別荘、航空機、ボート、ヨットの部分所有権

かつては非常に裕福な人だけが楽しめると考えられていた快楽-別荘、航空機、ヨット-は、今日、より多くの人々に可能です。所有権の費用は、限られた期間、高級住宅を借りる費用を常に上回りますが、自分の居場所を持っていることの利点-親しみやすさと利便性-は、経済的な考慮事項を上回ります。アセットを所有することの最大の利点は、使用したいときに常に存在することです.

タイムシェアリングはプロパティの所有権ではありません

多くは、集合所有または部分共有の所有権とタイムシェアリングを混同しています。 2つは大きく異なります.

1974年、カリビアンインターナショナルコーポレーション（CIC）は、米国本土で最初のタイムシェアプログラムを提供しました。利害関係者は、財産そのものを所有するのではなく、毎年1週間、米領バージン諸島で1ベッドルームまたは2ベッドルームのコンドミニアムを使用する権利を購入できます。タイムシェア契約の期間は25年でした。各ユニットは50の1週間の株式を提供し、残りの2週間は毎年メンテナンスと修理に使用されました.

批評家は、タイムシェアとして販売される不動産が高値であることが多いと不満を述べていましたが、この新しい資金調達方法は、毎年同じサイトに戻りたい顧客に人気がありました。残念ながら、販売の乱用が一般的になると、多くの国でタイムシェア物件の販売と管理に関する規制が制定されました。米国では、「購入者の後悔」が発生した場合、個々の州が何らかの理由で新しい契約に適用される10日間のキャンセル期間を制定しました。

FBIは2012年にタイムシェア詐欺に関する特別レポートを発行しましたが、このコンセプトは引き続き消費者に人気があります。 American Resort Development Associationによると、現在、約100か国に5,300以上のリゾートがあり、現在900万人以上のタイムシェア所有者が所有しています。.

タイムシェアリングは財産所有権ではありません。むしろ、あなたは財産を使用する権利に対して支払います。これは、タイムシェア購入者と資産を所有する会社との間の契約であり、所有権の税または金銭的利益のいずれも伝えません。.

個別にまたは集合的に、タイムシェアと所有権の一部の所有権には大きな違いがあります。

• プロパティごとの所有者数. タイムシェアプロパティは、特定のプロパティを所有することなく使用する50〜52人のメンバーを持つように設計されています。共同所有の所有者が所有者を12人以上持つことはまれ.
• 年間休暇使用. 通常、タイムシェア所有者は1週間に1つのプロパティにアクセスできますが、集合的な所有者は通常1か月以上使用できます.
• 世帯収入の変動. Fractional Consultantの執筆者であるDavid Disickによると、タイムシェア購入者の最低適格所得は年間約75,000ドルであり、一方、小数の不動産所有者の収入は通常年間150,000ドルです.
• プロパティの品質. 部分的に所有されている別荘は、ユニットごとにより高価である傾向があり（1,000,000ドル対100,000ドル）、より優れた設備とより豪華な家具を備えています。.
• 評判. 米国のタイムシェアは、1960年代と1970年代にスポンサーが過剰に約束し、配信が不十分だったため、評判が悪くなりました。その結果、州政府は、業界に影響を与える厳格な開示および消費者保護法を可決しました。対照的に、別荘の部分的な所有権は、魅力、贅沢、そして裕福で有名な人々のライフスタイルに関連するようになりました。フラクショナルオーナーシップ業界におけるリッツカールトンやフォーシーズンズなどのホテルチェーンの出現により、人気が高まりました。.

部分所有権の説明

タイムシェアプロパティに似ているように見えますが、プロパティに対する部分的な関心はまったく異なります。所有者は特定の資産の部分的なシェアを所有し、3〜12人の所有者のそれぞれが、所有割合に応じて資産を使用する権利を有します。所有者はそれぞれに責任があります 比例して 発生した場合の費用または利益の分配。たとえば、賢明に選択された高級不動産は、長年にわたって評価することができます。不動産が売却されると、小数の所有者は利益の比例配分を受け、キャピタルゲイン税の納税義務があります.

通常、スポンサー/マネージャーは、部分所有権のある不動産を開発し、ユニットを個々の不動産所有者に販売します。多くのプロジェクトスポンサー/マネージャーは、潜在的なバイヤーの利便性のために地元の貸し手との関係を確立しますが、所有者も資金調達に責任を負います。多くのスポンサー/マネージャーは、新しい部分所有者に売却されるまで部分所有ユニットを保持しますが、一部の所有者は引き続き部分所有を所有し、他の部分所有者と同じ契約条件に拘束される場合があります.

資産の管理-税務書類の作成、所有者の使用のスケジュール、進行中の検査と保守を含む-は通常、スポンサー/マネージャーによって最初に提供され、料金は購入契約に詳述されています。すべてのユニットが販売されると、所有者は通常、スポンサー/マネージャーを置き換えるボードを設置します.

委員会は、資産の予算を決定し、管理手数料を資産管理者と交渉します。通常、料金は月額一律ですが、部分所有グループに提供されるサービスによって異なります。保険、保守、修理、改善、ユーティリティ、およびプロジェクト管理などの運用費用は所有権の割合に分割されるため、12％の端数シェアが費用の12％を支払います.

フラクショナルオーナーシップの利点

不動産は、部分所有権分野で最も人気のある資産ですが、航空機やボートなどの他の高価な資産も、部分所有権プログラムを通じて利用できます。フェラーリ、ランボルギーニ、マセラティ、およびアストンマーティンのエキゾチックな車でさえ、フラクショナルシェアプログラムで利用できます。.

ただし、タイムシェアと完全な所有権の両方と比較して、不動産に関する限り、部分所有権には次の利点があります。

• 財務レバレッジ. 不動産に対する10〜12人の投資家と単独所有権または小規模な民間パートナーシップの組み合わせは、より大きな投資プールを提供し、より大きく、より高価な資産の購入を可能にします。また、専門的な管理の費用は分担されます.
• 税制上の利点. 少数株主持分の税務上の取り扱いは、不動産であろうと飛行機やヨットなどの資本資産であろうと、完全所有または提携不動産と同じです。個人の状況に応じて制限される場合、税金、利子、および減価償却は、利子率が低い財産所有者の納税申告書から控除できます。.
• 簡素化された管理業務. プライベートパートナーシップとは異なり、部分株式所有者は資産の最初の購入と管理にほとんど関与せず、資産を最初に開発または購入し、それを部分株式に変換し、個々の購入者に販売するスポンサー/マネージャーからユニットを購入します。部分的株式契約の条件は固定されており、所有者間で変化することはありません。ただし、所有する株式の割合は、費用と財産の使用の割合に影響します。アメニティ、サービスプロバイダーまたはベンダー、および資産の管理に関する決定は、購入前に定義されます。.
• 休暇の柔軟性の向上. 多くのセカンドホーム所有者は、それ以外の場合は遊休状態にあるため、あらゆる機会に自分の財産を訪れるべきだという気持ちに不満を持っています。部分所有権のプロパティは、所有者の使用を毎年限られた期間に制限します。結果として、所有者は、他の場所への訪問について、彼らがそれほど抑制されないと報告します。さらに、ほとんどの資産は資産交換プログラムに参加しています。エリートアライアンスやレジストリコレクションなどの不動産会社は、メンバーが自宅の時間を世界中の他の高級物件の時間と交換できるようにしています。 Registry Collectionには、プライベートヨットや高級ホテルの交換も含まれています。 NetJetsなどの多くの所有権のない航空機会社は、さまざまな飛行機のサイズと構成へのアクセスを提供します.
• 潜在的な資産評価. 高級品の部分所有ユニットは、一般的に活発な再販市場を享受しています。ただし、潜在的な所有者は、各資産の将来の販売価格が資産の継続的な人気、条件、および競争力のある資産に依存するため、利益または流動性さえ保証されないことに注意する必要があります。一部のプログラムでは、最初に他の所有者に株式を提供することが必要になる場合がありますが、一般的に、部分株式所有者はいつでも自由に株式を売却できます。一部の飛行機およびヨットプログラムでは、将来の所定の時点で資産を「売却」し、その収益を分配するために、部分株式契約に条項が含まれています。 比例して 所有者に。この売却は、航空機または船舶に最新の技術的進歩を確保しながら、資産の減価償却から最大の税制上の優位性を獲得することを目的としています。.

部分所有権の短所

また、高価な資産の部分的な所有にはいくつかの欠点があります。それらには以下が含まれます：

• 使用の競争. 多くの別荘は季節の変わりやすい地域にあるため、一年のうち数ヶ月は他の場所よりも訪問に適しています。たとえば、セーリングとボートは主に暑い時期に行われます。通常、予約は先着順で受け付けられるため、所有率に関係なく、すべての所有者が理想的な選択をすることができない場合があります.
• 使用制限. 多くの施設では、場所でのペットや喫煙は許可されていません。住宅ごとの居住者数を制限する人もいます。最後に、一部のプログラムでは財産の賃貸を禁止し、その使用を家族や友人に限定しています。この禁止は、資産がアイドル状態であっても所有者が収入を差し控えることを意味します.
• 分数単位の清算. 資金調達の障害、コミュニティの不利な変化（混雑、交通、犯罪など）、または他の端数単位保有者に最初に単位を提供する（または独占的に販売する）要件のため、個々の端数単位の販売は困難な場合があります.
• 強制清算. 一部の所有権の一部のプロパティには、プロパティ全体の将来の販売日が事前に決められています。多くの場合、不動産の場合は8〜10年先、航空機とボートの場合は3〜6年先です。.
• 共有決定. 財産所有者の委員会または分割株のスポンサーは、単一の財産所有者ではなく、アメニティ、管理、およびスケジュールについて決定します。結果として、妥協が必要な場合があります-これは個々の所有者を苛立たせる可能性があります.

資産の部分所有権は、単独所有権のすべての利点（使用、税処理、評価）を伝えることを目的としていますが、複数の所有者が投資を活用して、他の方法では不可能または実用的であるよりも高価な資産を購入できる.

高級不動産

The Wall Street Journalによると、部分所有権は、100万ドルの別荘への参入を、完全購入よりもはるかに少ないお金で提供します。 Four Seasons、Fairmont、Ritz-Carltonなどの高級ホテルオペレーターは、分数単位を提供しています。フォーシーズンズレジデンスクラブは、米国（サンディエゴ、ジャクソンホール、スコッツデール、ベイル）および海外（コスタリカ、メキシコ、イタリア）に家を提供しています。ザ・リッツ・カールトンのプロパティには、タホ湖、サンフランシスコ、アスペン、セントトーマスが含まれます。.

排他的なホテルオペレーターに加えて、民間の開発者は世界中で部分的な共有プロパティを提供しています。たとえば、Timber Resortsは、ハワイ、米国領ヴァージン諸島、トスカーナ、ジュピター、フロリダ、および5つのコロラドスキーリゾートに家を提供しています。.

不動産はマンションから独立した家までさまざまですが、裕福な世帯にアピールするように設計されています。ホテルビジネスレビューで執筆しているMichael Waddell氏によると、アメニティには「高級リネン、高品質のタオルとローブ、複数のシャワーヘッドとスチームを備えたシャワー、ビルトインバー、高品質のカクテルグラスと脚付きグラス、グルメレンジ-エンドアプライアンス、充実したキッチン、そしてもちろん最新のテクノロジー。 DVDプレーヤーを備えた薄型テレビは、ワイヤレステクノロジーとiPodインターフェイスとともに、すべての部屋にあります。」通常、プログラムのスポンサー/マネージャーが決定を下すため、分数株の所有者は家の家具やアメニティに何も入力しません。.

わずかな費用で別荘を所有することに加えて、プロパティが賢明に選択された場合、感謝の大きな可能性が存在します。 CNNMoneyによると、DCP Internationalの設立パートナーであるSteve Deringは、最初のフラクショナルシェアプログラムを認められ、ユタ州パークシティにあるディアバレークラブの株式は、10年後に650,000ドルで販売された最初の130,000ドルで購入されました。デリングはまた、あなたがあなたの財産を信託で所有したり、贈り物や意志で譲渡したり、あなたの家族がそれを楽しんでいることを保証することも指摘しています。.

不動産物件の端数株式を購入する場合、資産自体に加えて、資産の運営者/プロモーター-端数株式ユニットを一般に提供する機能的株式プログラムの組織を調査することが重要です。家を所有するのとは異なり、不動産の管理については最初は開発者に依存している可能性があります。熟練した管理スタッフを擁する評判の良い会社に関連する不動産を購入する場合、投資などから期待される利益を受け取る可能性が高くなります。.

空き巣として、妻と私は、バートンクリークリゾートに関連する排他的なコミュニティであるオーナーズクラブで、3ベッドルーム、2階建ての家具付きの家の2つの分割株を購入しました。各シェアは、所有者に家で28日間を過ごす権利と、4つのチャンピオンシップゴルフコースのいずれかをグリーンフィーなしでプレイする権利を与えます（ゲストはプレイするために50％の割引を受ける権利があります）。オーナーズクラブは、アメリカで最も素晴らしいゴルフコースをプレイしながら、家族や友人を全国の豪華なリゾートに滞在する機会を提供します.

オーナーズクラブには、ヒルトンヘッド、ザホームステッド、プエルトバジャルタに同様の住宅コミュニティがあったため、あるリゾートでの時間の一部を別のリゾートと交換し、同じ特権を引き続き得ることができました。 2年間株式を所有した後、私はその後1株を売却し、残りの株式の住宅ローンを支払うのに十分な利益を得ました。唯一の継続費用は、固定資産税と管理費の一部です.

リゾート地の一部の株式を購入する可能性のある人は、彼らの投資が同様の結果をもたらさない可能性があることに注意する必要があります。すべての不動産と同様に、場所はすべてを意味します。また、需要が増加し続けるため、望ましい特性の供給を制限する必要があります.

航空機

何年もの間、アメリカ人は飛行の手間について不平を言ってきました。彼らの苦情には、長い警備線、旅行の実際の費用を装う追加料金、like屈な座席、限られたスケジュール、頻繁なキャンセルと遅延などの不便なリストが含まれています。 ABC Newsによると、一部の人々は、航空会社の旅行を「生きて出て行くためにできるすべての戦い」と考えています。

結果として、より多くの人々が自分の飛行機を飛ばしたり、チャーターしたり、部分所有権プログラムに参加したりして、民間の飛行機旅行に目を向けています。忙しいハブ空港に対処する代わりに、これらの人々はより小さな一般航空空港を使用し、恐ろしいセキュリティラインと荷物のチェックを避けます。彼らのスケジュールは柔軟です-彼らが空港に遅れる場合、飛行機は待ちます。フライト中、好きなものを食べたり飲んだり、音楽を聴いたり、映画を見たりすることができます。.

多くの旅行者が自家用機をチャーターすることを好む一方で、他の人々は、主に毎年利用すると予想されるフライトの数、各旅行の平均距離、滞在期間により、自分の飛行機の部分所有がより良い選択肢であると決定しました各宛先で。専門家は、年間50〜100時間以上、または2時間未満の頻繁なフライトで飛行する場合は、民間機をチャーターするのではなく、部分的なシェアを所有することを検討することをお勧めします。.

典型的な非商用航空機は、年間約800時間飛行します。フラクショナルシェアプログラムの管理者は、通常、各航空機のコストを1/16または1/32のシェア（年間50または25時間のフライト）に分割します。 100時間以上飛行する人は1/8株を複数購入できます.

分割株購入者は特定の飛行機の合法的な所有権を持ちます-減価償却費やその他の費用を差し引く権利がありますが、購入者は通常、「交換」ベースで利用可能なさまざまなサイズの飛行機の艦隊にアクセスできます。小型の飛行機は運用コストが低い（パイロットが少なく燃料が少ない）ため、このオプションを使用すると、旅行する乗客が少なく時間も重要でない場合、所有者はより安価な代替品を使用できます。所有者は、初期の共有費用に加えて、毎月の管理料と、飛行時間に基づいた追加料金も支払います。多くのフラクショナルシェアプログラムは、所有者が最新のテクノロジーにアクセスできるように、5年後に飛行機を売却する予定です。.

ほとんどの部分共有プログラムは、高い再販価値を維持する、よく維持されたジェットとターボプロップを提供します。 Aircraft Bluebook Marketlineによると、小規模および中規模のジェット機とターボプロップは、所有権の最初の8年間で平均して年間約4％の市場価格の下落を示しました。潜在的な分割株購入者は、飛行機の再販価格は、飛行時間数や単純な需要など、年齢と状態に依存することを認識する必要があります.

飛行機がビジネスのために完全にまたは部分的に使用される場合、運用のすべてのコスト-減価償却および負債の利子を含む-は、一般的に 比例して 基礎（ビジネス利用/総利用）。乗客の快適さ、スケジュールの柔軟性、搭乗の利便性に加えて、プライベートフライングの利点は次のとおりです。

• 直行便. 所有権またはチャーターは、停止することなく目的地に直接飛ぶことができることを意味します（長いフライトでの燃料補給を除く）.
• 目的地の選択. 民間航空会社は、民間航空会社が使用する大きなハブよりもかなり多くあります。通常、最終的に目的地に最も近い空港に着陸できます.
• 時間節約. 途中のすべてのステップで時間を節約できます。出発と離陸、および着陸と下船の速度が速い.

ただし、プライベートフライトにはいくつかの欠点があります。

• より高い費用. 民間航空会社のフライトは、チャーターであれオーナーであれ、個人で飛行するよりもかなり安くなります。最大12人の乗客と乗員室構成を備えたGulfStream G-Vは、ロサンゼルスからニューヨーク市への往復フライトで15,000ドルから20,000ドル相当の燃料を燃やすことができます。そして、それは着陸料、メンテナンス、格納庫のコスト、およびパイロットさえ考慮していません.
• 地上の航空機（AOG）. 悪天候や機械的なトラブルで商用のライナーが飛べないのと同じように、旅行したいときはある時点で民間の飛行機が着陸する可能性が高い.
• パイロットの可用性と費用. 飛行機を飛ばすつもりでない限り、1人以上のパイロットが必要です。一部の民間航空機では、2人のパイロットが必要です。 Payscaleによると、プライベートジェットパイロットの平均収入は86,101ドルです。.

高級住宅、リゾート、および航空機に特化した出版会社であるSherpaReportは、米国にサービスを提供する7つの小数株式会社をリストしています。 NetJetsとFlexjetは2つの最大規模であり、小型ジェットから大型ジェットまで幅広い選択肢を提供します。

• 小さなジェット. 4〜7人の乗客と最大1,700マイルの飛行範囲の座席.
• 中型ジェット. 最大2,000マイルの範囲の8〜10人の乗客用の座席.
• 超中型ジェット. 5,000マイル以上の航続距離を持つ10〜50人の乗客用の座席.
• ヘビージェット. 完全装備のギャラリー、トイレ、最大18人の乗客用の独立したリビングスペース。最大6,000マイルの12時間の飛行時間が可能なこれらの飛行機は、一般的に国際便に使用されます.

1ピストンエンジンと2ピストンエンジンの飛行機用のフラクショナルプログラムがありますが、過去25年間の飛行機の種類の最大の増加は、小型および中型ジェット機でした。 AOPAによると、1977年には21,301のマルチエンジンピストンプレーンと2,277の小型および中型ジェットがありました。2011年までに、マルチエンジンピストンプレーンは16,170に減少し、ジェットの数は11,925に増加しました。その結果、「Flying Magazine」では、民間航空機の所有者数が1980年代の350,000から今日では200,000未満に減少しているにもかかわらず、航空機の所有権が共有されているため、一般航空は革命を起こしていると主張しました.

フラクショナルオーナーシッププログラムを使用しない新しい航空機の高コストは、この減少の主な原因の1つと考えられています。 1977年、新しいセスナスカイホークは、平均世帯収入が11,992ドルだったときに、22,300ドルでした。 2016年の時点で、その同じ航空機は、新しい技術とより多くの機能を備えていますが、35万ドルかかりますが、米国の年間世帯収入の中央値は52,000ドルです。 Ascension Airの創設者であるJamie Larkinは、年間160時間未満で飛行する乗客は、プロペラ機を完全に所有するよりも、わずかな割合で経済的に有利だと主張しています。.

飛行機を所有するのは高価ですが、受け取るステータスは貴重です。何よりも、飛びたいときは、電話をかけるだけですぐにジェットを使用できます.

ヨット

ボートの所有者は、人生で最高の2日間はボートを買う日と売る日だとしばしば主張します。豪華な不動産や飛行機のように、所有する資産を十分に活用できるボート所有者はほとんどいません.

SherpaReportによると、典型的なヨットの所有者は年間20日間しかボートを使用していません。船が停泊中にぼんやりと浮いていても、所有、維持、保管、保険のコストは続きます。結果として、贅沢なヨットとパワーボートの所有権は伝統的に非常に裕福な人に限定されていました。 50万ドルから100万ドルの範囲でヨットやパワークルーザーの所有権が世界中でますます一般的になっているのは驚くことではありません。ボートは、アメリカ沿岸、地中海、オーストラリアの両方の最高の場所に拠点を置いています。多くのフラクショナルシェアプログラムでは、所有者が世界中の1つの港を拠点に他の所有者とボートを交換できる交換プログラムを提供しています。.

利息の割合は通常、10％（27日以上の使用）から20％（57日以上）の範囲です。多くのフラクショナルシェアプログラムの期間は3〜6年に制限されており、その期間中に資産は完全に減価償却されます。期間の終了時に、資産は売却され、収益は比例して株主に分配されます。典型的な船は、帆船であろうとパワーボートであろうと、マスターキャビン、2〜3室の客室、エアコン、薄型テレビ、バスルーム、調理室を備えています。.

部分株式契約には、所有者がボートの操作を担当する「ベアボート」またはボートを使用する際の「フルサービス」を選択するオプションが含まれる場合があります。フルサービスにはキャプテンとクルーが含まれ、物資の供給、調理、清掃、ボート操作からすべてを提供します.

ヨットの部分的なシェアを所有することには、2番目の家や飛行機でシェアを所有することと同じ利点と欠点の多くがあります。

• 費用対効果. あなたが夢見たすべてのものであるボートを所有している.
• 使いやすさ. 部分的な所有権により、メンテナンス、保管、管理などの排他的な所有権の手間が省けます
• 税制上のメリット. 少数株を所有することにより、有利な税制上の恩恵を受けることができます。資産が主にビジネス目的で使用される場合、ボートの利息、管理、および運営費用は控除される場合があります。いずれにせよ、減価償却費は控除可能なままであり、売却時にキャピタルゲインの扱いが可能です。.

欠点は次のとおりです。

• 所有者のホームベースからの距離. ボートは通常どちらかの海岸に係留されており、主な居住地が同じ海岸にない限り、使用する際に移動時間と費用が必要です.
• スケジューリングの課題. プライムシーズン中に使用をスケジュールするのは難しいかもしれません.
• 資金調達. ボートの分割シェアの資金調達は困難な場合があり、資産の特性に精通した専門の貸し手を必要とします.

最後の言葉

2つの異なるバケーションホームと1つのプロペラ飛行機の部分的な所有権の所有権は非常に満足のいくものであり、資産を単独で所有するコストと手間を大きく下回っています。私たちは一年中プロパティを楽しんで、長年にわたってコミュニティと私たちの隣人に親密になりました.

コロラド州ブリッケンリッジで、最高のレストランと水飲み場を発見し、渓谷を囲む樹木が茂った山頂を探索し、金鉱の町としてこの地域の歴史を楽しみました。オースティンでは、常に最新の音楽を聴くためにオースティンシティリミッツミュージックフェスティバルに参加するか、世界最大の音楽イベントであるサウスバイサウスウェストに参加します。何よりも、とにかく一部の時間しか使用しない資産の全費用を支払わない.

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