収入が変動して自営業している場合に住宅ローンを取得する方法

ただし、事業主であるか自営業者である場合、不動産融資の資格はそれほど簡単ではありません。あなたの収入に関係なく、新しい連邦規制は自営業者が住宅ローンを獲得するために多くのフープを飛び越えることを要求しています。つまり、あなたは必要な資金を見つけるために箱の外で考える必要があるかもしれません.

適格な資金調達に関する新しい規制

2008年に米国の不動産バブルが破裂した後-信用危機と壊滅的な不況を引き起こした-連邦政府は、住宅ローンの貸付慣行を見て、何かを変更する必要があると判断しました。これらの変更の結果、消費者はすぐに住宅ローンを取得することがますます困難になることに気付きました.

規制はまだ展開されています。 2014年、消費者金融保護局は、ドッド・フランクの融資改革の一環として「適格住宅ローン」の基準を制定しました。 New York Timesによると、これらのローンは、通常の仕事をしていない場合の承認を得るのが難しい場合が多い.

しかし、市場はそれらに支配されています。政府は、消費者も貸し手も同様に堅実かつ公正であると政府によって考えています。そして、さらに、住宅ローン会社は、それを提供する意欲が非常に高い。.

適格な住宅ローンを取得するには、次のものが必要です。

所得確認. 銀行口座を埋めるだけでは不十分です。収入が安定していることを証明する必要があります。あなたが散発的に支払われるが、大きな塊である場合、これらの給料は通常、貸し手に毎月の持ち帰りの良いアイデアを与えるために2年間にわたって平均化されます.
負債収益率. 負債と収入の比率は43％を超えることはできません。住宅ローンの適格性を確認するために、この数字は、毎月の定期的な借金を、毎月の平均的な平均収入で割ることによって計算されます。もちろん、ビジネスを始めたりサポートしたりするためにローンを借りた場合、これは問題です.
自営業者のための2年間の個人および企業の納税申告書. 残念ながら、税金の償却は戻ってきて、適格な収入からすべてが言い渡されたときに巨大な塊を取り去ることがあります。そのため、貸し手はあなたの全利益を検討したいのです。たとえば、過去2年間の自営業収入は年間75,000ドルでしたが、事業の償却額は毎年50,000ドルだったとします。貸し手は、これを年間25,000ドルの収入と見なしています。.
収入動向の分析. 収入の落ち込みを説明する準備をしてください。 2年間の平均で収入が良さそうだとしても、資格を得る前に減少傾向を説明する必要があります.
追加の金融資産と履歴. 住宅ローン会社は、FHAローン（連邦住宅局が保証するローン）の資格を得るために、少なくとも640のクレジットスコアを求めますが、従来のローンのスコアは700に近い必要があります。必要な頭金の合計は、住宅ローン商品に応じて、住宅価格の約3％から20％の範囲です（FHAローンは通常、従来のローンよりも少ない頭金を必要とします）。流動資産をビジネスに投資している場合、高額の頭金を支払うのは非常に困難です。.

これらのすべての要件により、自営業者やビジネスオーナーの場合、たとえお金に恵まれていて大幅な貯蓄がある場合でも、資金調達を見つけるのがはるかに困難になります。.

従来の不動産ファイナンスの代替

有資格ローンの新しい規制により、自分の財産を所有することは決してできないように思えても、すべてが失われるわけではありません。他のオプションを使用すると、住宅ローンを見つけることができる場合があります.

1.家族からの援助

確かにすべての人にとって選択肢ではありませんが、一部の自営業者は、住宅ローンを家族に頼っています。あなたは1年間自営業をしていて、良い収入を得ていますが、2年間の安定した収入がないため、適格な住宅ローン商品を確保できないとしましょう。この状況では、収入がしっかりしている（そして寛大さのある連中）家族があなたのローンに共同署名することをいとわないかもしれません。財産はあなたのものであり、あなたは住宅ローンの支払いをしますが、あなたの家族はローンを保証します.

住宅ローン会社によっては、必要な2年間の証明が得られたら、名前を借りて不動産を借り換えることができます。もちろん、このオプションは、あなたのビジネスが南に行くか、あなたがローンをデフォルトにした場合、家族のダイナミクスにとって問題になることがありますので、慎重にブローチしてください.

2.売り手の資金調達

不動産を完全に所有する売り手は、市場が弱いため（買い手が見つからないため）、投資から収入を生み出すことに関心があるため、自分で資金を提供することを選択できます。ローンの条件は約束手形に書き込まれ、毎月の支払いは売り手に直接送られます.

これらのアレンジメントは通常、銀行ローンよりも高い金利を持っていますが、住宅ローンの組成手数料やその他の貸付手数料を排除することで全体的なコストを削減できます。伝統的な銀行ローンの候補者として十分な力がなかったとき、あなたが信頼できる候補者である理由を売り手に説明する準備をする必要があります。これらの例では、かなりの頭金、大規模な銀行口座、強力な収益源があなたのために話をすることができます.

3.賃貸物件

有資格の住宅ローン商品を取得する前に2年間の収入証明を待っている場合、賃貸物件は良いオプションです。これらの契約では、賃貸物件の場合と同様に、リースを締結して家賃を支払います。ただし、通常、家賃は市場価値よりも少し高く、この「追加」は、リース期間の終了時に資産を購入するために使用できる頭金の作成に使用されます。リースの終了時に家を購入しないことを選択した場合、この余剰は通常家主に留まります.

このオプションの利点は、1年または2年の頭金を節約し、ビジネスを構築し、収入を増やし、信用不良などの適格な住宅ローン商品をブロックする可能性のある他の問題に対処することです。.

4.投資口座または保険契約

退職金口座または保険契約を持っている場合、それらに対して借りることができるかもしれません。ただし、次のすべてのオプションでは、提供する予定の福利厚生を短縮したくない場合、退職金口座または現金価値保険を元のサイズに戻す必要があります。また、あなたの退職金があなたの口座で成長することを許されるのではなく、家に使われるとき、あなたは収入を失うことを忘れないでください.

生命保険
終身保険や普遍的な生命保険など、現金価値のある生命保険を所有している場合、その現金価値に対して借りることができます。時間をかけてポリシーに支払いを行うと、配当と利子を獲得するにつれて現金価値が増加します。あなたはおそらくローンを借りることについての質問に答える必要さえないでしょうが、あなたはそれを返済する計画が必要です（あなたがローンでそうするように）.

さらに、特に考えられないことが起こり、現金価値がローンで縛られているためにあなたの家族がより低い支払いを残されている場合、生命保険契約からの借用に関連するリスクについて長く真剣に考える必要があります。ルールは所有する保険契約によって異なるため、決定を行う前に保険会社に相談してください.

IRA
いつでも、税金やペナルティなしでRoth IRAから寄付を撤回できます。（59 1/2歳を超えている場合は、いかなる目的でも免税でペナルティなしで資金を引き出すことができます。）ただし、59 1/2未満で、10,000ドル未満を寄付した場合でもロス、税金やペナルティなしで最大10,000ドルを引き出して、最初の家の購入、修理、または改造に使用できます.

初めての住宅購入者と見なされるには、過去2年間家を所有していないことが必要です。引き出した収益は120日以内に使用する必要があり、10％の早期引き出しペナルティと引き出しに対する所得税の両方を回避するために、それらの収益は少なくとも5年間アカウントに存在していなければなりません。収益が5年未満アカウントにあった場合、10％のペナルティは課されませんが、通常の所得税を支払う必要があります.

また、SEP-IRAを含む従来のIRAから最大10,000ドルを引き出すことができ、同じ目的で使用され、120日以内に使用された場合、10％のペナルティを回避できます。（59 1/2より古い場合は、ペナルティなしでIRAの資金をあらゆる目的で引き出すことができます。）ただし、引き出しには所得税を支払う必要があります.

さらに、10,000ドルの早期引き出し手当は、最初の家を購入（および修理または改造）するためのIRA（Roth IRAを含む）からの引き出しに対する一生の制限です。言い換えれば、IRAアカウントの組み合わせからの引き出しの合計は$ 10,000を超えることはできません.

401k
401kを借りることができますが、リスクのあるオプションです。 401kから資金を引き出すのとは異なり（これは完全な絶望でそうしない限り悪い考えです）、401kに対するローンは、最大$ 50,000のアカウント価値の半分まで現金を得ることができます.

たとえば、アカウントの価値が50,000ドルの場合、前払いで25,000ドルしか借りることができません。あなたは利息を払いますが、それはあなた自身に返済されます。ただし、プライムレートに基づいて金利は変動します。プライムが現在のレベルである3.25％を超えると問題になる可能性があります。 401kのローン期間は通常5年（ただし15年まで）であるため、期間中に毎月の支払いを支払う余裕があることを確認する必要があります。さらに、失業した場合、ローンを返済するのに60日しかかかりません。それ以外の場合、未払い額は通常の収入として課税される場合があります そして あなたが59歳未満の場合、10％の早期離脱ペナルティを評価しました.

5.認定されていない住宅ローン商品のショッピング

あなたが低リスクの候補者であることを証明すれば、「適格な住宅ローン」の枠の外で考えることをいとわない貸し手を見つけることができます。資格のない住宅ローン商品には、無書類ローン、利息のみのローン、支払いオプションのローンが含まれます。.

例えば、あなたのビジネスローンがあなたに適格な住宅ローンの負債と収入の比率を押し上げたとしましょう。 40％の頭金、すばらしいクレジットスコア、数年間の堅実な収入がある場合は、貸し手を見つけることができます。ただし、認定されていない製品に関連する貸し手の法的および金銭的なリスクのため、通常、この種の製品にはより高い金利を支払います.

最後の言葉

ビジネスを所有するという夢を追いかけたからといって、家を所有するという夢を捨てなければならないわけではありません。収入を十分に証明するために2年待たなければならない場合でも、ローンの良い候補者になるために投資する時間は、大きな配当を支払うことになります。あなたの時間を使って、より大きな頭金のためにお金を確保し、あなたのクレジットスコアを高めて、購入するときに最高の製品の資格を得ることができます.

自営業の地位を維持しながら、家の資金調達を見つけるためにあなたが提案できる追加のオプション?