家を借りる対買う-決定、長所と短所を作る方法

20世紀半ば以降、米国の住宅所有率は62％から70％の間で変動しています。米国国勢調査局によると、2017年第2四半期の63.7％であり、1960年代半ば以来見られなかった低水準に近い。対照的に、2017年第2四半期の賃貸空室率は7.3％で、20年ぶりの低水準に近い.

住宅所有率は長年にわたって低迷している。この減少は、主に、ベビーブーマーの高齢化の努力の縮小、一部の高人口市場での住宅価格の高騰、多くの若いバイヤーが頭金を支払うのに十分な貯蓄を妨げている学生の債務負担など、経済的および人口統計的要因によるものです.

住宅所有率に影響を与える大局的な社会経済的要因に関係なく、住宅を購入するかどうか、いつ購入するかは慎重に検討する必要がある個人的な選択です。この決定は市場ごとに異なります。ピオリアでは理にかなっていることがサンフランシスコではうまくいかないかもしれませんし、逆もまた同様です。また、アメリカの文化はある程度の住宅所有を理想化しているため、感情的および社会的圧力が財政的懸念とほぼ同じくらい決定に影響を及ぼす可能性があります.

あなたは家を買うことに興味のある借家ですか、それともあなたの人生のこの時点で借りることがより理にかなっているのでしょうか？今こそ、家を借りるのと家を借りるのの相対的なコスト、メリット、欠点を評価する時です.

あなたの家の購入と所有の費用

先行費用と終了費用

家を買うには、多くの初期費用がかかります。一部は、売り手が購入提案を受け入れた後、自己負担で支払われますが、その他は終了時に支払われます.

• 手付金. 物件の購入に真剣に取り組んでいる売り手に見せるために、購入オファーに「現金」チェックを添付するのが慣例です。現地の市場状況と売り手の好みに応じて、通常、本気のお金は家の購入価格の1％から3％の範囲です。オファーを受け入れた後、売り手は真剣な資金をエスクロー口座に入金し、その金額は閉鎖費用に対して貸方記入されます.
• 頭金. あなたの頭金は、あなたが前もって、通常は終了時に支払う家の購入価格の割合です。販売者が同意すれば、閉じる前に金額を変更できますが、購入オファーで頭金の金額を指定する必要があります。頭金の金額は、信用プロファイル、現地の市場状況、承認されている住宅ローンの種類によって大きく異なりますが、通常は3.5％（主にFHAローン）から購入価格の20％以上の範囲です.
• ホーム評価. 提示価格が家の実際の価値と一致することを保証するために、貸し手はローンを承認する前に家の評価を要求します。査定費用は、通常to300〜500ドルで、査定中または査定前に支払われます。.
• 家の点検. 認可を受けた家屋検査官は、経験の浅い買い手が気軽にウォークスルーを行うのでは明らかではない可能性のある潜在的な問題や欠陥を見つけるための訓練を受けています。このため、民間の貸し手は住宅検査の完了を条件にローンの承認を行うことはめったにないが、買い手はそれを取得することが強く推奨される。費用は鑑定に類似しており、通常は検査時に支払われます.
• プロパティ税金. 不動産所有者は固定資産税を前払いで（通常6か月単位で）支払うため、締め切り日から現在の税期間の終了までの期間に支払われた税金を売り手に補償する必要があります。この費用は、現地の税率と終了日によって大きく異なります。ほぼ6か月の固定資産税の責任を負うこともあれば、実質的に一切負担しないこともあります。.
• 初年度の住宅所有者保険. 貸し手は、閉鎖前に住宅所有者保険の証明を要求します。ほとんどの場合、最初の年の保険料を前払いで支払う必要があります。これは、ポリシーを購入した日または契約の終了日です。住宅所有者の保険費用は、住宅の価値、スタイル、場所、内容、クレジットスコア、免責額、補償限度額によって異なります. PolicyGenius 住宅所有者の保険契約を探し始めるのに最適な場所です。複数の貸し手からの見積もりが表示されるため、常に最高のレートを取得できます。.
• その他の閉鎖費用. 鑑定、検査、税金、保険は、クロージングにバンドルされる多くの品目のほんの一部です。その他の閉鎖費用には、ローン組成費用、信用報告費用、洪水証明費用、貸主および所有者の所有権保険、記録税、州および地方の移転税、最初の月の住宅ローン金利、および閉鎖費用が含まれます。経験則として、最終的な総費用は購入価格の2％から4％の範囲で、購入価格が上がると比率が下がると予想できます。.

地元の不動産市場の状況、一般的な経済情勢、および交渉に応じて、売り手は、お客様の閉鎖費用の一部またはすべてを支払うことに同意する場合があります。オファーを行う前に、現在の市場で売り手がクロージングコストを分担またはカバーすることを期待するのが現実的かどうか、エージェントに尋ねます.

経常費用

住宅所有には、繰り返し発生する費用も多く含まれます。いくつかはあなたがあなたの貸し手または抵当サービサーに行う毎月のエスクロー支払いに含まれますが、他は別々に支払われます.

• ローンの支払い. 住宅ローンの生涯にわたって、通常は15年または30年、毎月の元本および利息を支払う必要があります。固定金利の住宅ローンを持っている場合、ローンの支払いは全期間にわたって一定のままです。利率が調整可能な住宅ローンをお持ちの場合、利率はベンチマークに結び付けられ、ベンチマークの変化に応じて支払い額は異なります。ローンの支払いは、毎月のエスクロー支払いの一部です.
• 固定資産税. 市または郡は固定資産税を設定します。固定資産税は、地元の学校、インフラストラクチャ、およびその他の重要なサービスに対して支払います。料金は場所によって大きく異なり、年ごとに変わることがよくあります。固定資産税は毎月のエスクロー支払いの一部です-あなたは毎月あなたの年間税負担の12分の1を支払います.
• 住宅所有者保険. Insurance Information Instituteによると、2014年の米国の住宅所有者の年間平均保険料は1,132ドルでした。ただし、住宅所有者の保険料は、自宅の評価額、保険契約の控除額と補償額、請求履歴、そしてあなたのクレジットスコア。固定資産税と同様に、毎月のエスクロー支払いで年間所有者保険料の12分の1を支払います.
• 民間住宅ローン保険. 住宅ローンの貸し手が民間企業であり、頭金が家の購入価格の20％未満である場合、最初のエスクロー支払いには、最初に「民間住宅ローン保険（PMI）」プレミアム支払いが含まれます。 PMIは、住宅が差し押さえられ、購入価格と比較して割引価格で販売されている場合に、金融機関を金融損失から保護します。信用が良好な場合、貸主は、住宅の総価値に対する現在の住宅ローン残高の比率であるLTO（Long-To-Value）比率が78％に達するまで、PMIプレミアムを査定できます。ただし、LTVが80％に達すると、通常、貸し手は借り手のPMIキャンセル要求を尊重します。信用リスクが高い場合、LTVが低くなるまで貸し手からPMIを携帯するよう要求される場合があります。毎月のPMI支払いは通常、ローンの残高とPMIレートに応じて50ドルから200ドルの範囲です。.
• 公益事業. 住宅所有者は、水道、ガス、電気、ゴミとリサイクル、ケーブルとインターネットなど、すべてのユーティリティとローカルサービスの料金を支払う責任があります。これらのコストは場所と使用状況によって大きく異なります.
• メンテナンス. また、使い古された器具や器具の交換、外装塗装と仕上げ、室内清掃、および機械的メンテナンス（HVACの清掃と検査など）など、すべての家のメンテナンスと維持費の責任も負います。一般的な経験則として、メンテナンスや摩耗に関連する交換や修理に家の価値の年間1％を支払うことを期待できます。.

特別または一回限りの費用

住宅所有には、1回のみまたは不定期に発生する予測不可能なコストも伴います.

• 提供. あなたが初めての住宅購入者であれば、新しい家はおそらく以前のスペースよりも大きいでしょう。つまり、レンタルで家具の一部または全部を所有していても、家具や備品を購入する必要があります。あなたがリピーターの買い手なら、家具の費用はそれほどかかりません。とにかく、家具費は予算に応じて変わる可能性があります。中古家具や備品を購入することは、この費用を削減する素晴らしい方法です.
• 移動費用. 引っ越しのチームを雇うか、Uhaul.comからトラックを借りてDIYのアプローチをとるかにかかわらず、移動のコストは、移動する必要のある量と達成できることに応じて、約100ドルまたは200ドルから1,000ドル以上の範囲です。あなた自身の.
• 修理. あなたは、保険でカバーされない損害を修理するために支払う責任があります。たとえば、地下水が外部の洪水による水害を受け、洪水保険に加入していない場合、金型の修復費用は自己負担となります。さらに費用のかからない修理や交換を追加することもできます。たとえば、壁を凹ませたり、ランプを倒したり壊したり、修理できないほどカーペットを汚したりする子供やペットは高価になる可能性があります.
• 改善と改修プロジェクト. 改築やリフォームのプロジェクトに参加したい場合は、自己負担でお金を払うか、住宅ローンなどを借りる必要があります。 LightStream, 面倒な規定が伴う場合があります。プロジェクトの費用は大きく異なります。完全なキッチンの改修またはボーナスルームの追加は、2万ドルを簡単に超えることができます。一方、庭で囲ったり、ポーチの家具を更新したりすると、わずか数百ドルしかかかりません。改善と改修のプロジェクトはあなたの家の評価された価値を高めることができますが、それは最終的な販売価格に反映されることを保証されません.

家を借りる費用

初期費用

賃借には費用のかかる購入プロセスが含まれないため、先行投資が少なくなります。それでも、新しいアパートに引っ越す前、または間もなく以下の費用が発生する場合があります。.

• 敷金. 家主は、修理、滞納、リースの破損、およびその他の付帯を必要とする物的損害を保証するために、敷金を必要とします。多くの州では、敷金を月額家賃の1.5倍に制限しています.
• 最初の月の家賃. ほとんどの家主は、最初の月の家賃を前払いする必要があります。月の途中に引っ越すと、家主は日割りの家賃の支払いを受け入れる場合があります.
• 返金不可の預金. 州の賃貸不動産法、居住状況、家主の好みに応じて、保証金に加えて返金不可のデポジットが請求される場合があります。たとえば、ペットの預金は一般的です。彼らは通常、動物の種類と基本家賃に応じて、100ドルから500ドルの範囲です.
• 移動費用. 住宅購入者と同様に、借り手は、引っ越し業者を雇ったり、トラックを借りて自分で運転したり、友人に頼ったりして、持ち物を動かすためにお金を払わなければなりません.

経常費用

• 毎月の家賃. 家賃が管理されている近所や、賃借人の保護法が厳格な都市に住んでいない限り、新しい賃貸契約にサインするたびに家賃が上がる可能性があります。賃料の支払いは、現地の市場の状況、居住者の数、レンタルの規模、条件、場所に基づいて大きく異なります.
• ペットレンタル. ペットのデポジットの代わりに、一部の地主はペットの家賃を請求します。ペットの家賃は、テナントの滞在期間全体にわたって予想されるペット関連の消耗の費用を分散させます。それは通常、動物と基本賃料に応じて、月額10ドルから40ドルになります.
• 賃借人保険. 賃借人は、賃借人の保険に加入する必要はありません PolicyGenius） しかし、盗難、火事、その他の危険による損失から保護することを強くお勧めします。保険費用は、被保険資産の価値と性質、補償限度額、控除可能額、およびその他の要因に基づいています。 U.S. Newsによると、賃借人保険の月額費用の中央値は約15ドルです.
• 公益事業. ユーティリティは、家主や地域によって異なります。一部の住宅、特に大きなアパートの建物では、すべてのユーティリティ（ケーブルやインターネットなどを含む）が毎月の家賃に含まれている場合があります。他の場合では、賃借人はほとんどまたはすべてのユーティリティに責任があります.
• ランドリー. 多くのレンタルにはユニット内洗濯機がありません。テナントは、近くのコインランドリーを見つけるか、現場でコインまたはカード操作のマシンを使用する必要があります。いずれの場合も、プロセスにはサイクルあたり約2〜4ドルの直接支払いが必要です。洗濯にお金を節約する戦略を採用している入居者でさえ、1週間に1回の負荷を想定して、1人あたり月額9ドルから18ドルになる.

購入の利点

1.長期にわたる公平性の構築

賃借人とは異なり、住宅所有者は時間の経過とともに株式を築きます。ほとんどの住宅ローンでは、毎月の支払いの一部がローンの利息に充てられます。残りは元本を返済します。 （貸し手の償却スケジュールは、毎月の支払いについて、時間とともに変化する正確な割合を示しています。）ローンの元本にかけるすべてのドルは、資産の実際の所有権である1ドルの資本を表します。 20％のエクイティ、または80％のLTVに達したら、住宅エクイティローンでそのエクイティをタップするか、住宅ローンを借り換えて、低金利または長期の返済期間を確保できます。.

また、住宅改善への賢明な投資を通じて、家の価値を高め、LTVを下げることもできます。たとえば、私の妻と私が最近購入した家には、最後に小さな小屋のあるわだち掘れた私道しかありません。車道を舗装し、小屋の代わりに適切な独立したガレージを建設すると、プロパティの機能性と縁石の魅力が大幅に増加し、プロジェクトの総コストよりも価値が高くなる可能性があります.

2.税制上のメリット

すべての住宅所有者がすべての特典を受けるわけではありませんが、いくつかの税制上の特典は住宅所有者のみを対象としています。これらは最も注目に値するものです：

• ホームステッド免除. 多くの州では、通常発生する固定資産税負担の一部から所有者が居住している家（家屋）を免除しています。たとえば、ルイジアナ州は、家の価値の最初の75,000ドルを固定資産税の査定から免除するため、ニューオーリンズの200,000ドルの家は、125,000ドルの価値があるかのように課税されます。.
• 連邦税控除. 連邦所得税を箇条書きにすると、固定資産税と住宅ローンで支払った利子を差し引くことができ、全体的な所得税負担が大幅に軽減されます。これは特に、より高い税率区分の人々に利益をもたらします.

これらの特典は、賃借人は利用できません.

3.賃貸収入の可能性

最初は自分の家を投資不動産と考えていなくても、それを収入源に変えることができます。これにより、住宅ローン、税金、保険の支払いが部分的または完全に相殺されます.

これを行う最も簡単な方法は、地元の賃貸不動産に関するすべての法律を順守していれば、不動産の一部または全部を借りることです。地下の寝室を友人に貸し出し、1ユニットのデュプレックスに住み、他の人に見知らぬ人に貸し出したり、別の家に購入して移動したりして、家全体を自由に借りることができます。また、シェアリングエコノミーに突入して、Airbnbを介して短期レンタルを利用することもできます。, Vrbo, または別のハウスシェアリングプラットフォーム.

4.より創造的な自由

住宅所有者として、あなたの装飾、DIYプロジェクト、およびホームセンターの選択肢は、地元の建築基準を破ったり、住宅所有者の協会規則に違反しない限り、誰にも答えません。壁をペイントしたり、新しいバスルームの備品を追加したり、キッチンを更新したり、地下室を仕上げたり、心を込めてパティオやデッキを構築したりできます。.

気まぐれに合わせて生活環境を根本的に変えることは楽しいことであり、住宅所有のカタルシス的な側面です。そして一般的に、賃貸人は利用できません.

5.帰属意識とコミュニティ

住宅所有者は家賃よりも家に長く滞在する傾向があるため、彼らはコミュニティに根を下ろす可能性が高くなります。これはさまざまな形で現れます。地元の町内会に参加したり、ブロックパーティーやNational Nights Outに参加したり、近くのコミュニティセンターでボランティアをしたり、学校のグループに参加したり、ビジネス改善地区と提携したりできます。賃借人として、あなたはそれらのことを何もしないかもしれません、特にあなたがあなたが1年か2年で動いているかもしれないと知っているなら.

購入の欠点

1.経済的損失の可能性

「住宅所有権」は時間の経過とともに公平性を築きますが、公平性は自動利益に相当しません。住宅所有者としての在職期間中に、あなたの地域の住宅価格が低下したり横ばいだったりして、住宅の評価額を引き下げた場合、売却時に経済的損失を被る危険があります。賃貸は資本を構築しませんが、減価償却資産を所有するリスクも伴いません.

2.メンテナンスと修理の責任

住宅所有者として、あなたはあなたの家のすべての無保険のメンテナンスおよび修理作業の費用を負担する責任があります。正確な支出は年ごとに異なる可能性がありますが、これらの費用に対しては毎年家の価値の約1％を支払うことが期待できます。あなたが10年間20万ドルの家に住んでいる場合、それはその期間にわたって20,000ドルであり、おそらく、炉などの高価で長寿命の機械アイテムを交換しなければならない場合はさらに多くなります.

3.ほとんどの家は家具なしで売られていません

New York Timesは最近、ハイエンドの不動産販売の増加傾向について報告しました。このコンセプトは素晴らしいものですが、特に一戸建ての建設では、当たり前のことではありません。前の住居が同じサイズで家具が完全に揃っていない限り、新しく購入した家に時間、お金、エネルギーを供給する必要があります.

対照的に、多くのレンタルは家具付きです。たとえ装飾があなたの好みに完全に一致していなくても、家具付きのスペースはあなたの在任期間のフロントエンドでリソースと正気を節約します.

4.高い初期費用

前払いの住宅購入費用は頭金の額と家の価値によって大きく異なりますが、移動する前に家の価値の5.5％以上を支払うことが期待できます（FHAローンと比較的低い閉鎖費用）で購入できます.

対照的に、ほとんどの賃借人は比較的低い初期費用を支払います。そして、以前のアパートの保証金の一部または全部を取り戻す人は、新しい場所の保証金にそれを置くことができます.

レンタルの利点

1.メンテナンスまたは修理の責任はありません

賃借人として、あなたは家のメンテナンスまたは修理費用に責任を負いません。トイレがバックアップしたり、パイプが破裂したり、電気器具が機能しなくなったりした場合、高価な修理担当者に電話する必要はありません。家主や監督に電話するだけです。.

2.再配置が簡単

レンタルすると、仕事のための「再配置」がより簡単になり、時間もかからず、コストも大幅に削減できます。そのため、仕事を頻繁に変更する（または頻繁に転勤を必要とする安定した仕事を持っている）賃貸人は、通常、職業生活が安定するまで賃貸します。突然の移動にはレンタルリースの解約が必要になる場合がありますが、アパートを転貸するか、家主と交渉することで、そのコストを部分的または完全に相殺できます.

対照的に、家を売るには時間と労力がかかります。すぐに家を売る必要がある場合は、低価格を受け入れざるを得ず、投資損失を被る可能性があります。.

3.不動産市場への露出なし

住宅価格は、変化する経済状況に応じて変動し、時間とともに低下する可能性があります。あなたが借主であれば、それはあなたの問題ではありません-それはあなたの家主のです.

4.与信要件は一般的に厳格ではありません

ほとんどの家主は将来の賃借人に信用調査を受けることを要求していますが、これは通常ゼロサムの提案です。クレジットスコアとクレジット履歴に基づいて、申請が承認または拒否されます。破産や判決を含む市松模様の信用報告書を持っていない限り、あなたはあなたに貸してくれる家主を見つけるでしょう。.

対照的に、住宅ローンの貸し手は通常、高い信用基準を持ち、多くの場合、サブプライムと見なされる信用スコアは680または700未満です。クレジットスコアにわずかな変更を加えただけでも、住宅ローンの金利に大きな影響を与える可能性があります。.

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5.いくつかのユーティリティが含まれる場合があります

多くのマルチユニットの建物の所有者は、ケーブルテレビなどの必須ではないものを含め、ほとんどまたはすべてのユーティリティのコストを負担します。慣習はあまり一般的ではありませんが、二重や一戸建ての家のような小さな建物では間違いなく可能です。対照的に、住宅所有者は、住居の規模と使用状況に応じて、時には月額数百ドルの光熱費を全額支払う必要があります.

賃借の短所

1.エクイティビルディングなし

賃貸契約の当事者でない限り、家賃で支払うすべてのドルは永久に失われます。レンタルユニットにどれだけ長く留まるか、またはテナントがどのように模範的であるかに関係なく、標準的なリース契約に基づいて不動産の持分を築くことはできません。同じ場所に数年以上滞在することを計画している場合、購入することはレンタルするよりも賢明な経済的選択かもしれません.

2.連邦税制優遇措置なし

住宅所有者は、連邦所得税申告で固定資産税と住宅ローンの利子を差し引くことができますが、賃貸人は住宅関連の連邦税額控除または控除の対象ではありません。固定資産税と住宅ローンの利子負担に応じて、この欠点は連邦税の負債を年間数百ドル上げる可能性があります.

3.継続的な住宅コストの制限管理

あなたが家賃規制法のある自治体に住んでいない限り、あなたの家主は現在のリースが満了すると家賃を上げることができます。賃貸不動産の所有者は、市場の他の場所での賃料の増加に合わせて賃料を引き上げ、現在のテナントに新しいリースに署名するのではなく敷地を空にするように強制します。.

家主と良好な関係を維持していれば、年々面倒な家賃の増加に直面する可能性は低くなります。ただし、何をするにしても、家賃を完全にコントロールすることはできません。対照的に、固定金利の住宅ローンを持つ住宅所有者は、地元の不動産市場が何をしているかに関係なく、毎月固定ローンの支払いを行います.

4.限られた住宅のセキュリティ

ほとんどの管轄区域では、家主が理由なく立ち退くことを禁止する寛大な借主保護法があり、テナントにはリースを更新するオプションが与えられないという十分な通知（通常は30日または60日）が必要ですが、賃貸単位に留まる権利はありません無期限に。住宅所有者はそのような不確実性に直面していません。彼らは彼らの住宅ローンの支払いに最新の状態にある限り、彼らは彼らの家に残ることができます.

最後の言葉

New York Timesには、レンタルと購入に関連する既知のコスト（金銭的および時間的）を比較する便利な計算機があります。この計算機は、特定の状況で最も経済的な意味を判断するのに役立ちますが、最終的な判断に影響を与える主観的、非財務的要因をすべて評価することはできません。あなたとあなたの愛する人だけが最終的な選択をすることができるので、最終的な決断に向けて努力するとき、オープンな心を保ちます。あなたが後悔するようになる選択に急ぐよりも、待って正しい電話をかける方が良いことを忘れないでください.

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