不動産投資不動産の税制上の利点-IRSルールの説明

ホームエクイティは、米国における個人資産の基盤であり、ブルームバーグごとに、ほとんどのアメリカの世帯の資産の約3分の2を占めています。住宅所有権の拡大は、住宅購入を奨励する政府のプログラムと税制上の優遇措置によって促進されています。 Social Forcesの調査によると、家の所有権は「経済の強化、学校の改善、投資された積極的な市民」につながります。住宅所有者は投票率が高く、市民組織により関与しています.

不動産の所有には、いくつかのユニークな経済的利点があります。たとえば、住宅所有者は、通常の収入から住宅ローンの利子、住宅ローンの保険料、固定資産税を差し引くことができます。また、家の売却からの収入は税のキャピタルゲインとして扱われます-利益の最大250,000ドルは、単一の納税者の収入から、または共同申告を提出するカップルの500,000ドルまで除外できます。.

住宅または投資不動産を所有することは、社会と個人の両方に大きな利点をもたらします。投資を最大限に活用する方法は次のとおりです.

投資としての不動産

投資不動産を所有することは、居住する不動産を所有することとは大きく異なります。投資家は多くの共通のリスク-非流動性、透明性の欠如、政治的および経済的不確実性-を共有しますが、各投資不動産は用途、場所、改善、および永続性によって異なります。各投資は、当惑するほど多くの税規則の対象となる可能性があり、そのすべてが投資純利益に影響します.

「さらに購入する：不動産の富への定期的な人々のガイド」の共著者であるアンディ・ヘラーは、ほとんどの人が自分の不動産に多額の支払いをしていると述べています。分析の間違いにより、投資家はあまりにも多くのお金を払ってしまい、お金を稼げないのに驚いています。」

ヘラーは、不動産投資の成功には以下が必要であると助言しています。

徹底した計画. あまりにも多くの人々が、利益を上げるための戦略なしに不動産に恋をする.
現実的な期待. 不動産を購入、所有、売却することは、金持ちにとって簡単な方法ではありません。「ダミーのための不動産投資」の共著者であるエリック・タイソンは、あなたは賢く、働きたい、そしてあなたの個人的なリスク許容度を認識しなければならないことを指摘します.
詳細なデューデリジェンス. 競合他社の前に取引を成立させるための努力において、多くの買い手は、潜在的な不動産購入の履歴、条件、および制限を適切に確認することに失敗し、驚くほど高価なリハビリ費用で終わります.
有能で経験豊富なアドバイザー. 成功する本物の投資家には、コンサルタントのチームが常に存在し、不動産の発見、分析、購入、資金調達、管理、および販売を支援します。.

不動産の種類

「不動産」という用語には、次のようなさまざまな種類の財産が含まれます。

未開発の不動産. 投資家は、農場や牧場、木材の収穫や石炭の採掘などの天然資源の開発、区画やロットの販売、または将来の開発など、さまざまな目的で原地を取得します。原地の価格は、農業であろうとオフィスビルであろうと、その最高の用途に依存します。都市部への近接性と承認されたゾーニングの目的により、しばしばプロパティの価値が決まります.
住宅のプロパティ. 不動産は、一戸建て住宅であろうと、アパートやマンションなどの多世帯不動産であろうと、住宅目的で一般的に使用されています。これらのプロパティ-単一のデュプレックスから数百のレンタルユニットの開発に至るまで-占有率を維持し、価値を高めるために、継続的なメンテナンスとアクティブな管理が必要です.
商業施設. このセグメントには、オフィスビル、食料品店や店舗などの商業施設、倉庫や製造工場などの工業施設が含まれます。商業用不動産では、競争、物理的なメンテナンス、一定のテナント回転率、およびリース条件の多様性と複雑性のために、積極的な管理が必要です。不動産所有者は、法律、ゾーニング、および環境の問題に定期的に取り組んでいます.

不動産のプロパティも次のように分類されます。

改善されていない. 改善されていないプロパティは、人間のアクションによって変更されていない未加工の土地です。つまり、建物、構造物、道路、人工池または湖はありません。土地の耐用年数は無限であると見なされるため、税務上の目的で減価償却することはできません。ただし、木材、石油、その他の鉱物などの天然資源が施設から採取されている場合、枯渇控除が利用できる場合があります.
改善された特性. 改善されたプロパティは、住宅または商業用の建物や人工構造物の追加によって変更された土地です。土地は減価償却できませんが、改善の費用は耐用年数にわたって回収される場合があります。多くの場合、実資産の加速減価償却が許可されます.

不動産税規則および規制

不動産投資不動産を所有することは、適切に組織され管理されていれば、所有者に大きな税制上の恩恵をもたらします。投資不動産の税務処理に適用される一般的な経験則は次のとおりです。

資産の取得に関連する費用（タイトル料金、録音料）は、資産の費用基準に追加され、減価償却されます
不動産への融資に関連する費用（貸付手数料、住宅ローン申請手数料）は、ローンの存続期間にわたって償却されます。
資産の運用の結果として発生した費用（税金、保険、ユーティリティ）は、現在の費用として控除可能です。

ただし、税規則は複雑であり、その適用は財産の種類と所有者の税分類に依存します。言い換えれば、ある投資家は税金から他の収入を保護できる一方で、別の投資家は.

その結果、洗練された不動産所有者は、不動産資産の購入、管理、販売に、法人、信託、C法人、サブチャプターS選挙、有限責任会社（LLC）の組み合わせを頻繁に使用します。所有者は通常、法的および金銭的責任を最小限に抑えるか、個人の税制上の優遇措置を最大化するために、エンティティ間の後続の複雑な取引に従事します.

各戦略は、所有者の特定の状況、資産の使用目的、大幅な改善の追加、資産の保有期間、および非関連収入および税金負債に対する戦略の最終的な影響に対応するために作成されます.

納税者は、IRSに税務上の立場を正当化するよう要求される場合があります。結果として、減税戦略の実施を進める前に、専門的会計および法律上の助言を得ることは、必須ではないにしても、常に保証されます。.

最後に、潜在的な不動産投資家は、段階的廃止および代替最低税（AMT）により、高所得の納税者に対しては税制上の優遇措置の利益が制限される可能性があることに注意する必要があります。.

受動的所得の問題

IRSによると、受動的所得は、賃貸活動または納税者が実質的に参加しない事業の結果である所得です。受動的所得からの損失は受動的利益に対してのみ相殺することができます-損失は納税者の通常の収入とその後の税負担を減らすために使用することはできません.

ほとんどの改良された不動産ベンチャーは、加速減価償却の使用により所有権の初期に課税対象の損失を生成するため、そのような損失を通常の収入で相殺できないことは多くの不動産所有者にとって不利です.

不動産投資家の定義

賃貸収入が受動的所得または非受動的所得として扱われるかどうかは、不動産投資家の4つのIRSカテゴリのいずれかにおける納税者の身元に依存します。

不動産投資家. 不動産投資家とは、不動産を保有し、キャピタルゲインを生み出す目的で不動産を購入するエンティティ（個人または法人）です。不動産投資家として分類された納税者の収入と損失は「受動的」とみなされ、他の源泉からの通常の収入を相殺するために使用することはできません。例外が1つあります：修正調整総所得（MAGI）が100,000ドル未満で、不動産の賃貸活動に積極的に参加している投資家は、IRCセクション469（フォーム8582）に基づく特別な25,000ドルの手当で通常の収入を相殺できます。受動的所得と特別手当よりも多い受動的損失は、消滅するまで繰り越すことができます。また、不動産投資家は、資産の売却時にキャピタルゲインの扱いを受ける権利があります。.
不動産ディーラー. 不動産投資家は、投資ではなく販売のために不動産を購入することを目的とする場合、つまり、多数の頻繁または継続的な（開発中のロットの販売など）トランザクションで不動産を売買することを目的とする場合、ディーラーとして特徴付けられます。ディーラーであることの主な利点は、収入と損失が普通と見なされ、他の収入を相殺できることです。同時に、ディーラー所有として分類された資産は、キャピタルゲイン処理、分割払い販売処理（Publication 537）または同種の交換（IRCコードセクション1031）を使用できません。また、不動産ディーラーとして受け取った収入は、自営業税の対象となります.
不動産プロフェッショナル. 不動産投資家は、毎年少なくとも750時間を不動産ビジネスに費やし、労働時間の半分以上が特定の不動産活動に費やされている場合、不動産専門家としての資格を得ることができます。適格な不動産活動とは、不動産の開発、再開発、建設、再建、取得、転換、レンタル、運営、管理、リース、または売却です。あなたが不動産に関係のないフルタイムの仕事を持っている場合、あなたは分類の資格を得る可能性は低いです。また、IRSは分類の使用に挑戦する可能性があるため、時間のログを含む適切な記録管理が重要です。不動産専門家は、通常の収入から受動的損失を100％控除できることを除き、不動産投資家と同様に課税されます。不動産の専門家の賃貸収入は、不動産ディーラーが支払う自営業税から明確に除外されていますが、彼らの収入は、2010年のヘルスケアおよび教育和解法に含まれる純投資収入の3.8％の付加税の対象となります.
不動産デベロッパー. 不動産を改造または建設する個人または事業体は、IRSによって不動産開発業者と見なされます。開発者は、資産のすべての費用または開発を資産化しなければなりません。ローンの利子、税金、建設費などの直接費用、管理、管理、事業運営の継続費用などの間接費用を含みます。プロパティがサービスを開始または売却されるまで、税務上の控除は利用できません。開発者分類の主な欠点は、統一資本化規則の下で発生した場合に費用を相殺できないことです。.

不動産所有者の分類を決定する際、IRSは、不動産を購入する際の彼の最初の意図と、不動産に費やされた時間と、定められたビジネス目的を調べます。決定は多くの場合主観的ですが、分類は納税者に大きな税効果をもたらします.

指定は施設ごとに異なるため、問題はさらに複雑です。実際には、不動産所有者は、1つの不動産の不動産投資家と見なされ、別の不動産の不動産ディーラーと見なされる場合があります。その結果、不動産の所有者は多くの場合、さまざまな法人を使用して不動産を取得、開発、保有し、最大の税制上の優位性を獲得します。.

追加の不動産税に関する考慮事項

改善された不動産を所有している投資家は、さまざまな税務上の取り扱いを利用して、次のような所得税の負債を減らすことができます。

減価償却

減価償却は、耐用年数にわたって資産の費用を回収するプロセスです。 IRS Publication 946によれば、無限の寿命を持つ土地は償却可能ではありませんが、非居住用不動産の建物と改良の耐用年数は39年、住宅賃貸不動産の寿命は27.5年です。.

不動産クラスに応じて、不動産所有者は定額法または加速減価償却法のいずれかを使用できます。最初の方法は、資産の耐用年数にわたって毎年一定額の控除可能額を提供します（改善の費用を耐用年数で割った年、つまり3,500,000ドル/ 39年=毎年89,744ドルの減価償却）。加速減価償却は、初期に最大の減価償却費を発生させ、その後減少します.

投資家は、耐用年数が異なるため、税務上の目的で構造のさまざまな要素を分離することがよくあります。たとえば、借地権の改善-特定の賃借人のために作られた宿泊施設-は、15年以下の期間にわたって減価償却できますが、オフィス家具や備品の寿命は7年です。資産を分離することにより、減価償却が最大化され、課税または「紙」損失が発生します。.

IRSコードのセクション179では、特定の適格な機器（エアコンや暖房ユニットなど）の購入を、取得年度に最大500,000ドルの限度まで費用化することが許可されています。適格な機器は、業務用車両や家具から、業務を遂行するために必要なコンピューターハードウェアやソフトウェアにまで及びます。また、議会は179の制限を超える数年間で、現在200万ドルのボーナス減価償却を提供しています.

キャピタルゲインアンドロス

個人資産または投資資産は、売却時にキャピタルゲイン税の対象となります。資産の損益は、「基準」価格（IRS Publication 551で定義されている減価償却などの調整を含む購入価格）と正味販売価格の差によって決定されます。利益または損失は、保有期間が1年未満の場合は短期間、保有期間が1年を超える場合は長期と見なされます.

不動産開発者が所有する不動産は、その不動産が使用されるか売却されるまで、基礎計算にすべてのコスト（直接および間接）を含める必要があります。開発者分類の主な欠点は、統一資本化規則の下で発生した場合に費用を相殺できないことです。不動産ディーラーが所有する不動産の売却による収入は、通常の収入とみなされ、キャピタルゲインの扱いの対象にはなりません。.

短期キャピタルゲインは短期キャピタルロスを相殺し、長期キャピタルゲインは長期キャピタルロスを相殺します。残りの短期的な損失または利益は、残りの長期的な損失または利益と一致します。最終結果が長期キャピタルゲインである場合、ゲインの半分は非課税で、半分は納税者の通常の所得税率の対象となります。最大税率は39.60％であるため、長期キャピタルゲインは最大19.8％で課税されます。短期利益は納税者の通常の税率で課税されます.

1年で最大3,000ドルの長期および短期の損失を通常の収入から差し引くことができ、残りの損失は繰り越されます。税務申告者は、フォーム1040のスケジュールDを使用して、キャピタルゲインとキャピタルロスを報告します。.

トピック705-割賦販売の規則に基づいて割賦販売として報告された場合、不動産投資家が所有する不動産の売却による利益に対する税金は繰り延べられます。この処理は、利益と税金の負債が数年にわたって分散するため、短期キャピタルゲインに特に有利です。各支払いは、資本、利子、およびキャピタルゲインの非課税返還の一部で構成されます.

不動産投資家は、IRSセクション1031を使用して、同様の取引所で同様の不動産との取引を行った場合、利益に対する税金を延期できます。新しいプロパティの基礎は古いプロパティの基礎と同じままであるため、将来の利益が損なわれることはありません。ただし、古いプロパティの基礎は、減価償却を計算するために新しいプロパティにも転送されます.

その他の考慮事項

不動産業者は自営業税と申告の対象となりますが、不動産専門家は純投資収益に対する付加税の責任を負う場合があります。結果として、不動産の専門家とそのアドバイザーは、さまざまな戦略を使用して、このような税金を延期または回避します。たとえば、S社から投資家に流れる賃貸収入は、自営業所得として除外され、自営業税の対象にはなりません。.

自営業税の対象とならない事業所得は、1つの大きな例外を除いて、純投資所得に対する課税の対象となります。フォーブスによると、これは、不動産業者の場合、処分益を含む賃貸不動産からの収入が3.8％の税金を免除される可能性があることを意味します.

最後の言葉

1800年代半ばのスコットランドの移民であるアンドリューカーネギーは、鉄鋼業界で財産を築き、国の最大の慈善家の1人になりました。（彼は、アメリカ全土の町に2,800の公共図書館を開設したと信じられています。）

カーネギーは、実業家としての成功にもかかわらず、不動産の投資価値を認識していました。すべての産業投資を合わせたよりも多くのお金が不動産で得られています。今日の賢い若者や賃金稼ぎ者は、不動産に彼のお金を投資しています。」

カーネギーの観察以来、投資としての不動産の魅力は損なわれていない。アメリカの有名な実業家であり、ABCのシャークタンクに頻繁に参加しているバーバラコルコランは、次のように主張しています。（景気後退後）戻ってくると、ギャングバスターのように戻ってきます。」

不動産投資の税務上の扱いはしばしば混乱を招きますが、投資家は税務戦略を使用してリスクを減らし、リターンを向上させることができます。有能な税務顧問を維持し、規則や規制の変更を追跡することで、費用をはるかに超える配当を支払う.

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