不動産投資信託とは-REITへの投資

残念ながら、投資としての不動産には、頭金のお金、大規模な融資を受ける能力、収益性の高い企業を経営するための時間と教育、メンテナンス、修理、固定資産税に必要な現金など、参入障壁があります。と保険.

幸いなことに、個々のプロパティを所有せずに不動産に投資する方法があります。不動産投資信託（REIT）として知られています.

REITとは?

REITは、収入を生み出す不動産に投資するために存在します。これは、不動産の購入を通じて直接、またはローンの提供または既存の住宅ローン契約の購入によって間接的に行われます。 REITの資格を得るため（および法人所得税を回避するため）、利益の少なくとも90％を配当として株主に支払わなければなりません.

REITは通常、3つのカテゴリに分類されます。

1.エクイティREIT

最も人気があり有名なタイプのREITであるエクイティREITは、投資不動産の取得、管理、開発に重点を置いています。 REITの制限により、不動産は長期間にわたって保有および開発されることが要求されるため、収益の主な源泉は保有物件からの賃貸収入です。彼らは通常、特定の種類の資産に投資します。これらは一般に次のカテゴリに分類されます。

オフィスおよび産業
小売り
居住の
ホテルとリゾート
健康管理
セルフストレージ
ローランド

2.住宅ローンREIT

株式REITほど人気がないので、これらのファンドは不動産投資家にお金を貸したり、不動産の既存の住宅ローンに投資したりします（不動産自体に直接投資するのではなく）。彼らの主な収入源は、彼らが保有するローンからの利子です.

3.ハイブリッドREIT

ハイブリッドREITとエクイティREITと住宅ローンREITの両方を組み合わせることで、不動産の所有と不動産投資家への融資を多様化します。収入は賃貸収入と利息収入の両方から得られます.

REITの長所と短所

すべての投資と同様に、投資する前に比較検討すべきREITには利点と欠点があります。

長所

投資家は、最小限の費用で複数の不動産に関心を持つことにより、不動産市場内で多様化することができます。.
リスクは多くの投資家と唯一の不動産所有者の間でプールされています.
REITは高い現金配当を支払う.
多くのREITは、投資家が株式を迅速に売却できるようにすることで、完全な不動産所有に比べて高い流動性を提供します.
投資家は、大規模なオフィスビルやホテルなどの大きな財産の所有権を共有します。.
プロパティは専門的に管理されています.
それ以外の場合は財産の所有が制限されている外国人は、REITを通じてそのような財産に関心を持つことができます.
減価償却費は配当に対する株主税を最小限に抑えることができます.

通常、配当金は受け取った年と通常の所得として課税されます。減価償却費がREITに引き渡される場合、それらの費用は株主への資本のリターンと見なされ、株主配当の等しい部分を相殺します。これにより、REIT株式が売却されるまで、配当のその部分に対する税金の支払いが遅れます.

さらに、株式が売却されると、その金額は通常の収入としてではなく、キャピタルゲインとして課税されます。たとえば、株主に100ドルの配当が支払われたが、その10ドルを減価償却費として請求できる場合、株主はその年に90ドルの所得税のみを支払うことになります。ただし、差し引かれた10ドルは、ファンドの売却時にキャピタルゲインとして課税されます.

経常利益はキャピタルゲインよりもはるかに高い税率で課税されるため、これは通常のREIT配当の税務上の取り扱いよりも大きな利点です。.

短所

REITは通常、投資家に収入の90％を返済しなければならないため、低い成長を示します。したがって、収入の10％のみがビジネスに再投資できます。.
REITの配当は、ほとんどの配当が当てはまる税にやさしい15％の規則では扱われていません。彼らははるかに高い率で通常の収入として課税されます.
投資リスクは重大な場合があります。投資する前にデューデリジェンスを行い、不動産市場のすべての要因（すなわち、不動産価値、金利、負債、地理、および税法の変更）を考慮します。.
REIT投資家-個々の不動産所有者が下すすべての運用上の決定の管理を譲ります.
一部のREITでは、管理手数料および取引手数料が高額になるため、株主への支払いが低下します.

上場REITと非上場REIT

REITの仕組みと3つの主要なタイプについて説明したので、上場REITと非上場REITの重要な違いを掘り下げてみましょう。

上場REIT

上場REITはSECに登録され、国内取引所にリストされています.

長所：

証券会社の口座で売買できます.
ファンドはいつでも販売できるため、ほぼ瞬時に流動性を提供します.
市場は株式価値の増加を即座に反映します.
これらの資金は非常に大きく、多様化する傾向があります.

短所：

株価は、市場の状況と基礎となる不動産の実際の価値に大きく影響されます。その結果、投資家は上場REITポートフォリオのボラティリティを経験する可能性があります.
上場ファンドを運営するための追加費用は、投資家の潜在的な配当を下げる可能性があります.

非取引REIT

非取引REITはSECによって規制されていますが、取引所には上場されていません。投資家は、REITの安定性を維持し、投資家の利益を保護するために、最小純資産または流動性のガイドラインを満たす必要があります。.

現在、投資家は250,000ドルの流動資産（家を除く）、または年間70,000ドルの収入と70,000ドルの資産を持っている必要があります。非上場REITの株式は通常、1株あたり10ドルの設定価格で購入されます。特定の期間（通常、REIT戦略に応じて5〜7年）開催され、事前に宣言された配当を支払うように設計されています。.

このタイプのREITは通常、最初の数年間は資金を調達してから、新しい投資家への扉を閉じます。保有期間が終了する前または終了した後、ファンドの解約には4つの一般的な方法があります。

REITは、大規模な上場REITによって取得され、売却利益は株主に渡されます。.
REITが公開される可能性があります。その場合、投資家は、理論上、はるかに高い価格で取引所で販売される新しい株式を受け取ることになります。.
REITは個々の不動産を売却し、利益の所定の部分を株主に渡すことができます.
経済がこれらのオプションのいずれも収益性がないと決定した場合、REITは、株主投票により、市場の状況が改善するまで通常業務を延長することができます.

長所：

設定された株価は、上場REITに関連する日々の価格変動とボラティリティを排除します.
配当は非上場REITで高くなる傾向があり、毎月または四半期ごとに支払われる場合があります。これらのより高い配当は、費用の削減と低い流動性に対する投資家への補償方法の結果です.
保有期間の終わりに大幅な上昇の可能性があります.
投資家は、所有することが禁止されている外国の不動産を保有する場合があります。これらの特性は、外国株式市場のボラティリティに対して比較的耐性があります。.

短所：

株価と配当は、「設定」されていても保証されていません。実際、一部のREITは、景気の低迷と不動産の空室増加により、配当を削減し、株式価値を下げる必要がありました。.
これらの製品は液体ではありません。最小保有要件により、投資家は投資を長期間続ける必要があります。上場のカウンターパートとは異なり、投資家は株式価値が大幅に低下すると株式を売却できません。これにより、非上場REITに投資するリスクが大幅に増加します。.
ファンド運営の財務的透明性は低くなります。取引されていないREITは公開されていないため、監視の対象になりません.
株価の大幅な上昇は、営業期間が終了するまで実現しません（ただし、配当は増やすことができます）.

REITへの投資のヒント

REITは、適切な投資家に優れた収入と成長の機会を提供できます。飛躍を検討している場合、投資する前に考慮すべきいくつかのヒントを以下に示します。

投資している不動産の種類を理解する. ほとんどのREITは、ファンドの概要で簡単に見つけられる特定のセクターに特化しています。各セクターのリスクを理解する。たとえば、悪経済で未開発の土地や小売ショッピングセンターを保有するREITは、大都市圏の高級マンションよりもリスクが高くなります。.
数字を見て. 運用から配当が支払われているかどうか、または基金が追加資本の使用を強制されているかどうかを確認することが重要です。正常に運用されているREITは、経費と配当の支払いを業務に依存する必要があります。また、一回限りの大規模な不動産販売が財務を上方に歪める可能性があることに注意してください.
REITが投資を開始した時期を調べる. 市場が低迷する前に投資が行われた場合、REITはパフォーマンスの低いまたは借り換えが必要な不動産を保有する可能性があります。このような場合、REITは、近い将来に現金を調達するために、配当を下げるか、追加の株式を売る必要があります。ただし、住宅市場の不況後にファンドが作成された場合、それは低価格で貴重な不動産を所有し、購入する可能性があります.
時間の範囲を知る. 特に非上場REITでは、投資家は元本が返還される前に少なくとも5年間株式を保有することができました。この潜在的な流動性不足に対処できることを確認してください.

最後の言葉

経済が深刻な不況から抜け出すにつれて、多くの市場で著しい成長が見られました。しかし、不動産市場は遅れをとっています.

幸いなことに、特に不動産という形で、長期的な投資機会があります。 REITは不動産市場を多様化する方法であり、低金利環境で投資を生み出す魅力的な収入となります。.

株式市場のボラティリティを回避し、最小限のガイドラインを満たしている場合、非上場REITが個人投資ポートフォリオで重要な役割を果たす可能性があります。すべての投資と同様に、宿題をして、お金をどこに置いているのか、そしてその理由を理解することが重要です.