ただし、売り手が購入提案を受け入れた直後に、クローズプロセスが開始されます。これは通常、実際の締め切りの30〜60日前です。通常の住宅検査中にローンの引き落とし、低評価、または重大な欠陥が発見されても、取引は遅れません。この期間中、あなたの家の売却は「保留中」と言われています。オファーが受け入れられた後、エスクローアカウントに相当額（場合によっては合意された購入価格の最大10％）を預け入れるのが市場で慣例である場合、クロージングプロセスをエスクロー期間と呼ぶこともできます-で、「私たちが買っている家は、閉店日までエスクローにあります。」あなたがそれを何と呼んでも、売り手があなたの購入提案を受け入れた日とあなたが座って取引を公式にする日との間に多くのことが起こる必要があります。ここでは、住宅用不動産の閉鎖プロセス中に発生するイベントの一般的なシーケンス、閉鎖日前と閉鎖日に支払う金額と金額、および理解するために必要な書類と開示と署名する必要があります不動産取引関係者.主要な決算プロセスのマイルストーン不動産取引を管理する税関と法的要件は場所によって大きく異なることを覚えておくことが重要です。以下は一般的なタイムラインであり、購入オファーを送信してからプロパティを閉じる日までに予想される（およびいつ）ことができるかについての説明ですが、実際の経験は異なる場合があります。特定の市場でプロセスがどのように機能するかについて詳しくは、その分野での経験を持つ公平な不動産専門家に相談してください.1.受け入れられた購入オファー販売者が購入提案（購入契約とも呼ばれます）を受け入れ、署名し、返品すると、閉鎖プロセスが正式に開始されます。ほとんどの場合、売り手は次に買い手の真剣な小切手（通常は購入価格の0.5％から2％）をエスクロー口座に預け入れます。.通常、購入契約は、取引を妨害することなく、土壇場での交渉や不測の事態（住宅検査中に発見された問題など）を反映するように修正できます。ただし、取引に関与するすべての関係者（買い手と売り手、その代理人、貸し手、役職またはエスクローエージェント、および場合によっては買い手と売り手の弁護士）は、購入契約が最終的なものであるという仮定の下でクロージングプロセスを開始します.一部の州および市場では、売り手がオファーを受け入れた直後に、5％〜10％のエスクローデポジットを（頭金および/またはクロージングコストに向けて）行う必要があります。法定代理人と協力するバイヤーは通常、弁護士が購入契約を確認してエスクロー預金を行うまで待つことができます.エスクロー預金が市場で必要かどうかわからない場合は、事前に十分に不動産業者に問い合わせて、預金を清算するのに十分な流動性資金があることを確認してください.2.バイヤー注文のホームインスペクション売り手が購入提案を受け入れてから数日以内に、専門家の検査官と「自宅検査」をスケジュールする必要があります。住宅の検査の目的は、構造上の問題、動作しない器具、地域の建築基準に違反する可能性のある要素など、軽微な欠陥と重大な欠陥を探すことです。.多くの貸し手は、住宅ローンの引受の条件としてこれを必要とします。あなたがそうしなかったとしても、あなたが買おうとしている家を徹底的に見てもらうことには、少し欠点があります。検査で、クローズする前に修正する必要がある大きな問題が明らかになった場合（または合意した購入価格が下がった場合）、標準の$ 300から$ 500の検査料はお買い得のように見えます。.3.ローンの組成と引受売り手があなたの申し出を受け入れたら、それをあなたの貸し手に送ってください。この時点で、あなたの貸し手はあなたのローンを作成し、引受する時間のかかる（そして費用のかかる）プロセスを開始します.物理的な欠陥の多い古い家を購入している場合を除き、これは取引を完全に中断させる遅延または致命的なエラーを引き起こす可能性が最も高いクロージングプロセスの一部です。.ローンの組成と引受には、貸し手に代わって多くの作業が必要です。しかし、あなたの観点からは、基本的に1つの質問に要約されます：l貸し手の専門家の意見では、あなたがあなたにそれを貸すよう求めている何千ドルも返済するというあなたの約束を果たしますか？?住宅ローン申請すべての貸し手は異なりますが、ほとんどの住宅ローン申込者は厳しい審査を受けます。貸し手は、合計30または40ページの住宅ローン申請書を送信する可能性が高く、1つ以上の信用報告局からの信用報告書のリリース要求、前年度の税務成績証明書の要求、以前の場所に関する情報などのフォームが含まれますレジデンス.申請とともに、貸し手は次のような収入と資産の証明を要求する可能性があります。最新の納税申告書（1〜2年）最新の給与スタブ（少なくとも過去2つ）最新のW-2ステートメント（1〜2年）最新の銀行取引明細書（1〜3か月）レートロック通常、信用調査を必要とする住宅ローンの事前承認を受け取った場合、貸し手は、申請資料を送信する前後にローンの利率を設定（または「ロック」）する可能性があります。期間全体で「調整可能金利の住宅ローン（ARM）」または固定金利のない別の種類のローンを申請する場合、ロックは「初期金利」にのみ適用されます.金利は通常、その時点での実勢金利に加えて借り手の信用リスクを考慮したレベルでロックされます。信用リスクが低いほど、ロック率は低くなります.事前承認されていない場合、貸し手は、アプリケーションのクレジットプルの結果を待ってレートをロックする可能性があります。これは、申請日と締め切りの1週間前の間であればいつでも発生します。いずれにせよ、レートロックは一定の期間のみ有効です-30〜60日が一般的です.ローン見積もりロックされたレート（または、ロックされていない場合は、貸し手による初期レートの最良の推測）を使用して、貸し手は、ローンの見積もりを作成し、確認、署名、返却します。ローンの見積もりは、住宅ローンとクロージングのために支払うことを期待できるもの、およびいつ.次の情報が含まれます。ローン識別. これには、ローンの一意の識別番号、タイプ（固定金利、調整可能金利）、期間（15年、30年、5/1）、目的（購入、借り換え）、および金利ロック期間が含まれます。.ローン条件. ローンの元本、金利または金利範囲、元本および金利の毎月の支払い、前払いペナルティ（該当する場合）、およびバルーン支払い（該当する場合）の概要.予想される支払い. 推定保険、税金、元本および利息の支払いなど、合計月額支払いの構成要素を合計します。税と保険の支払い方法を指定することもできます-例えば、エスクロー口座から.閉会費用. 見積クロージングコストの詳細な会計とクロージングする総現金（頭金を含む）が含まれます。また、タイトル保険など、買い物を許可されている閉鎖費用、および貸し手の鑑定人など、買い物を許可されていない閉鎖費用も示します。.比較. 次の5年間に元本および利息で支払うことができる金額、ローンのAPR、および総利子率-総ローン額に対する総利子支払の比率のスナップショットが含まれています。この情報は、あなたのローンを他の貸し手のローンと比較するのに役立ちます.その他の考慮事項. ローンを引き受けることができるかどうか（条件を変更せずに将来の購入者に譲渡されるかどうか）、貸し手がローンをサービス会社に譲渡する予定かどうか、延滞の罰則などの重要な警告と情報が含まれます。.2015年10月より前は、ほとんどの貸し手は誠実な見積もり（GFE）文書を使用して、ローンおよびクロージングコストの見積もりを提供していました。 GFEとローンの見積もりには同様の情報が含まれていますが、GFEの形式は異なり、平易な説明が少なくなっています。ローンの見積もりが手元にあると、貸し手は予備的な締め切り日を設定することができます-スムーズな引受、オリジネーション、タイトル検索を条件とします. 4.貸主評価貸し手は、引受プロセスのある時点で査定を委託することにより、投資を保護するか、少なくとも損失の可能性を減らします。買い手は通常、評価日以前または評価日前、または終了日に評価料を支払います。鑑定料は通常、家の検査料とほぼ同じです.あなたの家は少なくともあなたがそれを支払うことに同意したのと同じくらいの価値があると評価者が判断した場合、心配する必要はありません。ただし、評価額が低くなった場合（受け入れられた購入価格を下回る場合）、貸し手は評価額に等しい金額のみを融資することに同意します。低い評価では、通常、買い手と売り手は購入価格を再交渉し、購入契約を修正する必要があり、取引が遅れる可能性があります.5.住宅所有者と所有権保険の取得ほとんどの貸し手は、バイヤーが住宅ローン保険の証明をローン承認の条件として、または少なくともクロージングの前に提供することを要求しています。あなたとあなたの貸し手のニーズを満たすかなりの価格のポリシーを確実に取得するために、クロージングプロセスの早い段階で住宅所有者のカバレッジの買い物を始めましょう。必ずしも最初の年の支払いをする必要はありませんが、それは確かにオプションです-ほとんどの保険会社では、最初の年の保険料を締め切り日に支払う締め切り費用にバンドルすることができます.貸し手がそれを必要としない場合でも、買い手の所有権保険を購入することも賢明です。所有権保険は、未払いの税金や請負業者の先取特権など、所有権の欠陥を解決するための費用をカバーし、将来発生する可能性のある請求からお客様の資産を保護します。.貸し手がタイトルポリシーに使用しているのと同じ会社を使用する場合は、購入者のポリシーが必要であることをローンプロセッサに伝えるだけで、両方のポリシーをクロージングコストにまとめることができます。より良いバイヤーのポリシーを求めて買い物をしたい場合は、保険会社が事前にポリシーの支払いを要求する場合があります。取引終了時のポリシーの両方を支払うか、購入者のポリシーの前払いと取引終了時の貸し手のポリシーのどちらを支払うかに関係なく、市場と住宅価格に応じて合計1,000ドル（平均）の支出を期待できます。.6.ローン承認保険引受には1か月以上かかることがあるため、通常、ローンの承認は締め切りプロセスの終わり頃に行われます。これは、スケジュールどおりにクロージングを進めるために必要な最後の主要な部分です.7.締め切り通知と開示閉会のお知らせすべてのピースがクロージングのために配置されたら、タイトルまたはエスクローエージェント（または弁護士）は、時間、日付、参加している不動産エージェント（バイヤーとセラー）およびクロージングの場所を含む正式なクロージング通知を送信する必要があります。通常は、役職またはエスクローエージェントの事務所、または取引に関与する弁護士の事務所。また、この通知には、イベントに持ち込む必要のあるものも説明されています。通常、次のものが含まれます。両方のバイヤー（結婚しているカップルの場合）、または公証人による委任状の文書-現在のバイヤーが非存在のバイヤーに署名することを許可する写真付き身分証明書（パスポートまたは州発行の身分証明書）過去10年間の居住地のリスト閉鎖費用をカバーするのに十分な支払い（通常は銀行小切手または電信送金）最後の開示また、タイトルまたはエスクローエージェントは、締め切り日の少なくとも3営業日前に公式の締め切り情報を送信する必要があります。 2015年10月以前は、HUD-1または「和解声明」は、最終開示と同じ目的を果たしていました。.ローンの見積もりと同様に、クロージングの開示は、トランザクションに関連する実際のすべての金融義務（実際のクロージングコスト、継続中の税金と保険の義務、および住宅ローンの内訳）の概要を説明する平易な文書です。ローンの見積もりのテンプレートにほぼ従いますが、一般的にはより詳細であり、多くの場合、見積もりに含まれていなかった会計の明細または開示と警告が含まれています.クロージングディスクロージャーを注意深く確認する最後の開示を受け取ったら、それを注意深く検討し、概説された義務がローンの見積もりに記載されているものとほぼ一致していることを確認します。また、住宅ローンの条件が期待どおりであることを確認してください。たとえば、レートまたはレート構造がローン見積もりから変更されていないことを確認してください。.閉鎖費用が見積もりと大幅に異なる場合、または住宅ローンが当初の説明と異なる場合、貸し手、肩書、またはエスクローエージェントが法律に違反している可能性があります。だからこそ、クロージングプロセスの期間中弁護士を保持することは良い考えです-そしてしばしば経済的に価値があります-.一般的な閉鎖費用買い手は他の取り決めがない場合、すべての閉鎖費用を支払うことが期待されていますが、買い手と売り手はしばしば閉鎖費用を分割することに同意します-特に買い手の市場では。その契約は通常、受け入れられた購入契約に概説されており、終了前にいつでも修正することができます。多くの場合、当事者は誰がどの閉鎖費用を支払うかの詳細には入らない-「売り手は40％を、買い手は60％を支払う」などの比率に単純に同意するか、一方の当事者が固定額を支払うことに同意する閉鎖に向けて、残りは残りを拾います.多くの場合、閉鎖費用は銀行小切手または電信送金で支払われます。銀行小切手は通常1ドルまたは2ドル以上かかることはめったにないため、銀行小切手は一般的に良い取引です。一方、銀行は当日、電信送金で10ドル以上を請求することがよくあります。タイトルまたはエスクローエージェントが電信送金を絶対に必要とする場合は、完了通知とともに完全な指示（口座番号と銀行ルーティング番号の受け取りを含む）を送信してください。.支払いの交渉方法と実行方法に関係なく、完了時に次の費用を支払うことができます。終業日の前に、住宅所有者保険の設定など、一部の措置が必要になる場合があります。他の人は、あなたの最後の開示の行項目として単に表示され、直接のアクションを必要としません.家の点検と評価. これらの費用が前払いされていない場合、閉鎖費用に追加されます。 2つのサービスの間で、合計600〜1,000ドルを支払うことを期待.ローン組成および引受手数料. これらの手数料は、信用報告書およびその他の手数料を含まず、「住宅ローン」ローンのオリジネーションおよび引受サービスの費用をカバーします。ほとんどのオリジネーション料金は、合計購入価格の割合として計算され、通常は0.5％から1.5％の範囲です。これらのパーセンテージは「ポイント」と呼ばれることもあります。たとえば、1％のオリジネーション料金は1ポイントになります。引受手数料は、購入価格の割合または定額で請求できます。いずれの場合でも、引受の費用は通常、家の購入価格の1％未満です。 「無料」または「無料」のローンとして知られる一部の住宅ローンには、オリジネーションまたは引受手数料がありません。ただし、「無料」のローンは通常、同等の従来のローンよりも金利が高い.クレジットレポート. バイヤーは通常、貸し手の信用調査とレポートの支払いをしなければなりません-貸し手が何人運営しているか、またどの報告局と一緒になっているかによって、20ドルから60ドルの範囲です。.洪水認証. これは少額の料金で、通常は約20ドルです。これは、地元の洪水ハザードマップと比較して自宅の場所を確認する費用をカバーします。洪水保険が必要になった場合、洪水認証は非常に重要です。一部の地域では、1回限りの洪水監視料金（多くの場合、25〜50ドル）を支払う必要があります。.最初の月の関心. 多くの貸し手は、締め切り日と最初の支払い日との間に発生する抵当権セットの前払いを要求しています。月の途中で締める場合は、月の初日に支払いが行われると仮定して、次の月の初めまで元本を支払う必要がないことに注意してください。たとえば、妻と私は8月初旬に家を閉め、10月1日まで最初の元本を支払わなかった-しかし、 した 8月に発生する利息を支払う必要があります.初期エスクロー預金. 貸し手は、クロージングとそれぞれの支払い期日との間に発生する税および保険の義務をカバーするために、安全なエスクロー口座に前金を必要とします。実際には、これは、事前に支払った場合を除き、約1年分の住宅所有者保険料と、1か月から12か月の固定資産税を入金する必要があることを意味します。通常、固定資産税は6か月ごとに支払われますが、貸し手は最初の納税を清算するのに十分な残高で新しいエスクローアカウントを開始することに消極的です。妻と私は、たとえば7か月分の固定資産税をカバーするのに十分な預金をすることになりました。.エスクローバッファー. 多くの貸し手は、買い手が短期的に税金と保険料の上方調整をカバーし、支払いが遅れてエスクロー残高がマイナスになる可能性を減らすために、追加のバッファを預けることを要求します。バッファのサイズは通常、月々の税金と保険の義務の関数です-私たちは月額の約2倍のサイズでした.住宅所有者協会会費. 住宅所有者協会（コンドミニアムでは一般的）が提供するコミュニティに住んでいる場合、毎月、毎年、または半年ごとにHOAを支払う必要があります。一部の貸し手は、あなたの会費をあなたのエスクロー口座にまとめて、税金や保険料と同様に、あなたに代わって支払います。これがHOAの場合、最初の支払い期間の終わりまで（おそらく終了後1年まで）HOA会費を支払う必要があります。その他のケースでは、貸し手によるものかHOAポリシーによるものかにかかわらず、HOA会費はエスクローに含まれておらず、別途支払う必要があります.タイトル/エスクローサービスおよび 保険. 貸し手と買い手（購入した場合）のタイトル保険の費用はこのカテゴリに含まれています。平均1,000ドルが両方の保険をカバーしていますが、場所と資産価値に応じて大きく変動します。このカテゴリには、タイトル会社、エスクローエージェント、または弁護士（管轄に応じて）によって実行される追加のタイトル作品のコストも含まれます。これは、ライセンスを受けた弁護士を使用した場合に高くなる可能性が高い別の非常に変動するコストです。最後に、このカテゴリには通常、決済手数料が含まれます。決済手数料は、基本的には終業日のタイトルまたはエスクローエージェントの時間に対して支払われ、通常は200〜400ドルの範囲です。.録音料. お住まいの地域の不動産譲渡の記録を担当する市または郡の事務所は、関連する作業に料金を請求します。料金は場所によって大きく異なります。また、物件の価値や規模によって異なる場合があります.譲渡税. 地方自治体や州政府も、不動産の価値や、場合によっては区画のゾーニング指定に基づいて、不動産取引に移転税を徴収する可能性があります。住宅用不動産に対する州税および地方税の合計は、通常、3桁から4桁半ばの範囲です。.仲介手数料. バイヤーのエージェントは、売り手からの手数料を受け取ります。つまり、買い手は直接支払いません。ただし、エージェントの雇用主-不動産グループまたは証券会社-は、比較的小さなサービスまたは紹介料を購入者に直接請求することがよくあります。これらは、名目合計（$ 100以下）から$ 500以上までの範囲で指定できます.取引が行われる場所に応じて、成約手数料はここで説明したものとは大幅に異なる場合があります。予想される内容についてさらによく理解するには、お住まいの地域の信頼できる公平な不動産の専門家または弁護士に相談してください. クロージングデーに期待すること閉店日には、購入することに同意した家が誇らしげに所有する家になります。ただし、正面玄関からサシャイを出して本当に家にする前にやることがたくさんあります.最後のウォークスルー最後のウォークスルーは、家を良好な状態に保つための最後の機会です-または、フィクサーアッパーを購入する場合は、購入することに同意した状態で。ほとんどのトランザクションでは、最後のウォークスルースケジュールされた閉鎖時間の24時間以内の任意の時点で発生する可能性があります.最後のウォークスルーでは、次のことを確認してください。要求されたすべての修理が行われましたすべての照明器具とコンセントが機能しているホームメカニカル（暖房、空調、給湯器）が機能している蛇口と配管器具は機能的ですキッチンと洗濯機が接続され、機能しているあなたの家の検査以来、新しい損傷や摩耗（壁の穴、床板の欠落、屋根の鉄片の損傷など）はありません。家は清潔で整然としています売り手の個人的な所有物はなくなっているか、転居中ですウォークスルー中に予期しない問題が発生した場合、物事を正しくするのに遅すぎることはありません。不動産業者またはクロージングエージェントに連絡して、選択肢について話し合ってください。ほとんどの場合、販売者は必要な修理または清掃作業の代金を支払うことに同意します。たとえ数日で閉鎖を遅らせることを意味する場合でも.クロージング時-キークロージング文書への署名指定された締め切り時に、あなたは座って、タイトルまたはエスクローエージェント、不動産エージェント、そして場合によっては弁護士と多数の文書に署名します。セラーはカウンターパートも持ち込みますが、セラーは署名する書類がそれほど多くないため、サインのオデッセイに慣れるまで表示されないことがよくあります.トランザクションの重要性と関与する金額を考えると、署名するすべてのものを読んで理解するのに必要な時間をかけてください。いくつかの締め切り文書は緻密な法的文書で書かれているので、何か明確でない場合は弁護士または不動産業者に尋ねてください。タイトルやエスクローエージェントに急がせてはいけません-彼らは過去数百回のクロージングを行っており、あなたが100％アップとアップ.以下は、終了時に読んで署名する最も重要な文書です。約束注....
