ホームタイトル保険とは-保険料、保険適用範囲および必要性

それが、不動産補償の特別な形態であるタイトル保険の目的です。住宅または商業用不動産の特定の部分が変化した場合、所有権ポリシーは、過去の権利または偽造された所有権や以前の行為の不適格または無能な当事者などの他の問題によって財産が妨げられないことを保証します譲渡の合法性または将来の財務コストの発生.

ほとんどの場合、貸し手と買い手は別々の所有権保険を購入し、それぞれが財産に対するそれぞれの利益を保護します。買い手は通常、両方のポリシーの全費用を支払いますが、買い手市場で売り手とコスト分担の取り決めを立てることができます（または売り手に「財政的負担全体を負担させる」）。所有権保険は通常、不動産取引の閉鎖費用として含まれています.

古い家を購入する場合でも、新しい家を購入する場合でも、タイトルポリシーが必要になる可能性があります。この珍しいが信じられないほど一般的な保険形態について知っておくべきことは次のとおりです。.

タイトル保険とは?

所有権保険はほとんどの先進国に存在しますが、米国では他の国よりはるかに一般的です。これは主に、地方政府がここでの財産移転と所有権の合法性を決定する際に、世界の他のどこよりも小さな役割を果たしているという事実によるものです。.

他のほとんどの国、特に英国の慣習法の影響を受けた国では、新しい財産所有者は最近譲渡された所有権を該当する地方政府に登録し、取引の結果として生じる紛争の最終仲裁人として機能します。対照的に、ほとんどの米国の管轄区域では、有効かどうか、先取特権やその他の負担がないかどうかを最終的に判断することなく、各財産移転を記録しています。その決定は、タイトル保険会社の従業員を含む民間専門家に委ねられます.

存在する理由

信じられないかもしれませんが、不動産所有者は、19世紀半ば以前に無効または不正な土地の所有権に対する法的手段はありませんでした。当時、彼らの称号が有効であることを保証するために、買い手に真っ向から落ちました。これは骨の折れる、時間のかかるプロセスであり、道路が整備されておらず、土地の記録が中央に位置し、維持管理が不十分な広大なフロンティア州では実際に不可能でした.

この不幸な状況は、1868年にペンシルベニア州最高裁判所が聞いた画期的なワトソンv。ミュアヘッド事件で争われ支持されました。特定の肩書きには邪魔なものがないという弁護士の誤った意見に頼っています。実際には、タイトルには、審査弁護士が発見できなかった既存の先取特権があり、購入者に深刻な財政的苦痛をもたらしました.

この決定に激怒した地主は、ペンシルベニア州議会に介入するよう働きかけました。 1874年、遺体は所有権保険を許可する法律を可決しました。 1876年、最初のタイトル保険会社がフィラデルフィアに設立されました。他の州は追随し、残りは歴史です.

タイトル保険の種類

タイトル保険には、貸し手（「ローン」とも呼ばれる）ポリシーと購入者ポリシーの2つの基本的な形式があります。貸し手のポリシーは、不動産に対する住宅ローンの貸し手の関心を保護します。バイヤーポリシーは、通常は時間とともに増加するバイヤーの関心を保護します.

貸し手の方針は、住宅ローンの存続期間または最初の住宅ローンが借り換えられるまで有効であり、その時点で新しい貸し手の方針が発行されます。購入者が不動産に関心を持っている限り、購入者のポリシーは引き続き有効です。.

保険がカバーするタイトル

保険の他のほとんどの形態は、損害、盗難、およびその他の危険による将来の損失に対する金銭的保護を提供します。対照的に、タイトル保険の費用の多くは、現在の保険契約者にマイナスの影響を与える可能性がある過去の問題、およびそのような問題を金銭的損失を引き起こす前に発見し是正するために必要な専門労働のために確保されています.

タイトル検索

タイトル保険は州ごと、プロバイダーごとに異なりますが、タイトル検索を行うための費用は常に補償されます。タイトル検索は、タイトルに問題が存在するかどうかを判断するために、関連する公的記録を徹底的に調べることです。これらの記録は、通常、プロパティが配置されている市または郡で保持されます.

理想的には、タイトル検索では、プロパティの履歴全体を調べて、元のプラットまたは区画にまでさかのぼります。これは一般に、所有権と歴史的先取特権の完全なチェーンを含む文書のプロパティの要約を精査することによって行われます。ただし、抄録は不完全であるか、誤った情報が含まれている可能性があるため、包括的なタイトル検索は通常、地方税記録、以前の所有者の意思、適用される裁判所判決などの他の情報源に依存しています.

問題の治癒または解決

タイトル保険のポリシーは、タイトル検索中に発見されたほとんどのタイトルの問題（欠陥とも呼ばれる）を解決する（修復する）コストもカバーしています。一般的な欠陥には、次のものが含まれますが、これらに限定されません。

• 税先取特権（未払いの税金の場合）
• 整備士の先取特権としても知られる建設先取特権（無給の建設費または改修費）
• 債権者先取特権（たとえば、既存の住宅ローンの未払い残高）
• 裁判所の判決（たとえば、離婚後の判決の授与財産の一部を元配偶者に）

所有権が第三者によって所有されているため、現在の売り手が市場に出回っていないという証拠、1つ以上の譲渡証書が偽造された、無能な当事者（など）未成年者として）以前の譲渡に関与していた、または土地へのアクセス権がない-貸し手は不動産の抵当の発行を拒否し、買い手は立ち去ることを強制される.

法的費用と損失補償

最後に、タイトル保険は、タイトル紛争から生じる将来の費用をカバーします。たとえば、有効な所有権保険の所有者は、会社が前の所有者の未払いの改修法案に起因する不動産の先取特権を持っていると主張する請負業者によって提起された訴訟を弁護するために自己負担を支払う必要はありません.

裁判所が財産の最新の譲渡を無効と判断する比較的まれなイベントでは、たとえば、以前の所有者がこれまでに発見されていない意志で第三者に財産を譲渡したことが判明した場合、保険契約者に対しても補償が行われます資産の持分損失。保険契約者が追加の補償範囲を購入しない限り、所有権保険契約の補償限度額は通常、保険契約が発行された時点での資産の評価額に等しい.

タイトル保険契約費用の決定方法

他の多くの一般的な保険契約（自動車保険、生命保険、住宅所有者保険を含む）とは異なり、タイトル保険契約では通常、取引の終了日以前に1回限りの支払いが必要です。保険会社が、1回限りの支払いをより管理しやすい月払いに分割することを申し出ない限り、タイトルポリシーで継続的な支払いが必要になることは非常にまれです.

タイトル保険費用に影響する要因

タイトル保険費用は通常、保険料とサービス料の2つの大まかなカテゴリに分けられます。各カテゴリ内で、ポリシーの引き受けと履行に必要な作業の量と種類に基づいて、コストをさらに分割できます.

プレミアム

特定のタイトル保険に支払われる実際の保険料は、基礎となる資産の価値にある程度依存します。ただし、ポリシーの費用の大部分は、譲渡前の作業（タイトルの検索、審査、および欠陥の修正）をカバーするため、プロパティ値は最も重要な要素ではありません。.

プレミアムに影響するその他の要因は次のとおりです。

• 対象物件および隣接物件（タイトル工場として知られている）に関する正確で最新の情報を維持するために必要な作業量
• 徹底的なタイトル検索と審査を行うために必要な作業量
• 欠陥や不利な点を治療するために必要なレッグワーク
• タイトルの欠陥について被保険者に補償するための予想費用

平均的なタイトル保険は約1,000ドルの1回限りの保険料で、すべての先行作業と継続中の法的および損失補償をカバーしています。ただし、保険料はわずか数百ドルから2,000ドル以上まで大きく変動します.

プレミアム規制

タイトル保険規則は、州によって大きく異なります。一部の司法管轄区では、当局は保険料を厳しく規制し、上記の要因に関係なく、タイトル保険会社が保険料をどの程度請求できるかを厳しく制限しています。他の管轄区域では、保険料の規制が軽くなり、保険会社は料金を設定する余裕が増えます.

プレミアム規制の一般的な形式は次のとおりです。

• 監視のみ. このスキームでは、規制当局は毎年タイトル保険料を監視しますが、許容可能なレートまたは範囲を設定するための直接的なアクションは実行しません。ただし、当局が特定の保険会社が不当に高い保険料を請求している、競争を弱めている、または地元産業に対する独占力を行使していると判断した場合、問題の保険会社または保険会社の保険料管理に罰金を科す権利を留保します。州の例にはジョージア州とイリノイ州が含まれます.
• 公布. 規制当局は定期的に招集され、地元のタイトル保険業界の状態を評価し、これを反映した保険料率または範囲を設定します。州の例にはテキサス州とニューメキシコ州が含まれます.
• 事前承認. 州で営業している各タイトルの保険会社、または複数の保険会社を代表する地元の貿易組織は、毎年新しい規制を地方の規制当局に提案しなければなりません。これらの料金は、当局によって明示的に承認されるまで請求できません。 「ファイルと使用」と呼ばれる関連規格では、保険会社は規制当局に新しい料金表を提出し、調整されないことを通知されるまでそれらを実施するのを待つ必要があります。州の例には、ニュージャージーとニューハンプシャーが含まれます.
• ファイルと使用. これは、規制当局に変更の通知を同時に提出する限り、保険会社が適切と考えるレートを変更できる、より軽量で一般的ではない標準です。当局が見直しの際に新しい料金を不公平と判断した場合、当局はそれらを調整する権利を留保します。 2015年半ばの時点で、唯一の使用およびファイル状態はウィスコンシンです.

タイトル保険を提供するのは誰ですか？

タイトル保険は、プログレッシブやステートファームなどの自動車保険および住宅所有者保険の多様なプロバイダーにアピールしないように見える特殊な製品です。実際、American Land Title Association（ALTA）によると、少数の保険会社が米国のタイトル保険の大部分を引き受けています。 2014年、Fidelity National Financial、First American Corporation、Old Republic National Title Insurance Company、およびStewart Title Guaranty Companyは、タイトル保険市場全体の80％以上を占めました。小規模な地域タイトル保険会社が違いを作り上げました.

ほとんどの不動産取引では、買い手が実際に購入を必要とするか、購入を選択した場合、購入者の住宅ローンの貸し手、タイトル代理店（タイトル会社）、および不動産業者または弁護士が購入者の保険契約を推奨します。タイトル管轄の保険費用と保険契約条件は、同じ管轄区域で営業している保険会社間でほとんど変わらないため、買い手は通常、推奨事項を受け入れて行動します.

ただし、連邦法（不動産決済手続法、またはRESPA）では、これらのエンティティがバイヤーに特定の会社の使用を要求することを禁止していることに注意することが重要です。不動産バイヤーとして、あなたは常にタイトル保険のために買い物をし、あなたのニーズに最適なプロバイダーを選択するオプションがあります.

タイトル保険の可用性

タイトル保険は合法であり、49州で利用可能です。唯一の例外はアイオワで、これは1947年に所有権保険を禁止しました。これは、アイオワを拠点とする保険会社の数社が倒産し、州の土地所有者に大きな無保険損害をもたらした地域崩壊の直後です。アイオワ州では、弁護士が土地の所有権を調べ、所有権の連鎖と明白な所有権の欠陥を要約した所有権の意見を作成します。アイオワ州弁護士の医療過誤保険は通常、不正確または不完全なタイトル意見に起因する金銭的損失をカバーしています.

タイトル保険対タイトル意見費用

比較のために、典型的な弁護士が作成したタイトルの意見は、財産の種類、以前の所有者の数、および財産に存在する可能性のある先取特権の数と複雑さに応じて、アイオワで100ドルから300ドルまでかかります。さらに、プロパティの要約を転送するコストは、通常100〜200ドルの範囲です。.

これにより、合計費用は200〜500ドルになり、購入者のみが支払います。多くの場合、所有権保険の費用よりも大幅に少なくなります。アイオワの州政府によってタイトルの意見も抄録料も規制されていないが、州の弁護士とタイトルの専門家の間の激しい競争により、それらは合理的なレベルに保たれている.

ただし、ほとんどの司法管轄区ではタイトルの意見は慣習的ではないことに留意してください。地元の弁護士があなたが購入している不動産の所有権に関する意見を書いても構わないと思ったとしても、彼らの医療過誤ポリシーは、誤った意見や不完全な意見のために被った損失をカバーしないかもしれません。あなたはそれらの損失のためにフックにいる可能性が高いです-そして、最悪のシナリオでは、結果としてあなたの財産を失う可能性があります.

最後の言葉

特に初めての住宅購入者にとって、新しい家を閉めることは大変なプロセスです。妻と私が2015年に家を閉めたとき、閉店費用の項目別リストは1ページ以上で、小さなフォントでした.

タイトル保険を、あなたや売り手がしぶしぶ支払わなければならない別の閉鎖費用と見なすのは魅力的です。ただし、使い捨ての広告申込情報以上のものです。住宅所有者保険が多くの身体的危険に対する金銭的保護を提供するように、タイトル保険は過去のエラー、脱落、および詐欺行為からあなたの利益を保証します。たとえあなたの貸し手があなたに所有権保険をかけることを要求しなくても、それが価値のある投資ではない状況を想像するのは難しいです.

所有している家や賃貸物件でタイトル保険を購入したことがありますか?