あなたの家を売るか、それを借りるべきですか？ -考慮事項

大きな問題は、移動するときにプロパティをどうするかです。古い場所をレンタルのままにしておくほうがいいですか、それとも売却する方が理にかなっていますか？賃借すると、毎月住宅ローンを返済するか、少額のお金を稼ぐことができますが、かなりのリスクと追加の税の複雑さも伴います.

家を借りる理由?

テナントが家賃を支払うとき、小切手を使用して毎月の住宅ローンをカバーできます。ある意味で、あなたのテナントはあなたの家で公平を得るためにあなたのために支払っています。住宅ローンが返済されると、毎月の家賃を収入として維持できます.

あなたの家を借りることはあなたの投資と収入の流れを多様化し、あなたの財政的リスクを減らすことができます。たとえば、仕事を失ったとしても、賃貸収入はいくらか残っています。または、退職後の貯蓄が不十分であることがわかった場合は、売却可能な不動産が手に入ります。.

賃借料

家を借りる費用を計算するとき、これらの潜在的な費用を考慮してください：

• 抵当支払. 利息の支払いと元本の支払いの両方を検討する.
• 固定資産税. これらは地域によって異なりますが、年間で家の価値の最大2％を支払うことを期待しています.
• 住宅ローン保険料. 頭金が家の価値の20％未満の場合、住宅ローンの保険料を支払うことを期待してください.
• 家主保険. これはテナントの損害をカバーし、賃貸物件で誰かが負傷した場合にあなたを保護します。 HouseLogicによると、家主の保険は通常、住宅所有者の保険よりも15％から20％多い.
• HOA料金. あなたの家またはコンドミニアムが協会に属している場合、これらの支払いが必要です.
• 修理と交換. 窓、ドア、壁、カーペット、屋根、および主要な機器は修理または交換する必要があります.
• メンテナンス. 入居者が退去した後の一般的な費用には、外装塗料、内装塗料、カーペットの清掃が含まれます。ほとんどの場合、テナント間のカーペットを掃除する必要があります。また、インテリアペイントも修正する必要があります。外装塗装はより頻繁ではありません-5年ごとに塗装することを期待してください.
• テナントの広告およびレンタル履歴チェック. Craigslistなどのウェブサイトに無料で広告を掲載できますが、新聞広告を掲載したい場合は約100ドルを支払うことを期待してください。 VeriFirstは、立ち退き記録のレンタル履歴とレンタル支払い履歴の両方の費用が5ドルから10ドルの間であると報告しています.
• 会計および財産管理料. 不動産管理会社は通常、レンタル収益の約10％を請求します。また、個人およびレンタルの納税申告書を作成するために、CPAに対して年間最低200ドルを支払うことを期待してください。.

HouseLogicは、家賃の見積もりに役立つ無料のワークシートを提供しています.

賃貸収益性

近所の投稿をチェックして、潜在的な家賃収入のかなり正確な見積もりを得ることができます。オンライン不動産市場Zillowは、MLSデータと独自の公式を使用して、特定の家の賃料値を推定します。レントメーターは同様のサービスを提供します。また、地元の不動産業者や不動産管理会社に相談したり、Craigslistをチェックして、お住まいの地域の稼働率を確認したりすることもできます.

また、お住まいの地域の過去のレンタル傾向を考慮してください。レンタル価格が上昇している都市にいる場合、レンタル収益がすぐに費用を上回る可能性があります。 Rent Jungleなどのサービスでは、お住まいの地域の特定のレンタル価格の傾向を表示できます.

他のビジネスと同様に、収益性を高めるには、収益が費用を上回る必要があります。ありがたいことに、家を借りるためにあなたが被る費用は税控除の対象となり、受け取った家賃に支払うべき所得税の額が減り、持ち帰りの現金が増えます.

レンタル収入がすぐに経費を超える場合、それは良い兆候です。ただし、すぐに利益を上げなくても心配しないでください。現時点ではレンタル料金が低いか、まだ多額の住宅ローンを支払っている可能性があります。ロイターによると、メリーランド公認会計士のジェリー・グロスは、初期賃貸料収入が即時賃貸料の少なくとも80％をカバーしている場合、通常堅実な投資があると見積もっています。.

収益性の計算

All Property Managementのようなレンタル計算機は、レンタルの長期的な収益性に関する洞察を提供できます。家賃の価格、住宅ローンの金利、住宅ローンの残高、支払い、固定資産税、保険、組合費、および所有する予定の期間の詳細を入力するだけです。次に、計算機は予想キャッシュフローの詳細なチャートを提供します。空室、不動産管理費、メンテナンス費用、販売費用、税率などの小さな費用と変数をすべて考慮.

電卓は収益性とともに、あなたの家や賃貸物件の将来価値も予測します。計算機の結果を評価するときは、お金の時間価値に注意してください。あなたの家は30年で数百万の価値があるかもしれないと思うのはエキサイティングかもしれませんが、30年後の100万ドルは今日100万ドルではありません。実際、インフレ率が2％であると仮定すると、現在価値の計算では、2045年に100万ドルは2015年にたった552,000ドルの価値があると推定されます。.

家賃対売-考慮事項

いずれかの方法で引き金を引く前に、財政状況、住宅市場の状態、および家主としての権利に影響する州または地方の条例を考慮してください.

1.販売価格とキャピタルゲイン

現在の家の価値に満足していない場合は、家を借りることで家の価値が上がるのを待っている間に収入を得ることができます。お住まいの地域で家が急速に高く評価されている場合は、待つのが賢明かもしれません.

残念ながら、この戦術は、売り過ぎるのが長すぎると裏目に出る可能性があります。 3年以上家を借りた後は、主たる居住地としてそれ以上主張することはできません。これは、居住地の売却に対する課税の責任があることを意味します。主要な居住地ではない住宅を販売する場合、キャピタルゲイン税を支払う必要があります。これは、税率に応じて0％〜20％の範囲で変動します。ただし、主たる住居を売却する場合、売却時に250,000ドルのキャピタルゲイン（または夫婦の場合は500,000ドル）を除外できます。.

あなたの家が主たる住居として適格であるためには、過去5年間のうちの2年間、そこに住んでいなければなりません。間違った販売時間を設定した場合、レンタルを販売した後、キャピタルゲインが数万ドルになる可能性があります.

2.賃貸収入に対する税金

仕事からの賃金や株式からの配当と同じように、通常の税率で、レンタルから得た収入に対する所得税が課税されます。ありがたいことに、家を借りることに関連するすべての費用を償却することができます。たとえば、年間の総賃貸収入が40,000ドルであるが、レンタル費用が30,000ドル発生した場合、10,000ドルの税金のみが課税されます。.

現金費用の控除に加えて、減価償却費の控除を請求することもできます。この非現金費用により、家を購入するために支払った金額をゆっくりと差し引くことができます。また、レンタルの損失がある場合、調整後の総収入が$ 150,000未満であれば、損失を使用して収入の一部を相殺できる場合があります。損失または減価償却の詳細については、公認会計士に問い合わせてください.

3.エクイティ

多くの住宅所有者が次の家の頭金を得ることができる唯一の方法は、彼らがすでに所有しているものに入れた株式を現金化することです。あなたの家族はあなたの既存の家を売らずにあなたの次の家に20％を置くのに十分なものを削ることができますか？レンタルする前にこれを慎重に検討してください.

4.費用

たいていの場合、ほとんどの時間、家を借りて、住宅ローンの支払いのほとんどまたはすべてをカバーできることを願っています。ただし、最悪の場合のシナリオに備えておく必要があります。レンタルと個人の住居に二重の住宅ローンを支払うことです。テナントがいなくても、保険料、メンテナンス料、広告料、法律料、会計料などのレンタル費用が発生します.

多くの地域で、家賃を払っていないテナントを立ち退かせることは非常に難しく、時間がかかります。家に支払いをしない、または家に重大な損害を与えるテナントがある場合、レンタルで数か月間利益を上げることができない可能性があります。スターポイントテナントスクリーニングでは、裁判所費用、弁護士費用、修理費用、清掃費用、家賃の損失により、テナントの立ち退きには平均約3,000ドルの費用がかかると推定しています.

別の住宅を購入する場合、将来の住宅の貸し手はこのリスクを計算に織り込みます。 Lending Treeの報告によると、貸し手は、負債と収入の比率を決定する際に、予測される賃貸収入の75％しか考慮しません。家を借りることで借金と収入の比率が上がる場合、新しい家に期待したほど多くの融資を受ける資格がないかもしれません.

5.時間とストレス

家主であることは時間がかかり、感情的に消耗する可能性があります。あなたは広告を出し、家を見せ、家を借りるためにバックグラウンドチェックを実行する責任があります。テナントから電話をかけ、メンテナンスと修理を行い、発生した緊急事態に対処する必要があります。あなたはあなたのためにこれを行うために不動産管理会社を雇うことができますが、あなたの賃貸収入の少なくとも10％を請求することを期待してください.

6.距離の問題

あなたが同じ都市または郡にいる場合、自分でレンタルホームを管理できるかもしれませんが、リモートレンタルの管理は別の話です。マイレージ費用、飛行機のチケット、タクシー料金、ホテル、食費など、レンタルを訪れるための旅費は、税控除の対象となりますが、すぐにレンタル利益に差し引かれます。日々の問題や潜在的な緊急事態に対処するために不動産管理会社を雇う方が理にかなっています。また、さもなければ自分で完了したかもしれない小さな仕事（カーペットの清掃や塗装など）のために、修理および保守スタッフを雇う必要があります。.

7.テナントの権利と賃貸制限

各州には独自の家主テナント法があり、一部の都市には地方条例もあります。これらのルールは、テナントを退去させる方法と時期、賃貸物件にアクセスできる時期、賃貸料を増額できる時期、およびデポジットを返却する時期を管理できます。州の消費者向けウェブサイトで州の規則を見つけ、Municodeで市の市町村コードを検索できます。.

これらの規制は、レンタル投資の収益性に深刻な影響を与える可能性があります。地域によっては家主に有利な地域もあれば、テナントに広範な権利を与える地域もあります。たとえば、サンフランシスコの家賃規制では、家主が年間1％または2％を超える家賃の値上げを禁止しています。.

コンドミニアムを借りたい場合は、まず制限について住宅所有者協会に確認してください。所有者が占有するユニットの数が少ないと、コンドミニアム協会の価値が低下する可能性があるため、多くの委員会は、任意の時点で借りるユニットの量を制限.

最後の言葉

多くの投資戦略のように、家を借りることはリスクです。あなたの家の価値が時間の経過とともに高くなり、家賃が上昇し続け、家を借り続けることができれば、あなたの財産は素晴らしい投資収益率を提供できます。ただし、家賃がお住まいの地域で減少した場合、家の価値が期待したほど速く伸びなかったり、支払いをしないテナントを獲得した場合、それは大きな投資ではないかもしれません。緊急事態をカバーするために十分な現金があることを確認し、決断を下す前にファイナンシャルプランナーと話してください.

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