ホームエクイティローン対クレジットライン（HELOC）-あなたに最適なのはどれですか？

多くの住宅所有者は、満足と腹立たしい両方の公平性を見出しています。彼らは数十または数十万ドルの未開発のエクイティを持つ貴重な資産を所有していますが、そのエクイティへのアクセスは簡単でも安くもありません.

ホームエクイティの最初のルールは、それが紙の上にのみ存在することを思い出すことです。あなたが家を売るまで、それは機能的な意味で現実のものにはなりません。.

あなたが売る前にあなたがそれに気付くことができる最も近いのはそれに対して借りることです。自宅からエクイティを引き出すためのいくつかのオプションがあります。最も一般的なのは、ホームエクイティローン（セカンドモーゲージ）とホームエクイティの信用限度（HELOC）です。.

他の債務と同様に、これらにはそれぞれ独自のリスクと利点があります。追加の債務のために点線で署名する前に、ホームエクイティローンとHELOCについて知っておくべきことは次のとおりです。.

ホームエクイティローン

ホームエクイティローンは、既存のエクイティを活用するために使用する、あなたがすでに所有している家に対する新しい住宅ローンです。言い換えれば、それは非購入住宅ローンです. LendingTree ホームエクイティローンを探すときに始めるのに最適な場所です.

通常、それは2番目の住宅ローンを意味します-技術的に言えば、あなたが自由に家を所有しているなら、あなたは最初の住宅ローンとしてホームエクイティローンを借りることができます。借り換え住宅ローンは、キャッシュアウト借り換えでさえ、ホームエクイティローンの定義に該当しません.

ただし、技術的な違いは別として、「セカンドモーゲージ」と「ホームエクイティローン」という用語は同義語としてよく使用されます。.

ホームエクイティローンの利点

ホームエクイティローンの長所と短所を理解する最良の方法は、それらを他の種類の債務と比較することです.

あなたが10万ドルの株式を持つ家を所有していて、その株式にアクセスしたいとします。あなたの住宅ローンの貸し手は、現金を引き出すために借り換えを促すメーラーをあなたに送り続けます、そしてあなたは誘惑されます.

ただし、多くの場合、最初の住宅ローンを借り換えるよりも、2番目の住宅ローンを借りた方が良いでしょう。まず、貸し手が2番目の住宅ローンに請求するポイントは、より少ないローン金額になります。 「ポイント」とは、総貸付額の1％に相当する決済時に請求される貸主手数料です。したがって、50,000ドルのセカンドモーゲージのポイントはわずか500ドルですが、350,000ドルの借り換えモーゲージのポイントは3,500ドルです。住宅ローンに関しては、サイズがどのように重要かを見ることができます.

手数料はさておき、貸し手が最初の住宅ローンの借り換えを好む理由と、なぜ警戒すべきかという微妙な理由があります。これは償却と呼ばれ、簡単な説明は次のようになります。ローン期間の開始時に、毎月の住宅ローンの支払いのほとんどすべてが貸主の利子に支払われ、元本残高の返済はほとんど行われません。時間が経つにつれて、それはシフトし始め、徐々に、毎月の支払いの多くは、利子ではなく残高を支払うことになります。あなたの住宅ローンの最後の数年までに、あなたの毎月の支払いのほとんどは元本になります.

そのため、ローンの期間が長くなるほど、貸し手の利益は少なくなります。彼らは、より多くの支払いを利子として請求できるように、償却スケジュールを再開したいと考えています。そのため、現在の金利が提示された借り換えレートよりも大幅に高くない限り、借り換えを防ぐ必要があります。そして、金利がどれほど低いかを考えると、現在、高金利の住宅ローンに縛られているアメリカ人はほとんどいません.

金利について言えば、固定金利を2番目の住宅ローンで固定することができます。 HELOCについても同じことは言えません（詳細は後ほど説明します）.

ホームエクイティローンのデメリット

住宅ローンの貸し手は借り換えによってより多くのお金を稼ぐので、彼らはあなたが2番目の住宅ローンを借りるのではなく借り換えに動機付けようとします。また、2番目よりも1番目の先取特権がある場合、デフォルトに対する保護が強化されます。.

彼らが借り換えを誘う最初の方法は、大幅に低い金利を提供することです。したがって、最初のローンではなく、2番目の住宅ローンにもっと多くの金利を支払う準備をしてください.

貸し手は、2回目の住宅ローンの手数料とポイントをさらに請求する場合があります。これらのヒントに従って、買い物をして貸し手と交渉するときに「低金利の住宅ローンを確保する」.

また、ホームエクイティローンの場合、ローン金額は比較的少なくても、決済時に同じフラット料金をすべて支払う必要があります。これらの料金には、タイトルレポートおよびその他の料金、決済エージェント料金、貸し手「ジャンク料金」、評価料、および記録料が含まれます。 30,000ドルを借りても300,000ドルを借りても、これらの料金は通常同じままです.

実際、これらのすべての和解費用は、金利が高くなる可能性が高い場合でも、多くの場合、個人ローンまたはクレジットカードの前払いを行う方が良いことを意味します。決定を下す前に、ホームエクイティローンの総費用を、すべてのクロージング費用と貸付期間の利子を含めて、代替案と比較します（代替案については後で詳しく説明します）.

最後に、ホームエクイティローンは、HELOCなどの回転する信用枠と比較して厳格です。彼らは柔軟性のない古典的なローンです。一度だけ現金を前払いしてから、次の15〜30年間にわたって毎月の支払いを行います-終了.

ホームエクイティローンの一般的な用途

2番目の住宅ローンの最も一般的な用途の1つは、改修プロジェクトです。プール、サンルーム、または15世紀のトルコ式バスの設置を夢見ていますが、現金で支払う余裕はありません。だから、あなたはあなたの家の公平に対してお金を借り、改善があなたの家の価値を高めると考えます.

すべての改修が家の価値を向上させるわけではなく、ほとんどの人が自己資本の形で自分自身にお金を払っていないため、これは危険な仮定です。所有コストを削減するホーム改善を行う方が良いかもしれません。少なくとも月単位でお金を節約できます.

ホームエクイティローンのもう1つの一般的な使用法は、債務整理です。学生ローンから自動車ローン、クレジットカードの借金に至るまで、10種類のローンを持つ住宅所有者は、10の小さなローンよりも1つの大きなローンを希望します。繰り返しますが、それは経済的に意味がある場合とない場合があります。先に進む前に「債務整理の長所と短所」を読んでください.

人々が第2の住宅ローンを使って支払う費用のリストは無限です。大人の子供の大学の授業料、医療費、事業を始める-あなたはそれを名付けます。それが高価な場合、住宅所有者はそれを支払うために第2抵当に頼った.

ホームエクイティのクレジットライン（HELOC）

A HELOCは、クレジットカードのようなクレジットカードの回転ラインで、家に対して安全です。言い換えれば、貸し手は住宅ローンの貸し手と同じように、あなたの家に対して先取特権を設定します。クレジットカードは現金前払い手数料を請求し、小売購入よりも現金前払いに低い限度を設定しますが、HELOCは現金引き出し専用に設計されています.

HELOCには通常、2つのフェーズがあります。ドローフェーズと返済フェーズです。 5〜10年続く最初の抽選段階では、お金を引き出すか返済することができます。引き分けフェーズが終了すると、残高がロックされ、返済フェーズに入ります。その時点で、HELOCは事実上2番目の住宅ローンになり、10〜20年にわたって定期的に支払いを行います。.

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HELOCの利点

HELOCの最も明らかな利点は、その柔軟性です。必要に応じてお金を借り、返済してからさらに借りることができます.

また、セカンドモーゲージと同様に、償却をゼロから借換えたり再開したりすることなく、エクイティにアクセスできます。.

HELOCの金利は、多くの場合、セカンドモーゲージに類似しています。これにより、最初の住宅ローンよりも高くなりますが、ほとんどのクレジットカードや個人ローンよりも低くなります。これは、信用枠があなたの家に対する先取特権で保護されているためです。.

HELOCの欠点

セカンドモーゲージとは異なり、HELOCは固定金利を提供しません。彼らは信用の回転ラインであるため、金利は変動プライムレートに結び付けられることが期待できます。つまり、現在の低金利ではローンをロックできません。今日の手頃な価格の信用枠は、明日の圧倒的な高金利の負債に変わる可能性があります.

2番目の住宅ローンとのもう1つの違いは、家の価値が低下した場合、HELOCがクレジットを凍結する可能性があることです。あなたのHELOCは、エクイティが下がらない範囲でのみ頼ることができます.

ほとんどの住宅所有者が認識するリスクの1つは、ほとんどのHELOC貸し手が課すレンタルの制限です。住宅ローンを使用すると、少なくとも1年間住んでいる場合は、家から出てレンタルとして保管できます。しかし、多くのHELOCの貸し手は、家から引っ越すとクレジットラインを呼び出します.

これらすべての違いについて、HELOCはホームエクイティローンといくつかの面白くない類似点を共有しています。 1つ目は、閉鎖費用です。タイトル料から鑑定料、貸し手料まで、比較的高い手数料と決済テーブルでの手数料を支払うことを期待する.

それから、前払いの罰則のリスクがあります。これらはセカンドモーゲージのリスクでもありますが、HELOCには大きな問題があります。前払いペナルティは、特定の日付の前に債務を全額返済した場合に貸し手が請求する手数料です。これにより、柔軟な信用枠の目的全体を損なう可能性があります。すべてのHELOCに前払いペナルティが含まれているわけではないため、借りる前に再確認してください.

「閉鎖費用なし」のHELOCに特に注意してください。住宅貸し手は慈善慈善団体ではないため、HELOCが広告した「クロージングコストなし」が表示された場合は、前払いペナルティなどの隠された手数料がどこにあるのかを詳しく調べてください.

最後に、HELOCが返済段階にロールオーバーすると、従来の住宅ローンと同じように償却スケジュールが適用されることに留意してください。上記で概説したように、それはあなたの毎月の支払いの大部分がローンの大部分の利子に向かうことを意味します.

HELOCの一般的な使用

ホームエクイティローンと同様に、住宅所有者はHELOCを使用して、住宅の改修、大学の授業料、借金の整理、医療費などの高額な費用を支払います.

しかし、HELOCの柔軟性が追加されたことにより、さらにクリエイティブな用途も可能になりました。たとえば、不動産投資家として、仲間の投資家がHELOCを創造的に使用して、新しい賃貸物件や反転住宅の頭金や改修費用に資金を提供しているのを見てきました。改修が完了すると、彼らは家を売る（ひっくり返す場合）か、長期の固定住宅ローンで借り換える（レンタルの場合）と、HELOCを全額返済する.

あるいは、一部の住宅所有者は、緊急事態に対する追加の保護層としてHELOCを維持しています。現金緊急基金に数か月分の費用を保管する代わりに、緊急事態が発生した場合にHELOCを利用できることを知って、お金の一部を現金で保管します。それにより、彼らはより多くのお金を投資する自由が得られ、複利を活用し、インフレから保護する.

二次住宅ローンとHELOCの代替品

セカンドモーゲージとHELOCの両方には、心配なほど高い閉鎖費用が伴います。私たちは4つの数字を話しています。そして、あなたがデフォルトの場合、あなたはあなたの家を失う.

すべての用途において、ホームエクイティローンとHELOCが唯一の選択肢ではありません。あなたの家に対して二度目の借金をする前に、これらの選択肢を検討してください.

1.個人ローン

繰り返しますが、ホームエクイティローンとHELOCの閉鎖費用は高額です。 3,000ドルから10,000ドル以上に膨らむ準備をする.

どんな状況でも、あなたのあごはそのようなお金を失うことで落ちます。しかし、住宅所有者はこれらのコストを2つの理由で払い戻します。ローンに巻き込まれ、住宅価格や住宅ローンの数が多いことに比べて小さく見える.

はい、「個人向けローン」は通常、セカンドモーゲージよりも高い金利で提供されます。しかし、貸し手はタイトルの履歴を実行したり、評価を注文したり、正式な和解を保持したりする必要がないため、料金が大幅に安くなります。.

個人ローンを介して2番目の住宅ローンにコミットする前に、総閉鎖費用と寿命の利子を比較します。名目上は金利が高いにも関わらず、個人ローンのほうが安いことに驚くかもしれません.

プロのヒント：個人ローンをお探しの場合は、次から検索を開始してください Credible.com. あなたはわずか2分で複数の貸し手から料金を受け取ります.

2.クレジットカード

個人ローンがホームエクイティローンの無担保の代替手段を提供するように、クレジットカードはHELOCsの無担保の代替手段を提供します.

同じロジックが適用されます。クレジットカードの金利は高くなりますが、大きな閉鎖費用は発生しません。また、多くのカードには初期費用や年会費が含まれていません。.

また、HELOCから現金を引き出すというアイデアを好むかもしれませんが、クレジットカードから現金を借りることはできます。通常の前払い手数料は3％から4％の範囲に収まりますが、HELOCの閉鎖費用の合計よりもはるかに低くなります。.

これらの低APRクレジットカードの範囲を絞り込みます。これは、急な決済料金がなく、HELOCよりもわずかに高い利息しか請求しない場合があります。.

3.借り換え

はい、償却スケジュールと借金をするために腕をひねる不正な貸し手を考慮する必要があります。しかし、借り換えは依然としてホームエクイティローンとHELOCの代替としての選択肢です.

現在、償却にそれほど遠くない高金利の住宅ローンをお持ちの場合、低金利のローンに借り換えることは理にかなっているかもしれません。たとえば、信用度が低いときに家を購入し、その後クレジットスコアを100ポイント上げた場合、今日よりはるかに安いローンオプションを利用できることがあります。.

4.リバースモーゲージ

62歳以上の引退した住宅所有者の場合、「リバースモーゲージ」は追加の収入源を提供します.

リバースモーゲージには多くの色があります。一括払いの支払い、毎月の支払いの回収、またはHELOCと同様のクレジットラインの選択ができます。または、そのことについては、これらのオプションの組み合わせを選択できます.

従来のローンとは異なり、リバースモーゲージで支払いを行うことはありません。あなたが財産を死ぬか売ると、貸し手はお金を取り戻します.

毎月の支払いは行わないため、クレジットスコアは重要ではありません。しかし、あなたが支払いをしないからといって、それはローンが無料であることを意味しません。従来のすべての決済費用に加えて、1.5％の年間抵当保険料を支払う予定です。.

1つを借りる前に逆の抵当であなたの宿題をしなさい。彼らは異常であり、誤解されやすいが、現金で縛られた退職者に必要な収入を提供できる.

5.プライベートファンド

銀行や企業の貸し手から借りなければならないという人はいません。あなたは友人や家族から借りることができ、しばしばかなり低い利子と手数料を支払う.

私の経験では、民間の「貸し手」は貸し手のビジネスモデルに従っていないため、手数料を請求することさえありません。その代わり、彼らは投資家のように考えて、リスクとリターンを見ています。ローンについて話し合うために彼らに近づくとき、前払い手数料を提供せず、代わりに強いリターンを求めて高い金利を提供します.

低リスクの投資であることを安心させるには、担保を提供します。あなたは彼らにあなたの車やあなたの家にさえ貴重な宝石や証書を持たせることができます-多額の閉鎖費用を自己負担することなく彼らの心を安らかにするのに役立つ何か.

上で概説した他のタイプの無担保クレジットと同様に、より高い利息でgiveめた場合、回避された決済コストで回復します。そして、あなたが時間通りに返済しないなら、あなたの妹はおそらくあなたを家から追い出さないでしょう。多分.

6.貯蓄率を高め、債務を完全に回避する

はい、技術的には良い負債のようなものがあります。定義上、長期的には良い借金はあなたをより豊かにします。例としては、学生ローンの借金と投資不動産ローンがあり、どちらも収入を増やすことができます。しかし、「良い負債」の目的のためにホームエクイティローンまたはHELOCを利用する住宅所有者は非常に少ない.

ホームエクイティの負債で自分を圧迫するのではなく、将来の自己を優先し、代わりに貯蓄率を上げてください。支出を減らして貯金することは、プールを設置するためにこの2秒間でお金を稼ぐほどセクシーではないかもしれませんが、富を築くゲームであなたが先に出てくる方法です.

貯蓄率を高めるための簡単な方法として、ハウスハッキングを検討して、住宅の支払いをなくしてください。その後、毎月貯金を受け取り、投資口座に投資することができます M1ファイナンス または高利回り貯蓄ビルダーアカウントに入れて CIT銀行.

最後の言葉

評論家は、2008年の住宅危機の余波で放り投げるのが好きだったという言葉がありました。彼らは、「ATMのように自宅を使用する」ことで住宅所有者を批判しました。

はい、それはひいきになりました。しかし、間違えないでください、彼らは家を売ることによってそれらの利益を実現するまで待つのではなく、彼らが今彼らの株式を使うことができるようにホームエクイティローンとHELOCを借りる人々について話していました.

お金を借りるためのオプションを評価するときは、常に総延命費用を実行するように注意してください。 HELOCとホームエクイティローンの長所と短所だけでなく、上記の代替案も比較してください。そして、$ 250,000の住宅価格のコンテキストでは小さいように見えるため、閉鎖コストに$ 5,000を費やすことに満足しないように特に注意してください.

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