するまで、金利は0.5%上昇します。.

    金利フロア

    一部のARMには「下限」金利があり、それを下回ると金利を上げることができません。つまり、金利が大幅に低下しても、新しい金利はまったく低下しない可能性があります。これは、「フロア」が固定期間中に有効な金利、または最初に調整された金利である可能性があるためです。書類を注意深くチェックして、金利が上昇するだけかどうかを確認します.

    支払上限

    金利の上限と同様に、支払いの上限を設定すると、いつでも支払いが増えすぎないようにできます。支払い上限は、ドル単位(たとえば、毎月の支払いは毎年200ドルまでしか増やすことができません)またはパーセンテージ(たとえば、毎月の支払いは毎年10%までしか行えません).

    さらに、新しい支払いは、元の支払いではなく、前年の支払いと比較されます。たとえば、支払い上限が毎年10%で、最初に月額1,000ドルを支払った場合、調整後の支払いは、1年目が1,100ドル、2年目が1,210ドル、3年目が1,331ドルまで増加する可能性があります。.

    支払い上限は通常、金利上限とは独立して機能します。そのため、金利が大幅に上昇したとしても、それが必ずしも支払いを意味するわけではありません。反対に、あなたはまだその関心を借りており、それはあなたの住宅ローンのバランスに固定されます。これは、負の償却として知られています(以下を参照).

    実際、あなたはそれが起こっていることにさえ気付かないかもしれません。しかし、金利が上がり、支払いが上がらない場合、ローン残高は毎月下がる代わりに上がっている可能性があります。一部のARMには、現在のローン残高が元のローン残高を特定の金額だけ超えた場合に支払い上限を完全に削除する条項があります。多くの場合、これにより大きな支払いジャンプが発生します。この状況を回避するには、毎月住宅ローン明細書を確認して、ローン残高が増加していないこと、および支払いが請求対象の利息に対応していることを確認します.

    さまざまな種類のARM

    ハイブリッドARMに加えて、あまり一般的でないタイプがあります。誤解された場合、これらはあなたの経済的健康、信用、および全体的な生活の質に深刻な結果をもたらす可能性があります.

    1.インタレストオンリーARM

    利息のみのARMでは、元本を返済することなく、毎月ローンの利息のみを支払うことができます。これは支払いを下げますが、あなたが公平を築くのを助けたり、あなたの家を完全に所有することに近づくことは何もしません。このタイプのローンは、多くの場合、家を長く保つつもりがない投資家や、数年以内に家を買う余裕を期待する住宅所有者によって使用されます。.

    ただし、ほとんどの利息のみの住宅ローンは最終的にリセットされ、元本も返済する必要があるため、このようなローンを引き受けることはリスクの高いビジネスになる可能性があります。もちろん、これが起こると、支払いは劇的に増加します。そのようなローンを持っている、または検討している場合は、完全に償却されるように調整する方法と時期を理解する.

    2.負の住宅ローン

    「負の償却」は、毎月の利息よりも少ない金額を支払う住宅ローンの仮の用語です。これは、未払いの利子がローン残高に追加されるため、ローン残高が増加することを意味します。これらのタイプの住宅ローンは、支払いが理解できるほど低いため、住宅ブーム時に一般的に悪用されました。.

    ただし、ローン残高が高すぎると、住宅ローンがリセットされ、支払いが劇的に跳ね上がります。住宅ブームの前は、ほとんどの負の償却モーゲージは投資家または家のフリッパーによってのみ使用されていました。これらのローンは、単にほとんどの住宅所有者にとって災害のレシピです.

    3.支払いオプションまたは選択可能な住宅ローン

    「Pick-a-pay」住宅ローンは、支払いオプション住宅ローンとしても知られ、かなり新しいタイプのローンであり、問​​題を作成するために作られたようです。これらの住宅ローンは、人々がより少ないお金でより多くの家に入ることができるため、住宅価格が劇的に上昇したときに非常に人気がありました。これらのローンのほとんどは、毎月複数の支払いオプションを提供し、少なくとも最小の支払いを行う限り、デフォルトになりません.

    通常、すべての利息と元本の一部を支払うか、利息のみを支払うか、その月に発生した利息より少ない金額を支払うかを選択できます。ほとんどの人が最小の支払いを選択することを想像できます。つまり、未払いの利子がローンの残高を大幅に増加させる可能性があります。その後、ローン残高が特定のポイントに達すると(元の残高よりも20%多くの場合)、住宅ローンがリセットされ、支払いが劇的に増加します。.

    ピック・ア・ペイの住宅ローンは、最低支払額を支払うとローンの残高が増えると知らされていない人に売られることがよくありました。これらのタイプの住宅ローンは投資家にとって素晴らしいツールですが、彼らは通常、自宅に長く滞在するつもりの人には適していません。毎月異なる支払いオプションの住宅ローンをお持ちの場合は、ローンの書類と住宅ローン明細書を注意深くお読みになり、ローン残高を増やす代わりに下げるために支払う必要のある金額を判断してください.

    ARMの長所と短所

    これらの長所と短所は一般的にほとんどのARMに適用されますが、検討中のローンに適用されるかどうかを確認するために書類を注意深く調べてください.

    長所

    1. クロージングコストの削減. ARMの重要な利点の1つは、永久固定金利の住宅ローンよりも安いことが多いことです。.
    2. 低い固定金利. ARMに固定金利の期間がある場合、その金利は通常、永久固定金利の住宅ローンの金利よりも低くなります。.
    3. 寛大な固定金利期間. 多くの人が同じ住宅ローンを5年間も保持していないため、5/1 ARMを使用すると、初期レートを調整せずに家を売却または借り換えるのに十分な時間が与えられます。これは、特に金利環境が低いまままたは低下した場合、より低い金利で低コストで時間をかけてお金を節約できることを意味します.
    4. 大きな家の資格取得を支援. 多くの場合、最初の支払いは恒久的に固定された金利の住宅ローンよりも低いため、より大きなローンの条件を満たしやすくなります。 ARMを取得する多くの人々は、現在よりも5年間でより多くのお金を稼ぐことを期待する初めての住宅購入者です。実際、ARMは比較的低コストであり、資格を得るのが簡単なので、家の所有権への大きな足がかりになる可能性があります.

    短所

    1. 支払いの一貫性の欠如. レートが調整されると、特に毎月または6か月ごとにレートが調整される場合、予算編成が難しくなる可能性があります.
    2. 金利は上昇する可能性がある. ハイブリッドARMでは、固定期間の金利は人為的に低いことがよくあります。そのため、金利がそれほど変わらない場合でも、金利がリセットされたときに支払いが上がる可能性があります。金利が上昇した場合、金利は上限額まで上昇する可能性があり、場合によっては負の償却が発生する可能性があります.
    3. あなたは低固定金利を忘れることができます. ARMの金利は最初は30年の固定住宅ローンの金利よりも低くなりますが、リセットされます。借り換えをする前に金利が上昇した場合、30年間の低金利を見逃す可能性があります.
    4. 隠れた問題を抱えている可能性が高い. 残念ながら、住宅ローンのプロバイダーは最も倫理的なグループではないことが証明されており、ARMなどの特定の住宅ローンを悪用する傾向があります。言い換えれば、細かい活字で何も見逃していないこと、そしてマージン、支払いと利子の上限、利子下限の仕組みなどのローンの条件を理解していることを確認する必要があります。多くの住宅所有者は、このタイプのローンのために、お湯で、そして破産でさえも自分自身を発見しました.

    最後の言葉

    調整可能な金利の住宅ローンは、主に低コストと金利のために、ここ数年で人気が大幅に高まっています。しかし、彼らも深刻な虐待を受けています。それでも、あなたとあなたの経済的ニーズに合うように調整された調整可能な金利の住宅ローンは、住宅ローンのすべての条件を知っている限り、非常に有益です.

    さらに、住宅ローン、特にARMを選択するときは、個人の状況と意図を考慮してください。たとえば、長年あなたの家に住むことを期待していて、金利が常に低い場合、ARMはあなたにとって意味がないかもしれません。確かに、最初の数年でいくらかお金を節約できますが、借り換えをするときは、より高い金利でより多く支払うことになるでしょう.

    時間をかけて住宅ローンの理解と比較を行い、どの機能が最も重要かを念頭に置いてください。署名する前に必ずローン文書を徹底的に確認して、適切な住宅ローンを取得していることを確認し、落とし穴や高価な間違いを避けてください.

    調整可能な金利の住宅ローンを選択しましたか?なぜそうなのか?