リバースモーゲージ（HECM）とは-仕組み、長所と短所

A Henry J. Kaiser Family Foundationの報告によると、65歳以上の4人の高齢者のうち3人以上が67,700ドルから325,200ドルまでの範囲で家を所有している。 20人に1人は398,500ドルを超えるホームエクイティを持ち、1％は799,850ドルを超える.

それでもなお、高齢のアメリカ人のほぼ半数は収入の少なくとも半分以上を社会保障に依存していますが、8人のうち1人は社会保障のみに依存しています。しかし、これらの高齢者の多くは現金収入に変換できるホームエクイティを持っています.

あなたまたはあなたの両親が「家が豊富」だが現金が少ない場合、家族の家での逆抵当が住宅資産を現金資産に変換する従来の方法のより良い代替手段であるかどうかを検討する時です.

ホームエクイティを現金に変換する従来の方法

近い将来に現在の住居に住むことを期待し、望んでいる高齢者のために、ホームエクイティを現金に変換するいくつかの伝統的な方法（リバースモーゲージを含まない）があります：

ホームエクイティローン. ホームエクイティローンは、本質的に、貸主が不動産の第2抵当権の先取特権を受領することにより担保された住宅所有者に延長されるローンです。基礎となるローンは、貸し手の基準、借り手の信用格付け、および交渉された返済条件に応じて、所有者の資本の100％に達する場合があります。たとえば、普通に持ち家がある場合は、通常、持ち株の80％から100％の金額に相当する一時金を借りることができます。.
ホームエクイティの信用枠. ホームエクイティの与信限度額（HELOC）は、通常は調整可能な金利で、資本価値までの金額のリボルビングクレジットの行であるため、支払額は月ごとに異なります。他の個人ローンと同様に、ローンの条件と利用可能なクレジットの額は、借り手と貸し手の間の交渉の対象となります。.
キャッシュアウト住宅ローンの借り換え. 金利が低くなり、および/または資本が増加すると、多くの住宅所有者は借り換えを行い、基礎となるローンの金利を引き下げ、その後、月々の支払いを減らすか、資本の一部を現金に変換します。たとえば、ある住宅所有者が2000年に312,000ドルで新しい家を購入したとします。 30年間の6％固定金利ローンには、毎月1,824.40ドルの支払いが必要です。今日、家の評価額は350,000ドルで、金利は3.5％に低下しています。所有者はその後、1,582.85ドルの月払いで30年間3.5％のレートで家を借り換えました。借り換えの結果として、住宅所有者は最初の住宅ローンを完済し、彼の支払いを240ドル以上減らしました, そして 蓄積された株式から30,000ドルの現金を引き出すことができる.

これらの方法はロックされたエクイティにアクセスする手段ですが、それらはすべて多くの欠点を共有しています。

不動産減少への継続的な露出. 住宅ローンが返済されていない場合、貸し手は不動産所有者に対して「フルリコース」を持っているので、不動産の売却の収益が未払いの住宅ローンより少ない場合、住宅所有者は責任を負います。住宅ローンよりも価値の低い不動産は、「水中」と見なされます。これは、多くの住宅所有者が2008年から2009年の住宅ローン証券危機を経験したためです。.
新しい住宅ローンの期間に必要な支払い. 住宅所有者は、この例で家の借り換えを行い、30年の支払いのうちほぼ14年を支払いました。借換え-新しいローンで-は、さらに30年間の期間を再開し、基本的に古い支払期日に14年間の支払いを追加します。退職した高齢者は、退職後に快適に支払いを行うのに十分な収入が不足している可能性があります.
延滞住宅ローンの支払いは、貸し手による差し押さえをトリガーします. 貸主に支払いをする法的義務は、貸付期間中に存在します。支払いを怠ると、物件の差し押さえや売却につながる可能性があります。住宅ローンが水中にある場合、高齢者は家を失うだけでなく、売却代金と未払いの住宅ローンの差額を補う必要があります.

リバースモーゲージローンとは?

リバースホームモーゲージローン（ホームエクイティ変換モーゲージ（HECM）と呼ばれることもあります）は、FHAが高齢者のみに承認されており、高齢のホームオーナー（62歳以上）が過剰なホームエクイティを一括払いに変換する方法としてますます一般的になっています現金、クレジットライン、または年金のような一連の定期的な毎月の支払い.

使い方

リバースモーゲージを行う貸し手は、不動産に最初の抵当権を留保しますが、従来の住宅ローンのようにローンの支払いを受け取りません。また、住宅所有者は、貸し手が死亡時に不動産を受け取ったときに価値の不足について責任を負いませんまたは住宅所有者の移動。このタイプのローンの美しさは、借り手が貸し手からお金を受け取ることです。その金額は、年齢や金利などの他の要因と一緒に家の持分の量に基づいています。ただし、住宅はローンの担保として使用されるため、貸主は住宅所有者の死亡または移転時に資産を受け取ります。（そうは言っても、住宅所有者または相続人はいつでもローンを完済でき、それによって家を維持することができます。）

たとえば、リバースモーゲージレンダーは、現在の評価額が300,000ドルである住宅所有者の家に、150,000ドルの最初のモーゲージ先取特権を作成することに同意します。ただし、住宅所有者は100,000ドルの代わりに以前の住宅ローンを持っています。新しいローンの収入（150,000ドル）を使用して、住宅所有者は、既存の100,000ドルの住宅ローンを完済し、50,000ドルの超過収入を残します。（住宅に既存の住宅ローンがなかった場合、住宅所有者の収益は$ 150,000に相当します）。住宅所有者は、次のいずれかの方法で支払いを受け取ることを選択できます。

50,000ドルを現金で受け取ります（「一括支払い」と呼ばれるもの）-すぐに閉じて、必要に応じて使用または保存します。税の影響はありません.
リバースモーゲージレンダーからの月々の支払いで$ 50,000を受け取ります。支払いは、固定回数の支払いまたは住宅所有者の平均余命の保険数理計算に基づくことができます.
住宅所有者がいつでも引き出せるクレジットの形で$ 50,000を受け取ります。住宅所有者がラインからの引き出しを遅らせた場合、住宅ローン会社は基礎となるリバース・モーゲージに課される利息を減額します.
支払いとクレジットラインの組み合わせで50,000ドルを受け取ります.

住宅所有者は、リバースモーゲージローンで元本または利息を支払う必要はありません。これらの特性-課税対象ではなく、社会保障やメディケアの給付に影響を与えない貸主から住宅所有者へのお金の支払いは、特に現金に縛られた高齢者に恩恵をもたらします.

適格性

借り手がリバースモーゲージを取得するための明確な資格要件がいくつかあります.

借り手は62歳以上でなければなりません.
購入した家は借り手の主たる住居でなければなりません.
プロパティは、単一の家族またはFHA承認済みマンションでなければなりません.
借り手は、HECMの財務コストと法的要件を確実に理解するために、HUD承認のカウンセリングセッションを完了する必要があります。.
借り手は、固定資産税、住宅所有者保険、通常のメンテナンスなどの必須費用を支払うための財政能力を持たなければなりません.

レートとコスト

抵当貸付の利率は、従来型であろうと逆であろうと、固定または変動金利であり、既存の市場金利および競合他社との差別化を図る各住宅会社の事業決定に基づいています。その結果、通常の住宅ローンの金利が変わるのと同様に、金利は通常、貸し手ごとに多少異なります.

従来の閉鎖手数料に加えて、前払いの住宅ローン保険料（MIP）が請求されます。ローン対価値比率（LTV）が60％以下の場合、料金は0.5％、LTVが60％を超える場合は2.5％になります。追加の1.5％MIPが毎年請求されます。これは、住宅ローンの期間中に住宅の価値が低下した場合に、貸し手の保護を提供します。住宅の頭金が20％以上である場合、従来の不動産住宅ローンは通常、住宅ローン保険を必要としないことに注意する価値があります.

ローン要件

従来の住宅ローンと同様に、貸し手は、住宅所有者が財産保険を購入して維持し、期限が到来したときに固定資産税を支払い、財産を合理的な状態に維持することを要求します。リバースモーゲージは従来のモーゲージとは異なり、モーゲージレンダーに支払いをする必要がないため、ローンは以下のような「満期イベント」と呼ばれる特定の条件下で満期になります（またはレンダーのみが呼び出すことができます）：

すべての借り手が亡くなった.
すべての借り手が不動産の所有権を第三者に売却または変換した.
死亡または12か月を超えて続く肉体的または精神的状態のために、資産が借り手の主要な居住地ではなくなった.
借り手は固定資産税の支払いを拒否したり、資産保険を維持したりして、不備を修正する機会を与えられました.
借り手は、正式な通知と裁決のプロセスの後、良好な修理で財産を拒否するか、維持することができません.

そのような場合、住宅所有者（彼または彼女が生きている場合）または不動産には、逆抵当ローンを完済することによって家を維持するオプションがあります。ローンの期限が過ぎた時点で住宅の価値が住宅ローンよりも低い場合、不動産の住宅所有者または執行者は、「貸し手による住宅の差し押さえを促進する」以外の措置を講じません。貸し手は可能な限り不動産を売却し、その収益を未払いのローンに適用します.

ローンの返済後に現金が残っている場合、超過分は不動産に返還されることに注意することが重要です。ローンが売却代金よりも大きい場合、損失はもっぱらリバース・モーゲージ会社が負担します.

リバースモーゲージと従来のモーゲージローンとの違い

従来の住宅ローンとは異なるリバース住宅ローンのいくつかの異常な特性があります.

逆の抵当のための貸方の唯一の保証は家の特性です. 住宅所有者が住宅ローンの支払いを要求されることは決してないため、住宅ローンの貸し手への返済の源泉は、所有者の死亡または所有地からの引っ越しの際の所有物の売却です。契約により、所有者は、自分が住んでいて、家が彼または彼女の主たる住居である限り、不動産にとどまることができます。.
住宅所有者の信用格付けまたは履歴は重要ではありません. 所有者は支払いを行う必要がないため、過去または現在の財政状態は、引受や住宅ローンの信用率の確立の要因にはなりません。.
Loan-to-Value（LTV）比率は従来の抵当で見つけられるよりより少しです. 従来の貸し手は、不動産の市場価値と借り手の金融負債の両方によって保護されています。その結果、一部の貸し手は、不動産の市場価値の最大100％を融資します。住宅ローンのリバースLTV比率は通常、50％〜65％の範囲です。.
最年少の借入人ほど、逆抵当のローン対価値の比率が大きい. 最年少の借り手の年金数理的平均寿命は、ローンの予想期間を計算するための基礎です。しかし、最後の生きている所有者が亡くなるか、家を離れるまで、ローンは満期になりません。所有者が予想より早く死亡した場合、ローンの元本はその時点で期限になります。所有者が保険数理表プロジェクトよりも長生きする場合、ローンは後の死亡まで延長されます。たとえば、80歳の女性の平均余命は9.61歳ですが、70歳の女性は16.33歳です。この例では、80歳の最大融資額は187,712ドルになります。同じ30万ドルの不動産を借りている高齢者は、70歳の若い人のローンよりも5万ドル以上を受け取ることになります。言い換えれば、LTV比率はスーパーシニアの方が高い.

小型化とandリバースモーゲージ

退職年齢に達するまでに家族を育てているため、多くの高齢者は、より少ないメンテナンスとより少ないコストで、より小さな住宅面積を求めています。購入ローン（同じくFHA保険ローン）のHECMが開発される前は、サイズを縮小してリバースモーゲージを使用したいと考えていた高齢者は、2つの高価なクロージングに耐えなければなりませんでした。従来の住宅ローンを完済するためにリバース住宅ローンの収益を使用した2回目のリファイナンス（およびクロージング）.

HECMの実現は、新しい家の資金調達、高齢者の利益に対する現金収入の最大化、死亡またはその後の移動まで家の支払いを排除するための理想的な手段であり、FHAは「購入のためのHECM」ローンを承認しました。伝統的な住宅ローンの閉鎖。標準の資格要件に加えて、次の義務があります。

新しい家の購入価格とHECMローンの収益の差額は、借り手が現金で支払う必要があります。たとえば、住宅購入価格が300,000ドルで、決済費用後の純ローン額が140,000ドルである場合、借り手はクローズするために現金で160,000ドルを持っている必要があります。.
借り手は、HECMの財務コストと法的要件を確実に理解するために、HUD承認のカウンセリングセッションを完了する必要があります。.

新しいプロパティの従来の住宅ローンはHECMよりも少ないローンの現金化を必要とするかもしれませんが、それはまた、住宅ローン会社に毎月の支払いを行う必要があります。たとえば、300,000ドルの住宅購入で80％の融資価値を成立させるためのコストは、約70,000ドル（頭金60,000ドル+クロージング費用10,000ドル）になります。 HECM住宅ローンで資金を調達すると、追加で90,000ドルの収益（160,000ドル-70,000ドル）がかかりますが、将来の住宅ローンの支払い（現在の金利で月額1,200ドルと推定）および家の将来の市場価値が低下した場合の損失はなくなります。潜在的な借り手は彼らの状況に最適なアプローチを決定するために「数字を実行する」必要があります.

自分に合っているかどうかを判断する

リバースモーゲージを検討している高齢者は、個人の状況、財政状態、不動産の欲求に応じて、有利な点と不利な点があることを認識する必要があります.

長所

所有者が生きており、不動産に住んでいる間、住宅ローンの支払いは必要ありません.
リバースモーゲージローンには固定期間はありませんが、借り手の死亡などの特定の定義されたイベントの発生のみが原因です.
住宅ローンの価値が住宅ローンの残高をいつでも下回るか下回る場合、リバースモーゲージの借り手もその不動産も財務リスクにさらされません。.
リバースモーゲージの借り手または彼または彼女の不動産には、リバースモーゲージローンを返済し、他のモーゲージローンと同様に家の所有権を保持するオプションがいつでもあります.
借り手の信用格付けは、リバースモーゲージローンを作るための基準では考慮されていません。借り手の個人破産は、他の要件が満たされている場合、リバースモーゲージの状態に影響しません.
超過エクイティは、一括払いの形で、設定された期間または金額に対して毎月、信用枠として、または3つすべての組み合わせで取得できます。.

短所

リバースモーゲージの資格を得るには、不動産が借り手の主たる居住地でなければなりません。.
Aリバースモーゲージは、市場価値の100％に達する可能性のある従来のモーゲージよりも低いローン対市場価値比率（50％〜65％）に制限されています。.
借り手と配偶者は62歳以上でなければなりません。若い借り手はリバースモーゲージを利用できません.
ローンが返済されるまで、リバースモーゲージの利子は所得税の目的で控除できません.
ローン対価値の比率に応じて、0.5％から2.5％の前払いの住宅ローンプレミアムと、1.5％の年間住宅ローンプレミアムが請求されます。.
借入者は承認前に事前の財務カウンセリングが必要です.
逆抵当の相続人が逆抵当を完済することを選択しない限り、家の所有権は貸し手に戻り、売却されます.

最後の言葉

配当やゼロクーポン債を支払わない株式のように、家の持ち株は所有者に現金を提供しません。資産が売却されるか、住宅がより多くの融資額で借り換えられるまで、株式価値の増加は休止状態になります。さらに悪いことに、住宅ローンの支払いを行っている高齢者は、自宅の株式として拘束される金額に加算されます。多くの場合、これらの資金は利用可能な現金の形でより良いサービスを提供できます.

あなたまたはあなたの両親が62歳以上の場合、HECMは経済的安全と心の安らぎを達成するのに役立つ貴重なツールとなります。逆の抵当が皆のためではないことを覚えなさい。契約を締結する前に、リバースモーゲージに関連する義務と権利を必ず理解してください.

あなたまたは家族がリバースモーゲージを利用しましたか?