ホーム評価とは-ヒントとプロセスのチェックリスト

残念ながら、最も重要な要因の1つである家事評価の結果は、あなたがコントロールできるものではありません。それでも、住宅ローンの取得または借り換えのプロセスを開始する前に、住宅評価について十分に理解することが重要です。.

住宅評価とは?

住宅評価とは、銀行またはその他の貸付機関によってケースに割り当てられた「専門家」の免許を持つ鑑定人によって行われる不動産の評価です（通常、新しい銀行規制に基づいてランダムに）。自宅の鑑定士があなたの施設を訪れ、スペースの状態を評価し、その機能のインベントリを作成します.

鑑定士は、次の要素を考慮します。

• 家の状態
• 家の大きさ
• プロパティロットのサイズ
• 造園の質
• ベッドルーム、バスルーム、部屋の数
• 光とビューの品質
• 暖炉の数
• スイミングプールの追加
• 地下室の品質（完成か未完成か）
• 家の仕上げの詳細（花崗岩のカウンタートップ、堅木張りの床、照明器具など）

鑑定士は、「比較可能」と呼ばれるあなたの将来の家に似た機能を備えたあなたの地域で最近売却された物件を調査します。その後、鑑定士はあなたの家と比較可能なものとの違いを考慮して、あなたの家の価値の見積もりに到達します。たとえば、評価者が3ベッドルームの家と比較するために4ベッドルームのプロパティを選択した場合、評価者はその不一致を考慮して4ベッドルームの販売価格から10,000ドルを引きます。ただし、家に暖炉があり、4ベッドルームにはない場合、鑑定士は評価に2,000ドルを追加して補償することがあります.

サイズ、寝室数、追加のバスルーム、完成した地下室が評価に最も影響を与える傾向があります。カウンタートップ品質、派手な仕上げ、化粧品のアップグレードなどの機能はあまり影響しません.

鑑定士は通常、少なくとも5または6の同等物（略して「コンプ」）に対してあなたの財産を評価しますが、そのリストは最大10に達することができます。 。理想的には、すべてのコンプは最近の売上（過去数か月以内）であり、変動する市場の状況から保護するのに役立ちます。抵当流れと空売りは通常、カンプとして含まれていませんが、あなたの家がたまたま高い抵当権のあるエリアにある場合は例外があるかもしれません.

あなたの家とコンプの間の不一致を説明するために必要なすべての加算と減算が行われた後、鑑定士はあなたの新しい家の推定値に到達します.

なぜ家事考課が必要なのか?

銀行は、購入または借り換えにお金を貸すときに、家の価値について非常に信頼性の高い見積もりを得たいと考えています。たとえば、熟練した交渉担当者ではなく、200,000ドルの住宅に400,000ドルを提供した場合、銀行がローン申請を拒否することを期待できます。家を借りる以上の価値は、銀行があなたのローンを保証するのに十分な担保を持っていないことを意味します。あなたがその場合に差し押さえに直面した場合、銀行はあなたに提供した全融資額であなたの財産を売却することはできません.

鑑定人の推奨値に基づいて、評価が低い場合には、より多くの資金を調達するか、ローンを完了するために売り手がより低いオファーをとるかどうかを見ることができます。.

家の評価は正確ですか?

他の評価と同様に、住宅評価は正確な科学ではありません。銀行が存在しないため、あなたの財産の客観的な価値を得ることは決してありません。評価は最良のソリューションかもしれませんが、それは確かに完璧なものではありません.

操作

特定の銀行と定期的に仕事をする鑑定士は、ローンが成立するために不動産が何を評価する必要があるかを知らされることがあります。それらの鑑定人が繰り返しビジネスを望んでいるなら、彼らはローンの承認を確実にするために銀行の指示に従うかもしれません。このような慣行を防止するために2008年から規制が導入されていますが、銀行と住宅鑑定士の間で共謀の可能性が常にあるため、参照を確認し、可能な限り多くの質問をして、プロセス全体がボード上にあることを確認してください.

変数

ニューヨークタイムズの調査によると、評価の60％以上が評価対象の不動産を大幅に過大評価しています。ある家には、魅力的で不規則な区画があります。別のものはより大きくても、性格が少ない場合があります。あるキッチンには最高級の大理石と花崗岩があり、別のキッチンには珍しいアンティークパーツが使用されている場合があります.

このような場合に比較値を判断するのは難しい作業です。最良のシナリオでは、市場には類似性が存在し、評価者は不正確ではあるが正直な比較のためにそれらを探します。最悪の場合、十分な比較対象がなく、評価者は純粋に推測に依存しています.

2012年4月に自宅を閉鎖する前に、3週間以内に2回の評価を実施しました（プロセス中に銀行を切り替えました）。結果​​は100,000ドル以上離れていました。これは私の家のユニークな場所と機能に大きな部分を負っていますが、残念ながら私の経験はユニークではありませんでした。多くの住宅購入者は住宅評価の主観性について同様の話をすることができ、住宅ローンの申請の見通しがいくぶん不安になります.

評価が不正確な場合?

あなたが評価に満足していない場合、いくつかの貸し手を通して2回目の評価を求めることができるかもしれません。たとえば、FHAローンはこれを許可します。従来のローンの場合、最初の鑑定人があなたの地域に精通していない場合、2回目の鑑定を要求することができます。または、独自の比較可能なもののリストを作成し、ローンの引受会社に評価と一緒にレビューを依頼することもできます。.

最後の言葉

評価プロセスの主観から身を守るために、あなたはあなたの手に1枚のカードを持っています：あなたの不動産業者。あなたが申し出と交渉プロセスを通してブローカーと働いたなら、あなたはそのブローカーがコミッションを獲得したいと確信することができます。ブローカーにコンプの独立したリストを作成して、あなたの将来の家との好ましい類似性を強調する評価者に提出するよう依頼してください。市場外で働く鑑定士は、この支援を歓迎するかもしれません。このプロセスは主観的であるため、あなたはそれを利用するためにできることをすることもできます.

あなたの家で家の評価をしましたか？正確だと思いますか?