ホームステッド免除とは-定義、税および法的処理

一般的に「ホームステッド免除」（および一般に「ホームステッド」または「ホームステッドプロパティ」として知られる保護施設）として知られるこれらの法律は、所有者と居住者を過剰な課税から保護し、パートナーが亡くなった後も生き残る配偶者のためのシェルターを提供するために存在します。特定の種類の債権者から一部またはすべてのホームステッド株式を保護します。連邦ホームステッド免除は、破産を申請している住宅所有者に特に適用されます。州のホームステッドの免除はより広範である傾向があり、「財産所有者を一部の固定資産税から保護し、死後、生存している配偶者および扶養家族に無担保債権者およびその他の請求者に対する保護を提供します」.

一般に、ホームステッドの免除は、一戸建て住宅および一戸建て住宅、マンション、および住宅所有者が所有または賃貸している土地の製造住宅に適用されます。賃貸不動産、別荘、および主要住宅としての資格を持たないその他の住宅不動産には適用されません.

問題の財産を所有している場合、居住者が扶養家族として認められる財産の世帯主であることを証明できる個人は、実際に住んでいる場所に関係なく、それらの財産を家屋として宣言できます。例えば、あなたがあなたの主たる住居を借り、町の向こうにあなたの年老いた両親の家を所有し、彼らに全額の金銭的責任を負う独身の未婚の個人である場合（住宅ローンの支払いと必要な修理を含む）、あなたはそれを主張することができますホームステッドとして。ただし、すべての場合において、単一の世帯主または夫婦は、複数の住居の世帯主として所有または行動していても、1つの家屋しか所有できません。.

連邦ホームステッド免除

米国破産法のセクション522（d）（1）に基づいて、住宅所有者は、借主によって担保されていない無担保クレジットカード会社などの主要な住宅の所有権（持分）の一部を免除できます。財産.

2016年時点で、免除財産権の「ドル価値」は、独身の個人と世帯主の破産申請者の場合は23,675ドル、夫婦の共同破産申請の場合は47,350ドルを上限としています。これは、未払いの債務を充足するために不動産が差し押さえられ、売却された場合に支払うべき金額です。インフレに対応するために3年ごとに上昇します.

多くの州には、破産に直面している住宅所有者を保護する「ホームステッドの免除」もあります。これらの免除の額は、連邦の免除よりも多い場合も少ない場合もあります。住宅所有者は通常、州法により、州または連邦の免除のいずれかを選択することが許可されています.

州の免除がより寛大な州では、破産に直面している住宅所有者がそれを使用することは理にかなっています。以下の状態は例です。

カリフォルニア：健常な独身の住宅所有者（扶養家族の有無にかかわらず）は最大75,000ドルを免除できます。家族と同居している世帯主は、最大100,000ドルを免除できます。障害者や高齢者の住宅所有者は最大175,000ドルを免除できます。これらの制限は夫婦にも適用されます-カリフォルニア州法の下で免除の倍増はありません.
ジョージア：扶養家族の有無にかかわらず、ほとんどの独身住宅所有者は最大21,500ドルを免除できます。州は、ホームステッド不動産を含むあらゆる資産に適用できる追加の5,000ドルを提供しています。夫婦の免除は2倍になります（$ 43,000）.
イリノイ州：扶養家族の有無にかかわらず、単一の住宅所有者は最大15,000ドルを免除できます。既婚カップルは最大30,000ドルを免除できます.
ノースカロライナ州：扶養家族の有無にかかわらず、ほとんどの独身住宅所有者は最大35,000ドルを免除できます。配偶者が亡くなった65歳以上の住宅所有者は、最大65,000ドルを免除できます。既婚カップルは最大70,000ドルを免除できます.
オハイオ：扶養家族の有無にかかわらず、単一の住宅所有者は最大132,900ドルを免除できます。既婚カップルは最大265,800ドルを免除できます.

破産におけるホームステッド免除の仕組み

あなたの家の価値が関連する州または連邦のホームステッドの免除の価値よりも低い場合、破産であなたの債権者を満足させるために売却することはできません.

あなたの家が 超える ホームステッド免除の価値、それは破産で販売することができます。ただし、債権者は完全な収入を得られません。あなた（またはあなたが結婚している場合はあなたとあなたの配偶者）は、個人または共同ホームステッドの免除の価値に等しい一時金を保つことができます。この金額は、新しい家の頭金やアパートの敷金など、必要に応じて使用できます。.

その他の連邦財産の免除

連邦法の下で、ホームステッド免除は、無担保債権者から物理的な所有物と権利を保護する破産免除のより大きなパッケージの一部です。

評価額が最大3,775ドルの自動車
ジュエリー、最大$ 1,600
家具や家電製品などの家庭用品、アイテムあたり最大600ドル、総額で12,625ドル
生命保険契約、最大$ 12,625
サポートに必要な生命保険の支払い（上限なし）
医学的に必要な、法的に定められた携帯用酸素マシンなどの健康補助具（キャップは指定されていません）
社会保障や失業手当などの連邦給付（上限なし）
サポートに必要な慰謝料とサポートの支払い（上限なし）
免税の退職口座。従来のIRAおよびRoth IRAには1,283,025ドルの上限があり、他のタイプの口座には上限が指定されていません

重要なのは、ホームステッド免除は、差し押さえからあなたの主な住居を保護しません。あなたが住宅ローンを滞納した場合、それがあなたの家であるという理由だけであなたの家にとどまることはできません.

また、ホームステッド免除は、メカニックの先取特権やFHAリノベーションローンなど、ご自宅への関心によって担保されている他のローンや負債には適用されない場合があります。特定の種類の債務がカバーされているかどうかわからない場合は、お住まいの地域での実務を認可されている不動産弁護士にご確認ください.

連邦対州のホームステッド免除

あなたの州が独自のホームステッド免除を持たない場合、破産申請中に連邦ホームステッド免除を利用できます。ただし、ホームステッド免除のあるほとんどの州（すべてではありませんが）は、連邦免除よりも寛大です.

それはマサチューセッツ州の場合で、ノーフォーク郡証書によれば、ホームステッドの免除は最大500,000ドルに及ぶ。それ以外の場合、州の免除はドル制限を指定しません。代わりに、特定の面積に適用されるため、その寛大さは基礎となるプロパティの値に依存します。たとえば、アイオワでは、住宅所有者が住宅地全体の利益を保護することができます。これは、法人都市および町では0.5エーカー、農村部および非法人コミュニティでは40エーカーに制限されています.

ホームステッドが免除されている一部の州では、連邦制度をオプトアウトしています。ホームステートが1の場合、ローカルホームステッド免除を使用する必要があります。自国の州で州と連邦の免除のどちらかを選択できる場合は、そうすることができます。.

2005年破産虐待防止および消費者保護法に基づく免除制限
2005年に可決された連邦破産虐待防止および消費者保護法（BAPCPA）は、破産における州のホームステッド免除にいくつかの重要な制限を課しています.

最も重要なのは、いわゆる「大邸宅抜け穴」の閉鎖であり、これにより、重債務の個人が有利なホームステッド法を持つ州に居住を確立し、利用可能な現金をホームステッド不動産に駐車し、その後すぐに破産を宣言しました。これはフロリダで頻繁に発生しました。フロリダでは、広大な面積ベースのホームステッド免除がありました.

BAPCPAは、以下の場合、州のホームステッド免除の上限を個人に対して約155,000ドル、夫婦に対して約310,000ドルに制限しました。

過去10年以内に不正移転によりホームステッド不動産が取得されたとき
負債のある個人またはカップルが破産申請の40か月前（1,215日）以内にホームステッドの不動産を購入した場合、債務者の以前の不動産の売却からの収入-その後の現在のホームステッドの購入に使用される重要な例外を除くホームステッド免除に追加
債務者が重罪で有罪判決を受けたとき

標準的な連邦ホームステッド免除と同様に、BAPCPA免除は定期的に引き上げられ、インフレに対応します。 50州すべてに適用され、紛争が発生するたびに州法に優先します。.

州ホームステッド法の一般的な特徴

連邦ホームステッドの免除は、破産時に無担保債権者から住宅所有者を保護するために特別に設計されていますが、州のホームステッド法はより広範です。彼らは通常、世帯主、夫婦、そして時には独身者（扶養家族と非扶養家族を含む）を保護します。.

彼らは3つの重要な分野に焦点を当てています：

生き残った配偶者のためのシェルター. ホームステッド法は、一般的に、未成年の子供を含む配偶者や扶養家族に、クレジットカード発行会社などの無担保債権者からの請求に対する保護を提供します。彼らは、財産が新しい家族に残されることを指定していなくても、生き残っている配偶者や扶養家族に、故郷の所有者の前の配偶者や他の子供や継子からの請求に対する保護を提供します。この保護の資格を維持するには、生存している配偶者またはその家族が、該当するプロパティの維持管理、固定資産税、および住宅ローンの支払い（該当する場合）を提供（および支払い）する必要があります。彼らはまた、主たる住居として財産を維持する必要があり、他の場所に移った後は、たとえ相続財産を保持していても、住居の権利を失う可能性が.
破産における資産の保護. 無担保債権者は一般に、所有者の利息が関連法令のホームステッド免除ドルの値を下回る場合、または不動産が面積制限より小さい場合、ホームステッド不動産の売却を強制することはできません。所有者の利益が関連するドルの値またはエーカー制限よりも大きい場合、債権者は売却を強制することが許可される場合がありますが、所有者は法律で許可された最大の収益を保持する権利があります.
固定資産税へのエクスポージャーの制限. 多くの（すべてではない）州のホームステッド法は、財産評価者の価値の一部を課税査定の計算から除外することにより、財産所有者の地方固定資産税への露出を制限しています。たとえば、50,000ドルのホームステッド固定資産税が免除されている州では、評価額が200,000ドルのホームステッドに住んでいる住宅所有者は、まるで家が150,000ドルの価値があるかのように固定資産税を支払います。固定資産税の免除は、家の再販価格に影響を与えず、家屋が完全に免除されている場合でも、住宅所有者は、固定資産税の課税と自治体および学区の増価に投票する権利を保持します。一部の州では、特定の人口統計グループは、より寛大な固定資産税の免除を受ける権利があります。たとえば、テキサス州会計監査官によると、テキサス州のすべてのホームステッダーは学校税に対して25,000ドルの固定資産税の免除を受ける権利がありますが、障害者および65歳以上のホームステッダーはさらに10,000ドルの免除を享受できます.

州のホームステッド法では、住宅地の所有物に深刻な損害を与えたり破壊したりする対象イベントの後、一定期間（通常は1年から2年ですが、潜在的にはより長い期間）債権者から住宅保護保険金が支払われます.

ホームステッド法への主要な除外

ホームステッド法は、住宅所有者に堅固な債権者または地方税務当局にカルトブランシュを与えません。いくつかの州法は他のものより寛大ですが、絶対的なものはありません.

住宅地の所有権への関心によって担保された住宅ローンやその他の先取特権に加えて、住宅地の法律は住宅所有者とその相続人を以下から保護しない傾向があります。

連邦税、州税、地方税に関連する強制販売（税金先取特権）
現在または以前の配偶者または未成年の子供の支援に関連する判断の実施
ホームステッドの作成より前の先取特権の満足度（タイトル保険は、しばしばこの問題を防ぐことができます）
延滞地代の充足に関連する強制販売（これは、ホームステイドモバイルの所有者が駐車した場所の所有者に多額の負債を負う場合に発生する可能性があります）

さらに、ホームステッドは、ホームステッドのメンテナンスに関する州の法律の要件を理解する必要があります。たとえば、一部の管轄区域では、一時的に家屋敷の不動産を賃貸することでさえ放棄を構成し、州法によって与えられる保護を無効にすることができます.

州のホームステッド法の例

以下は、州のホームステッド法の代表的なサンプルです。それらのコンテンツ、特にドルの価値は、新しい法律が制定されると変更される可能性があることに留意してください。お住まいの地域のホームステッド法に関する最新情報については、州議会または住宅当局にご確認ください.

テキサス

固定資産税の免除：テキサス州のすべての住宅所有者は、25,000ドルの学校税の免除を請求できます。これにより、地元の学区の課税目的で、資産の評価額が25,000ドル減少します。法的障害者および65歳以上の住宅所有者は、追加で10,000ドルの学校税の免除を請求できます。テキサス州の郡は、郡税の目的で評価額の20％（または5,000ドルのいずれか少ない方）までの「オプションの」ホームステッド免税を許可することが許可されています（学区税とは別に）。たとえば、ヒューストンのあるハリス郡では、20％の郡税の免除が提供されています。郡は、65歳以上の障害者の家屋に最大3,000ドルの追加の免除を提供できます。特定の郡は、特定の人口統計グループまたはクラスに対して追加の免除を提供しています。たとえば、ハリス郡の住宅所有者が兵役に関連する障害のために仕事ができなくなった場合、郡税の100％免除を申請できます。.
債権者免除：40か月のBAPCPA居住要件を条件として、テキサス州の法律は、ホームステッド所有者居住者が無担保債権者による押収から無制限のドルの価値を免除することを許可しています。組み込まれた都市や町では、免除される土地は10エーカーを超えることはできません。農村部では、サイズの制限は個々の地主に対して100エーカー、家族に対して200エーカーです。.

フロリダ

固定資産税の免除：フロリダの法律により、住宅所有者は、評価額の「最初の」25,000ドルをすべての課税から免除し、「3番目の」25,000ドルを非学校課税から免除することができます。基本的に、75,000ドル相当の家は、家の所有者の税法案の学校以外の部分では25,000ドルの価値があるかのように課税され、法案の学校部分では50,000ドルの価値があるかのように課税されます.
債権者免除：BAPCPAの居住要件に従い、フロリダ州の法律では、無制限の金額の免除が許可されています。法人化された自治体では、免除される土地は0.5エーカーを超えることはできません。法人化されていない地域では、免除されるプロパティは160エーカーを超えることはできません.

マサチューセッツ

固定資産税の免除：マサチューセッツ州の家屋に対する固定資産税の免除はありません.
債権者免除：マサチューセッツ州は、債権者の押収からホームエクイティの125,000ドルを自動的に免除します。地元の行為登録簿（郡記録簿）でホームステッド宣言を提出する住宅所有者は、最大500,000ドルを免除できます。あらゆる年齢の障害のある個人、および62歳以上の障害のない個人は、それぞれ最大500,000ドルの個人免除をお楽しみください。これは、メンバーが両方とも障害者の資格があるか、両方とも62歳以上であるカップルは、最大1,000,000ドルを免除できることを意味します.

カンザス

固定資産税の免除：カンザス州のホームステイダーは、部分的な固定資産税の還付を毎年申請できます。払い戻しは一般的な固定資産税にのみ適用され、350,000ドルを超える資産の税金には適用されません。払い戻しの年間最高額は700ドルです。 65歳以上の低所得住宅所有者（年間収入が$ 19,100未満の人）は、毎年支払われる固定資産税の75％を返すカンザス固定資産税の還付を受ける資格があります。.
債権者免除：BAPCPAの居住要件に従って、カンザス州では無制限の金額の免除が認められています。法人化された自治体のホームステイダーは最大1エーカーを免除できますが、他のホームステイダーは最大160エーカーを免除できます.

プライマリーレジデンスのホームステッド方法

主要な住宅を建てるための手順は管轄によって異なりますが、一般的に難しくも高価でもありません。ほとんどの州では、住宅所有者が不動産を閉鎖し、その主たる住宅を宣言するだけで、住宅はホームステッドの地位を獲得します。.

バージニア州ネバダ州およびバーモント州では、正式な在宅手続きが必要です。正式なホームステッドを必要としない州でさえも、ホームステッドの正式な宣言は、ホームステッドの指定期間の継続や債権者からの売却代金の保護などの重要な保護を与えます。売った.

一般に、ホームステッドのプロセスはこの概要に従います。ロケール固有の手順については、州または市の住宅当局に確認してください.

物件の適格性を評価する. 州の定住法を確認し、保護したい財産が該当する適格基準を満たしているかどうかを判断します。 BAPCPAでは、40か月未満住んでいると家の価値を完全に保護できない可能性があることに注意してください.
州が宣言を必要とするかどうかを判断する. ほとんどの州では、住宅所有者が住宅地を正式に宣言する必要はありません。あなたの州がそうであるかどうかを決定するには、あなたの州の住宅当局または地元のレコーダーのオフィスに確認してください。正式な宣言が必要な場合、当局は通常、オンラインまたは手作業で記入できる標準フォームまたはサンプルフォームを提供します。たとえば、クラーク郡（ネバダ州）レコーダーオフィスでは、標準の1ページのフォームをオンラインで提供しています。フォームを取得したら、定期的に宣言を提出する必要があるかどうかを確認します（たとえば、バーモントでは年次宣言が必要です）。.
必要な情報を収集する. ホームステッドを宣言するために必要な情報は州によって異なりますが、通常は査定人の小包番号（APN）、プロパティの住所、プロパティの法的説明（寸法と範囲を含む）、プロパティに対する所有者の関心、およびプロパティの現在の居住者が含まれます（扶養家族を含む）。この情報のほとんどは、プロパティの証書に記載されています.
フォームに記入して公証する. 収集した情報を使用して、フォームに完全に記入します。地元のレコーダーが公認のホームステッド宣言を必要とする場合、受け入れられた身元の証明とともに公証人に提出し、公証人の前で署名します。フォームを公証する場所によっては、このステップにはわずかな料金が必要になる場合があります。.
フォームを提出する. 完成した公証用紙を郡のレコーダのオフィスに提出してください。ホームステッド宣言フォームは非常に複雑な文書ではありませんが、フォームが適切に記入されることが不可欠です-そして、あなたのレコーダーのオフィススタッフはこの面で有用なアドバイスを提供する可能性は低いです。あなたが自分でフォームに記入する能力に不安がある場合は、弁護士に相談してください-あなたが家屋敷の権利を行使しなければならない場合、弁護士費用の1時間または2時間はすぐに自分自身に支払います.
提出の書面による確認の取得. レコーダーのオフィスは、レコーダーのスタンプが付いた申告書のコピーを提供する必要があります。これは、ファイルされ、記録されていることを示します.

最後の言葉

住宅所有者保険と住宅法は、法律的な意味では互いにほとんど類似していませんが、家族の生活を一晩で変えることができる壊滅的な損失から保護します。あなたの家の保険会社に請求をしたくないのと同じように、破産申請または生き残っている配偶者の居住手当に対する州の家屋免除の制限を決してテストしないことを好むでしょう。しかし、すべてを言って完了したら、少なくともあなたの主たる住居への関心の一部が不幸から部分的に保護されていることを知って安心です.

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