不動産固定資産税の計算方法とアセスメントへのアピール方法

州政府は、直接または間接的に固定資産税の徴収に影響する法律を可決する場合がありますが、一般的に、州政府は独自の目的で固定資産税を評価しません.

固定資産税は一律に評価されません。アメリカ合衆国北東部は、その大きな財産税負担で悪名が高く、一方、テキサス州のように顕著な例外を除いて、南および西部の州は、はるかに住宅所有者に優しい。 Realtor.comが報告するように、ニュージャージー州は2016年に最高の実効固定資産税率（2.14％）と全体の固定資産税負担（8,374ドル）を持ちました。ハワイは最低の実効税率（0.29％）を持ち、アラバマ州は全体の固定資産税負担が最低でした（$ 667）そこの不動産の価値が比較的低いため.

良いニュース：居住地や支払額に関係なく、住宅所有者は常に固定資産税の査定に対して異議を申し立てる権利があります。このプロセスは必ずしも簡単ではないか、財政上のリスクがないわけではありませんが、財産税の負担が大きすぎると本当に信じている場合は、追求する価値があります-少なくとも検討する必要があります.

固定資産税がどのように計算され、誰によって、固定資産税の査定を調査して上訴する方法、および上訴の長所と短所を詳しく見てみましょう.

固定資産税の計算方法

課税経済政策研究所によると、税務当局は次の式を使用して固定資産税を計算します。

評価された価値：市場価値x評価率
課税対象額：評価値-免除
クレジット前の固定資産税：課税対象額x総粉砕率
総固定資産税：クレジット前の固定資産税-ホームステッドクレジットとサーキットブレーカー

免除、ホームステッドクレジット、およびサーキットブレーカーの値はすべてゼロになります。これらの場合、固定資産税はさらに簡単な式で計算できます：評価値x総粉砕率.

固定資産税の定義

この式をさらに分解してみましょう。

市場価格：これはあなたの税務当局があなたの財産の公正な市場価値を最もよく推測するものです-明日誰かがそれを申し出た場合に何を売るかです。それはあなたの財産に関する公開情報と特権情報を使用して計算されます。住宅の市場価値に影響を与える要因には、その場所、最近販売された同等の物件の評価（「コンプ」）、最近の追加またはアップグレード、および一般的な条件が含まれます。固定資産税の計算における最も主観的な要因であり、市場価値は固定資産税の評価の訴えの中心です.
評価率：評価率の範囲は0〜1です。公正な市場価値に対する割引と考えてください。多くの管轄区域では、評価率は高く、0.9以上です。その他では、かなり低い-0.2から0.4です。一部の州では、地方の評価比率の劇的な変更を先取りする法律や、管轄区域全体で均一な比率を確立する法律があります。その他は、評価比率の増加を効果的に制限するより複雑なルールを課しています。たとえば、ニューヨーク州の法律は、ニューヨーク市の5つの地区以外では、「年間徴収の増加…を2％未満または消費者物価指数（CPI）に制限します。多くの場合、評価率もプロパティのタイプによって異なります。たとえば、商業用または農業用の不動産は、住宅用不動産よりも低い評価率を持つ場合があります.
固定資産税の免除：免除により、一部の住宅所有者グループの課税対象額が減少します。一般的な免除は、住宅地（一次住居）、高齢者（多くの場合、高所得の高齢者を除く）、障害者の住宅所有者、現役のサービス会員および退役軍人、低所得基準値を下回った世帯、エネルギー効率の良い家の改善、およびその他の特定の改修を対象としていますおよびアップグレード.
ミレージ： "Millage rate"は、 "tax rate"と言うのが上手な方法です。郡と学校の税区などの重複する税管轄区、または固定資産税が複数の収入源をサポートする単一の管轄区では、特定の資産の総ミレージ率は、その資産に適用されるすべての従属税率の合計です.
固定資産税額控除：固定資産税額控除は、固定資産税の負債を直接軽減します。一部の司法管轄区では、免税ではなくクレジットでホームステッドの給付が与えられます。その他の一般的な固定資産税額控除には、郡税に対する学校税額控除など、重複する地区によって評価される税額控除が含まれます。空いている土地の改善に対する「最初のドル」クレジット;州の宝くじまたは地元のゲーム施設からの領収書により資金提供される宝くじまたはゲームクレジット。固定資産税に直接適用されるクレジットと州所得税に適用される固定資産税クレジットを混同しないでください.
サーキットブレーカー：固定資産税のサーキットブレーカーは、税率の高い管轄区域の低所得住宅所有者向けの特別なクレジットです。税制および経済政策研究所によると：「固定資産税法案が納税者の収入の一定の割合を超えると、サーキットブレーカーは固定資産税をこの「過負荷」レベルを超えて削減します。」

誰が固定資産税を完全に免除されるのか?

免除とクレジットを考慮した後でも、ほとんどの中高所得の住宅所有者は、少なくともいくらかの固定資産税を支払う必要があります。保護された地位のために免除の資格を有する非常に低所得の住宅所有者は、実質的に固定資産税を支払うことができません.

通常の状況下で固定資産税を完全に免除される機関には以下が含まれます。

宗教団体および礼拝所
非営利団体とNGO
非営利の教育機関および隣接組織

これらの組織は通常、他の州税および連邦税も免除されています.

住宅所有者への固定資産税の通知方法

固定資産税の査定は、法律上の用語で「添付」され、毎年定められた日に拘束力を持つようになります。この日付は管轄によって異なりますが、多くの場合、暦年（1月1日）または会計年度（可変）の初日です。.

提案された固定資産税

ほとんどの司法管轄区は、拘束力のある日付の前の年の遅くに提案された固定資産税通知を送信します。拘束力のある日付が1月1日の場合、10月または11月に税務通知案を受け取る可能性があります.

通知は、評価額（前年からの変更を含む）、総ミレージレート、免除、クレジット、ホームステッド情報、および特別な評価を含む、固定資産税の計算に関係するすべての要因の行とともに、非常に詳細でなければなりません.

複数の管轄区域が固定資産税を評価する場合、住宅所有者は、1つの統合された評価通知または複数の管轄区域固有の通知を受け取る場合があります.

控訴期限

提案された固定資産税通知には、控訴期限が含まれます。締め切りは、受領後30〜45日程度ですが、それより長くなる場合があります。とにかく、これは固定資産税カレンダーで最も重要な日付なので、忘れないでください。一旦通過すると、あなたの固定資産税の査定に異議を唱えたり、前年の超過税を取り戻すことは、不可能ではないにしてもはるかに困難です。.

納税申告書

固定資産税が設定されると、いつ、どのくらい支払う必要があるかをまとめた納税申告書が届きます。ほとんどの管轄区域では、年に2回の納税を受け入れており、それぞれが全体の半分を占めています。税金が滞納されている場合や特別な査定が必要な場合、支払額は不均一になる可能性があります.

固定資産税のアピール方法

以下は、固定資産税の控訴プロセスの一般的な概要です.

1.評価者のウェブサイトを確認してください

固定資産税の控訴手続きは、管轄区域によって異なります。提案された固定資産税通知を受け取ったらすぐに、市町村または郡の税務査定官のウェブサイトをチェックして、次に何をする必要があるかを確認してください。ウェブサイトは通知書に明確にマークされている必要があります.

サイトにアクセスするときは、次のことに注意してください。

抗議および上訴期限
該当するフォーム
控訴前相談のために電話する電話番号
対面公聴会の場所、営業時間、日付
あなたの主張を裏付ける書類と証拠の受け入れ可能な形式

多くの司法管轄区には、提案されている固定資産税通知に関するレビューと上訴の指示が含まれています。ウィリアムソン（テキサス）中央評価地区からのこのサンプルの固定資産税通知では、対面およびオンラインでの抗議手続きと期限の概要を説明しています。管轄区域にオンラインで同様の資料があるかどうかを確認するには、Google画像検索で「[あなたの評価機関]固定資産税通知の提案」を検索してください。

2.自己評価を実施する

評価機関がオンラインの固定資産税評価ツールを持っている場合は、申し立てを続行する前にそれを完了してください。法的根拠はありませんが、あなたの主張の強さを判断するための低リスクの方法です-そしてあなたが本当に主張を持っているかどうか.

プロのヒント：ミズーリ州クレイ郡などの一部の司法管轄区では、アピールシーズン中のみオンラインでの自己評価を許可しています。自己評価を完了するには、次のような資産に関する詳細情報を提供する必要があります。

ホームタイプ（シングルファミリー、デュプレックス、マルチプレックス）
完成した正方形の映像
ロットサイズ
部屋の大きさ
ベッドルームとバスルームの数
許可を必要とする最近の改善
主要なフィーチャ（屋根など）のタイプと平均年齢

この情報のほとんどは、市町村または郡の財産記録で見つけることができますが、実際にあなたの家について知っていることと相互参照したいと思うでしょう。実際には存在しない半浴のような、公的記録の「ゴースト」機能は、家の評価値を人為的に膨らませることができます。暖炉などの比較的小さなものでさえ、歪曲的な効果があります.

自己評価の結果が、提案されている固定資産税の評価と実質的に変わらない場合は、絶望しないでください。まだ選択肢がありません.

プロのヒント：多くの査定当局は、「マイナス面のない」固定資産税控訴ポリシーを持っています。これらでは、住宅所有者の評価された資産価値は、上訴されることなく低下する可能性があります。しかし、他の司法管轄区では、新しい証拠が提示された場合、評価値を喜んで引き上げています。これらは匿名で拘束力がないため、これらの場所では自己評価がより重要です.

3.主張を裏付ける証拠書類を収集する

ご近所の最近販売された家については、Zillowまたは別の信頼できるソースを確認してください。 12〜24か月前に戻ります。最近の売り上げをできるだけあなたの売り上げに近く、サイズと構造が似ているものを探してください。彼らの販売価格とあなたの評価値との間の大きなギャップは、評価比率を考慮した後、さらなる調査を必要とする危険信号です。関連リストを印刷またはブックマークする.

次に、自治体または郡のインタラクティブプロパティレコードツールを使用して、近くのプロパティの評価値を自分のものと比較します。最近の売り上げを超えて、可能であれば同じベッドとバスの数とロットサイズを備えた同等の家庭への販売を見てください。評価された値があなたの値よりも大幅に低い場合、それは別の危険信号です。繰り返しますが、後で使用するために関連するリストを印刷またはブックマークしてください.

また、現在の所有者または以前の所有者によって完了された重要な改築プロジェクト、改修、または追加に関する情報の市または郡の許可記録を掘り下げます。各プロジェクトの評価機関の付加価値の見積もりを確認します。これらの見積もりを、そのようなプロジェクトで一般に受け入れられている付加価値と比較し、大きな相違点を指摘します。 Remodeling.netには、改造費用と転売結果の地域的な変動を考慮した優れた計算機があります.

オンラインの自己評価を完了できない場合は、評価機関が資産価値を決定するために使用した家およびロット関連のすべてのデータポイントを手動で再確認してください。いくつかの余分な完成した平方フィートなどの小さなエラーでさえ、あなたの家の評価された価値を増やすことができます。すべての不一致のリストを作成する.

評価値に悪影響を与える可能性のある構造的または機械的な問題を探します。評価機関が従業員を派遣して実地検査を実施しない限り、これらの問題は、注意を喚起しない限り評価に影響しません。例は次のとおりです。

屋根材および羽目板の損傷または劣化
基礎と構造の問題
稼働していない暖房器具などの主要な機械的問題
障害のある配管システムなどのコードの問題

これらの問題を写真とメンテナンス記録で文書化します.

次に、ご近所またはその周辺の環境または生活の質の問題を探します。近隣の産業施設、送電線、大規模な商業事業、高架道路、水路の障害はすべて、資産価値にマイナスの影響を与える場合があります。したがって、他の多くの環境および人為的な問題も同様です。これらの問題すべてにドル価値を置くようにしてください。それらが存在しない近所の比較可能なプロパティを相互参照するか、地元の不動産専門家と話してください。すべての問題とそのドル価値のリストまたは表を作成します.

最後に、固定資産税の免除とクレジットの適格性を確認します。ホームステッドの免除とクレジットは、控えめな成果です。一度も申請しなかった場合、市または郡は、あなたの家があなたの主たる住居であることに気付かないかもしれません。同様に、ベテラン、高齢者、障害者、収入など、あなたが持つ可能性のある特別なステータスを、該当する現地の福利厚生と照合します。資格があると思われる税控除のリストを作成します.

プロのヒント：認定された第三者の不動産鑑定士による正式な評価は、証拠のバランスを劇的に変えることができます。このような評価はほとんどの場合、閉鎖プロセスの一環として実施されるため、最近家を購入したことがある場合は、貸し手の評価で十分です。そうでない場合、新鮮な評価のために300ドルから500ドルのどこかで支払うことを期待してください.

4.証拠を整理して提示する

ステップ3で収集したすべての証拠を整理し、プレゼンテーション用の形式で取得します。あなたがしたいでしょう：

物件リストを印刷します-または、ケースを電子的に提示する場合は、PDF形式に変換します
自宅周辺の問題の高解像度の写真を印刷またはダウンロードして保存し、必要に応じて裏付けとなる証拠（構造上の問題の修理見積もりなど）を保存します
該当するすべての許可証と再販価格の見積もりを印刷またはダウンロードします
必要に応じて、裏付けとなる証拠（出生証明書や医療記録のコピーなど）とともに、資格を持つ特別な免除とクレジットを含むドキュメントを作成します

書面で、各項目の重要性を簡単に要約してください。たとえば、あなたの家がそのコンプと比較してどれだけ過大評価されていると思うのかを強調したいと思うでしょう。あなたがそれを綴らない限り、あなたの評価者が「それを得る」と仮定しないでください.

5.評価者に連絡する

次は、評価者に電話またはメールで問い合わせます。これは単なる礼儀ではありません-ラムゼイ郡（ミネソタ）査定官などの一部の査定当局は、最初に控訴人を審査せずに控訴を受け入れません。.

最初の電話では、苦情の概要を確認する必要があります。そのため、目の前のステップ3と4ですべての証拠を収集して整理してください。.

評価機関のエラーが単純またはひどい場合は、その場で問題を解決することができます。ただし、スクリーナーが苦情にメリットがあると判断する可能性が高くなりますが、すぐに解決することはできません。その後、フォローアップの電話をスケジュールするか、正式な書面による異議申し立てに直接進みます.

6.申し立てフォームを送信する

評価機関のウェブサイトを確認するか、直接事務所にアクセスして、固定資産税控訴フォームを入手してください。フォーム上の質問やフィールドについて混乱している場合は、査定機関のオフィスの誰かに尋ねてください。不適切に記入されたフォームや不完全なフォームは処理を遅らせ、おそらくあなたの控訴期限を過ぎます.

フォームには、ステップ3と4で収集したすべての証拠とドキュメントを含める必要があります。また、簡潔で詳細な控訴状を含めることもできます。手紙は要約する必要があります：

固定資産税評価のすべての不一致と不足は、個別の行項目としてリストされます。たとえば、「示されているように2階のハーフバスルームがありません」
アイテムの説明の横にリストされている各不一致の推定値
基礎や屋根の問題など、家と財産に関する「目に見えない」問題と、それぞれの推定ドル価値
資産価値に悪影響を与える近隣の環境および生活の質の問題、それぞれの推定ドル価値
上記のすべてからの合計の負の影響の集計

納税期限までにフォームを送信します。通常は、提案された税務通知の30〜90日後です。「オープンブックミーティング」として知られる対面協議のスケジュールのリクエストや、市や郡の査定員による家の点検など、フォローアップに迅速に対応する.

7.予定聴取または評価に出席する

次に、予定されている聴聞会に出席するか、直接会って評価を受けることができます。これは、上訴が満足に解決されない場合、または上訴機関が結論に達するためにより多くの情報が必要であると判断した場合にのみ必要です。.

一部の司法管轄区では、正式な異議申し立てを受け入れる前に「開かれた本」会議を開催しているため、ステップ6を完了する前に、非公式の聴聞会を開催し、苦情を解決する可能性があることに注意してください.

正式な聴聞会では、収集したすべての証拠を提示し、あなたが固定資産税を提案額だけ減額する理由について説得力のある主張をします。生活のためにそのような問題を決定する誰かの前でこれを行うことに自信を感じていない場合は、弁護士を雇うことを検討してください.

公聴会にもかかわらず、多くの司法管轄区では、固定資産税の査定を調整する前に、直接の検査が必要です。聴聞会後に検査が行われる可能性があります。検査の全体の時間を利用できることを確認します。これには1〜3時間かかります。.

ヒアリングと検査の後、査定機関の決定の通知を郵便または安全な電子メッセージで受け取ります.

8.エスカレートまたは続行

アピールが完全に拒否された場合、またはアセスメントが不十分な量だけ減少した場合は、次の選択肢があります。あきらめるか、戦い続ける.

前者の場合、次に提案されている固定資産税通知を受け取るまで、何もする必要はありません。.

後者の場合は、適切な次の手順について評価機関に確認する必要があります。最初の控訴が直接の聴聞会を正当化しない管轄区域では、通常、フォローアップの控訴はそうです。プロトコルは異なりますが、通常、最初の控訴締切日から1〜2か月後に審理を行うための追加の証拠を収集する必要があります。弁護士をまだ留保していない場合、予想される貯蓄が弁護士の不測の費用を正当化するのに十分な量であれば、この時点でそうすることができます。.

固定資産税の請願：前年度の納税に関する紛争

財産税の査定に満足していない住宅所有者が利用できるもう1つの手段があります。そして、それは遡及的で、潜在的には数年にわたって.

それは朗報です。悪いニュース：裁判所に行く必要があります.

固定資産税の申し立ては費用がかかり、引き出される可能性があるため、平均的なホームステイダーにとっては非常にまれです。あなたの家が全国中央値をはるかに上回る価値がある場合、またはあなたが収入を生む多世帯財産を所有している家主である場合、あなたの計算は異なるかもしれません.

以下は、ラムゼイ郡（ミネソタ州）査定人による固定資産税の請願の基本手順です。あなたの評価者は物事を異なる方法で行うかもしれないので、仮定をする前に彼らに確認してください：

固定資産税請願書を入手する.
必要な数のコピーを完成させ、それぞれに固定資産税の明細書を添付してください.
必要な機関（通常は、現地の査定機関と、ケースを監督する税務裁判所または民事裁判所）に認証済みのコピーを提供します。.
裁判所からケースファイル番号を取得します（これには数か月かかる場合があります）.
裁判所が義務付けているすべての提出期限を満たします.
直接評価をスケジュールして完了します.
可能であれば、和解交渉.
和解に達していない場合は、裁判日をスケジュールし、法廷に出頭し、法的表明の有無にかかわらず訴訟を主張します.

請願プロセスには1年以上かかることがあるので、軽微な紛争ではありません。個別のガイダンスについては、不動産税の経験がある弁護士に相談してください.

固定資産税の査定を請求する利点

1.数百ドルまたは数千ドルを節約できます

それは誇張ではありません。ご自宅の評価額とお住まいの地域の総粉砕率に応じて、固定資産税の負担は簡単に5桁の領域に達する可能性があります。これは特に、有効な4％の固定資産税率を持つ60万ドルの家には24,000ドルの年間税負担がかかる、ニュージャージー州のような高税、高コストの州で起こりそうです。この場合、評価額が10％削減されます-これはリーチですが実行可能です-年間2,400ドルの純益となります.

2.費用はほとんどかかりません。

固定資産税の査定の請求には、費用はほとんどかかりません。せいぜい、通常25ドルまたは30ドル以下の、名目上訴申請料を支払う必要があります。多くの場合、この料金は免除されます.

弁護士は通常、不測の事態に基づいて固定資産税の査定で住宅所有者を支援します。成功したことが証明された場合にのみ弁護士の支援を必要とするほど複雑な控訴に対してのみ支払います。.

3.プロセスは教育的です

それ以外の場合は、固定資産税の評価をアピールすることは教育です。官僚制度を分かりやすく説明し、それをナビゲートする能力に対する自信を高めるような演習は、どんなに苦しいものであっても価値があります。いつそれをする必要があるのか分からない.

4.下振れリスクは管理可能

ほとんどの場合、固定資産税控訴の絶対的な最悪の結果は、出願料のわずかな金銭的損失と数時間の無駄な時間です。あなたの控訴により固定資産税の負担が大きくなる可能性がある小さなリスクはありますが、近い将来に販売することを計画している場合でも、それは変装の祝福になる可能性があります.

固定資産税の査定の不服申し立ての欠点

1.成功の保証はありません

固定資産税の控訴が成功することは保証されていません。成功率は場所によって大きく異なります。シカゴ地域では、シカゴ市を含むクック郡の税控訴が2016年の80％の時間で成功しました。郊外のウィル郡では、成功率は2.4％ではるかに低かった.

現地での成功率が低いことは、必ずしも契約を破るわけではありませんが、助言の下でそれを行うのが賢明です。魅力に乏しい時間とエネルギーを投資する前に、あなたの管轄区域でプロセスを経験した友人や隣人と話してください。アピールのプロセスを説明してもらい、最終的な成功または失敗の原因となった可能性のあるアクションと非アクションに注目してもらいます。査定官のオフィスに直接連絡して、現在の成功率を点々と尋ねても害はありません。あなたがあなたのケースに直接関連する情報を求めない限り、彼らはおそらく彼らの数字を共有するでしょう.

2.プロセスは時間がかかり、面倒です

法的支援があっても、異議申し立てプロセスは時間がかかり、退屈です。潜入する前に、投資する必要がある時間と労力に見合った貯蓄が本当に価値があるかどうかを判断します。数日間の仕事を逃したり中断したりするのは、月に数ドルの小さな見落としに値しないかもしれません。また、迅速な解決が保証されていないことに留意してください。複数のヒアリングを必要とする紛争は、解決するまでに数か月かかる場合があります.

3.評価後に税金が上昇する可能性があります

多くの管轄区域では、税務査定官が控訴により固定資産税を引き上げることを禁じています。それはどこでもそうではありませんが、.

評価された価値が異議申し立てによって増減する可能性があることを示す言語については、評価者のWebサイトを確認してください。これは透過的に述べられるべきです。その場合は、正式に異議を申し立てる前に、可能であればオンライン評価を実施してください。結果は拘束力のあるものでも公開されているものでもありません。最悪のシナリオは、単にあなたが上訴を進めないということです.

4.所得の不平等と住宅の不安定を不注意に悪化させる可能性があります

運動から得るものが多いという単純な事実を含むさまざまな理由で、より高価な近所に住んでいる住宅所有者は、固定資産税の査定を上訴する可能性が高くなります。貧しく、自信を持って地方の官僚機構をナビゲートする傾向がある、より安価な地域の住宅所有者は、彼らの評価を上訴する可能性が比較的低い.

時間の経過とともに、この不一致は有害な影響を及ぼします。裕福な地域は過小評価され、貧しい地域は過大評価されます。言い換えれば、最大の税負担は、それを買う余裕のない人々に降りかかることになります.

それは、中央値より上の家に不公平な評価を上訴してはならないということではありません。しかし、おそらくあなたは地元の金融リテラシーや住宅支援イニシアチブにあなたの時間と知識を貢献することで償うことができます.

5.それはあなたの家の再販価値にマイナスの影響を与える可能性があります

評価された価値は、評価された価値または市場価値と同じではありません。しかし、それは真空の中にも存在しません。評価値は、住宅購入者や消費者向け不動産データソース（Zillowなど）が公正市場価値を決定するために使用するいくつかの要因の1つです。.

地元の法律が税評価額の前年比の増加を明示的に制限しない限り、あなたの家に興味のある買い手は交渉中にあなたの税評価額と価格を求めることのあくびのギャップを利用することに賭けることができます。あなたが近い将来にあなたの家を売却することを計画している場合、固定資産税の控訴を保留することは実際には賢明な財政的動きかもしれません.

最後の言葉

固定資産税の棚ぼたで何をしますか?

比較的すぐに販売する予定の場合は、固定資産税の節約を住宅の改善に充て、住宅の再販価値を上げることを検討してください。しばらく固執する場合は、貯蓄を他の場所で、おそらく税制優遇された退職金口座で使用してください.

またはどちらもしません。すでに十分な貯蓄がある場合は、一時的な棚ぼたの一部を使用して、素敵なレストランでの食事、短い週末の旅行、またはしばらく見ている裁量的な購入で自分自身を治療してください。空は限界です-そして、結局のところ、それはあなたのお金です.

あなたの家の固定資産税の査定に上訴したことがありますか？結果はどうだった?