住宅ローンREIT（mREIT）とは-定義、リスク、適合性

最近、mREITと呼ばれるREITのクラスへの関心が高まっており、これも高い配当を支払うが、わずかに異なるリスクのセットをもたらす.

mREITとは?

「m」は「住宅ローン」を表します。mREITは、不動産投資を住宅ローン市場に基づいたREITの特別なグループであるためです。ほとんどの場合、これはmREITが二次住宅ローン市場で住宅ローンを購入することを意味します。つまり、住宅ローンの負債を購入するということです。.

銀行が家を買う人にお金を貸した後、銀行はその住宅ローンを住宅ローン購入者（mREITなど）に販売し、住宅ローン金利は国債市場に結びついているため、mREITもその市場に密接に結びついています.

mREITの種類

mREITが確立されると、通常、1種類の住宅ローン債務に特化します。一部の企業は、ファニーメイ、フレディマック、またはジニーメイなどの連邦政府機関が支援する住宅ローンのみを購入しています。彼らは連邦保証によって裏付けられており、したがってデフォルトのリスクが低いため、これらの住宅ローンを選択します。.

非エージェンシーmREITと呼ばれることもある他のmREITは、連邦政府機関によって保証されていない住宅ローンに特化しています。これらは、主に住宅ローンが債務不履行に陥るリスクが高いため、より高い配当を支払う傾向があります。.

所有株式

投資家は、証券取引所で公開取引されている企業の株式を購入することで、これらのmREITを購入できます。会社の部分的な所有者として、株主はmREITから配当を受け取ります-そしてそれはそれらの魅力的な高利回りが入るところです.

他の公開企業と同様に、mREITは、市場が企業の価値を再評価するにつれて価値が上下します。投資家が資金を調達するのに費用がかかるため、または住宅ローンのパフォーマンスが低下するために、mREITの収益性が低下すると考えると、株価は下がります。多くの投資家は高配当のおかげでmREITを受動的収入源と見なしているため、配当が下がると投資家が考える場合、mREIT株も減価します。.

課税

高い配当利回りは魅力的ですが、mREITの配当は額面どおりに受け取られるべきではありません。これは、mREITの企業が法律により所得の少なくとも90％を株主に支払わなければならないためです。つまり、所得はREITに課税されず、代わりに通常の所得として株主に課税されます。したがって、mREITの配当は、優遇税制の対象となる資格のある配当とは見なされませんが、通常の配当と見なされ、株主の限界税率で課税されます。したがって、税率が高いほど、利益を得ることができません.

REITは、より低い配当率ではなく通常の所得率で課税されるため、税の観点から受動的所得を得るには非常に非効率的な方法になる可能性があります。一部の人々にとっては、これは無関係ですが、REIT投資からの収入が投資家をより高い所得税のブラケットに移動させるか、すでに1つに属している場合、投資家が配当利回り株の低い利回りを選択するのがおそらく賢明でしょうより低い配当率で課税される.

REIT配当の税制上のペナルティを回避する方法が1つあります。REITの持ち株を税繰延退職口座に保管して、作業中にREIT配当が課税所得に完全に追加されるのを防ぎます。.

mREITと債券

mREITの収益性と配当利回りに影響を与える1つの主要な要因は、債券市場の変化です。 mREITは、会社の活動から利益を再投資した住宅ローンを購入するだけではありません。実際、会社の利益の多くは投資家に送られるため、会社は住宅ローンを購入するためにお金を借りる必要があります。.

これは、債券市場がmREITの業務にとって重要になる場所です。簡単に言えば、mREITは短期の債券金利で資金を借り入れ、より高い長期の債券金利に近いレートで貸し出します。住宅ローンを購入するとき、本質的にはそのお金を現在の住宅ローン金利で貸し出します。住宅ローンの金利は、より高い長期の債券金利に関連しているため、mREITの利益は、短期と長期の債券金利のギャップ（または「スプレッド」）に直接比例します。.

住宅ローンの金利は債券の金利と連動しているため、mREITの投資家は債券市場と不動産および住宅ローン市場を調べて、その利益の可能性を理解する必要があります。短期と長期の債券金利の差が大きいほど、mREITビジネスの収益性は高くなります。連邦準備制度が金利を低く保つという約束を維持する場合、債券スプレッドは大きなままであり、mREITの配当は高いままでなければなりません.

mREITにとって最大の脅威は、短期国債利回りの増加です。これが、mREITが2012年を通じて人気を博した理由の一部です。1月、Ben Bernanke議長は、2014年末まで金利を低く維持するというFRBの意向を発表しました。 9月にQE3の一部として現金を注入し続けるという約束は、連邦準備制度が2015年まで金利を低く保つことを計画しているというバーナンキの声明がしたように、mREITの株価がさらに跳ね上がった.

mREIT投資家のリスクと落とし穴

ポートフォリオを使い果たしてmREITをたくさん埋める前に、考慮すべき点がいくつかあります。利益の可能性は高くなる可能性がありますが、mREITの投資家は、基礎となる株価や配当の減額でお金を失うリスクがあります.

1.配当削減
近年、多くのmREITが配当金を削減しています。これには多くの理由が考えられます：不良債権、不良経営、二次住宅ローン市場での機会の縮小。また、mREITの配当は、債券の金利と経済の現金の変動に非常に敏感であるため、FRBが金利の引き上げを決定した場合、mREITが最初に価値を失うことになります。.

2.住宅ローンのデフォルトと借り換え
借入コストが高くなると、すべてのmREITに影響しますが、個々のmREITも低パフォーマンスのローンによって損害を受ける可能性があります。 mREITが保有する住宅ローンがデフォルトになった場合、mREITはお金を失います。 mREITは通常、さまざまな住宅ローンの中で非常に多様化されていますが、依然として1つの市場に限定されているため、住宅ローン市場の崩壊に耐える多様性はありません。.

サブプライム住宅ローン危機のような別の災難が住宅ローン保有者の住宅ローンのデフォルトを引き起こす場合、mREIT市場を破壊する可能性があります。ただし、このリスクを軽減する方法は1つあります。一部のmREITは、Fannie MaeやFreddie Macローンなど、代理店が担保する住宅ローンのみに投資します。これらのエージェンシーローンは米国政府の保証があるため、非エージェンシーmREITよりもリスクが低く、通常は結果として配当利回りが低くなります.

しかし、もう一方の極端な例も同様に悪いです。もし住宅ローンが早期に返済されると、mREITは借金から利息をもう受け取らず、新しい借金を購入しなければならないため、お金を失います。 2012年の住宅ローンの借り換えの高率は一部のmREITを傷つけ、低金利での資金の借り入れや住宅ローンの購入は可能ですが、これらの住宅ローンの金利は低くなる可能性があります.

3.営業損失
第三に、そして最も心配なことに、最大のmREITの多くはわずかな利益または損失で運営されています。 mREITが配当のために支払わなければならない額よりも小さい利益で運営し続ける場合、その配当は減らされなければなりません。これらの配当の削減が発表されると、mREITの株価も通常低下します。もちろん、会社が十分な長さの損失で運営されている場合、それは廃業し、株式は価値がなくなります.

2012年第2四半期には、時価総額で最も大きなmREITの一部が数百万ドルの損失と-30％から-60％の営業利益率を報告しました。これは、投資家が安全な債券市場を探していたため、長期債券金利が低下し、短期債券と長期債券のスプレッドが狭まったためです。.

損失を出して永久に経営できる企業はないため、これらの期待はずれのリターンは、債券スプレッドが縮小し続ける場合のmREIT上昇の持続可能性に関する不快な疑問を提起します。また、mREIT市場には投機とリスクがどれだけあるのかという疑問が生じます。これらの損失は、株価が急騰したときに企業に打撃を与えたからです。.

4. QE3および前払いリスク
mREITにとってのもう1つの懸念は、量的緩和の第3ラウンド（QE3）を開始するという連邦準備制度の最近の決定です。 QE3は、その前身とは異なり、住宅ローン担保証券を対象としています。FRBは、経済が良くなるまで、これらの証券を毎月無制限に購入することを計画しています.

これらの証券はmREITが投資するものと同じものであるため、この発表はそれらに直接影響します。連邦準備制度が市場でより積極的なプレーヤーであるため、住宅ローン保有者が借り換えをする機会が増える可能性があります。これはmREITにとっては悪いことです。借り換えとは、保有する住宅ローンが早期に返済されることを意味し、利子の支払いから得ていた収入が停止するためです。.

一方、QE3は二次住宅ローン市場により良い影響を与える可能性があります。より多くの借り換えを奨励することにより、住宅ローン活動が拡大し、mREITのビジネスチャンスが増えます。また、短期債券レートを低く保つため、短期債券レートと長期債券レートの間の大きなスプレッドを維持する必要があり、mREITが貸し出すよりもはるかに低いレートで資金を借りることができます。.

5.限定資本
これらの企業は、収入の90％を株主に還元する必要があるため、利益を管理および再投資する方法が非常に限られているため、良い時期に成長し、悪い時期に浮かんでいることは困難です。これにより、REIT構造は本質的にリスクの高いビジネスになります。このリスクのトレードオフは、はるかに高い短期配当利回りですが、そのトレードオフは常に持続可能ではありません.

適合性

mREITは揮発性であり、住宅ローン市場、不動産市場、および連邦政府債券市場の影響を受けやすいため、リスクのある賭けです。しかし、彼らの高い利回りと投資家への直接的な利益の支払いは、彼らを短期的に大きな現金源にします.

さらに、彼らは、流動性のある不動産投資と専門的な管理へのアクセスを提供します。 mREITの株式を購入することにより、個人投資家は住宅ローン市場の人々に間接的にお金を貸すことができます。不動産および住宅ローン市場が回復すると思われる場合、mREITはその賭けをする1つの方法です.

不動産を所有していないが、不動産に強気な若い、より積極的な投資家は、mREITを検討することをお勧めします。ただし、mREITは、投資家が損失を被るだけの余裕がある場合に限り、より成熟したポートフォリオに置くこともできます。.

最後の言葉

mREITの落とし穴は、常に避けるべきという意味ではありません。かなり予測可能な債券スプレッドを活用し、不動産市場に流動性を提供することにより、mREITSは貴重なサービスと投資家に、債券市場と不動産市場の両方をプレイして利益を上げることができる専門家に資金を引き渡す機会を提供します.

しかし、投資する前に、それらがどのように興味をそそるように見えても、二桁の配当利回りを超えて見てください。 mREITのバランスシート、キャッシュフロー計算書、過去の実績を見ると、投資家は会社が投資する価値があるかどうか、そしてリスクを我慢できるかどうかを知ることができます。.

mREITSへの投資についてどう思われますか?