利益のために家をひっくり返す-家をひっくり返す方法のヒント

ショーは見た目をシンプルにしました。安い家を見つけて、お金と汗を流してそれを修正し、それを再販して大きな利益を得ました。家をひっくり返すのはテレビで見たのと同じくらい簡単かと彼女に尋ねました.

彼女は笑って頭を振った。 「簡単に見えるようにします」と彼女は言いました。 「しかし、それはリスクが高く、大変な作業です。楽しいかもしれませんが、自分が何をしているのかわからなければ、沈んでしまいます。」

それで、あなたが挑戦しているのかどうかをどのように知っていますか?

ハウスフリッピングとは?

ハウスフリッピングとは、不動産投資家が通常はオークションで住宅を購入し、その後利益のある数か月後に再販することです。これでお金を稼ぐことはできますか？はい。作れますか たくさん これをしているお金の？はい。しかし、悪い決断をすると、あなたが所有しているものすべてを失うこともあります.

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リスクと報酬

150,000ドルで家を購入し、改修にさらに25,000ドルを投資し、それから...何もしません。誰もそれを買いたくありません。今、あなたはあなた自身の家賃または住宅ローンに加えて、あなたのフリップ資産の住宅ローン、ユーティリティ、家の保険、および固定資産税の支払いをしなければなりません。また、家が最終的に販売されたときに、家のステージングと不動産業者の費用を支払う必要があるかもしれません。これらすべてがあなたの潜在的な利益を削減します.

CNBCによると、ハウスフリッピングは10年間で最も人気がありますが、フリッパーの平均収益率は前年よりも低くなっています。住宅価格が上昇し、在庫が少なく、家賃が高騰している住宅市場のおかげで（さらに多くの人々が住宅購入に駆り立てられています）、莫大な利益を上げるのが難しくなっています.

ATTOM Data Solutionsによると、2017年第3四半期のハウスフリップの平均粗利益は66,448ドルでした。これは多くの人が1年で成し遂げる以上のことであり、日々の仕事を辞めてフルタイムの投資家になることを夢見ている多くの新人を魅了します。しかし、これだけのお金を稼ぐ投資家は、彼らが何をしているのか本当に知っています。.

RealtyTracは、2016年に反転住宅の12％が損益分岐点で販売されるか、すべての費用を差し引く前に損失を出したことを発見しました。フリップの28％で、粗利益は購入価格の20％未満でした。 RealtyTracのシニアバイスプレジデントであるDaren Blomquistによると、20％は、少なくとも改造費やその他の運送費を考慮するために必要な最低の利益です。.

ハウス反転要件

まだ読んでいるなら、それはあなたが家をめくるという高いリスクに比較的relatively然としていることを意味します。始めるために必要なものは次のとおりです.

素晴らしいクレジット

お粗末なクレジット、ストーリーの終わりでひっくり返ることはできません。家と必要なすべての改修の支払いに十分な現金がない限り、何らかのローンが必要になります。貸出基準は以前よりも厳しくなりました。特に、高リスクの住宅フリップのローンが必要な場合.

最初のステップは、クレジットレポートをチェックしてスコアを調べることです。連邦法では、12か月ごとに3つの国内信用報告会社のそれぞれから無料の信用報告書が許可されているため、費用は一切かかりません。 AnnualCreditReport.comから、または1-877-322-8228に電話して、無料のクレジットレポートを入手できます。.

優れたクレジットを取得していない場合は、今すぐ良いクレジットスコアの作成を開始します。請求書を期限内に支払い、借金を返済し、クレジットカードの残高を低く抑えます。クレジットスコアを改善する方法は他にもたくさんあるので、時間をかけてできる限りのことをしてください。その後、Credit Karmaなどの無料サービスに登録して、毎月の進捗状況を追跡してください。.

クレジットスコアが高いほど、住宅ローンの金利が高くなります。これにより、家の裏返しを開始するときに数千人を節約でき、家自体に投資するためにより多くのお金を解放できます.

最後に、クレジットスコアを損なう原因を把握してください。たとえば、一度に多くのクレジットカードを取り出すと、スコアが低下します。ローンを申し込む前の数ヶ月は、スコアを傷つけるようなことはしたくない.

プロのヒント：クレジットスコアを改善したい場合は、無料アカウントにサインアップしてください。 Experian Boost. 彼らはあなたの公共料金の支払い履歴の使用を開始し、すぐにあなたのクレジットスコアを高めることができます.

たくさんの現金

家をひっくり返したいなら、現金が必要です。新しい投資家は、かなりの頭金なしで家を購入し、クレジットカードを使用して家の改良や改修の代金を支払うと、経済的なトラブルに巻き込まれます。家がすぐに売れない場合、または改修に予想以上の費用がかかる場合、投資家は突然頭を抱えています.

あの男にならないでください。うまく裏返したい場合は、手元にたくさんの現金が必要です。ほとんどの従来の貸し手は25％の頭金を必要とし、従来の貸し手はあなたが最高のレートを得る場所です。頭金をまかなう現金がある場合、民間の住宅ローン保険、またはPMIを支払う必要はありません。ほとんどのPMIコストはローンの0.5％〜5％であるため、毎月これを支払わなければならない場合、実際に利益が削減される可能性があります。.

フリップのローンも高い金利を持っています。 TIMEによると、ほとんどの投資家は利息のみのローンを利用し、このタイプのローンの平均金利は12％から14％です。これに対して、従来の住宅ローンの金利は通常4％です。現金で支払うことができれば増えるほど、発生する利息は少なくなります.

普通預金口座に現金を貯める方法はいくつかあります。自動貯蓄プランを使用して、毎月簡単にお金を節約できます。私はAcornsの大ファンです。なぜなら、購入するたびに切り上げて、その差額を自動的に投資するからです。あるいは、側で余分なお金を稼ぐ方法を見つけてから、このお金を使って投資のための現金準備を構築することができます.

銀行から、または不動産オークションを通じて差し押さえを購入する場合、別のオプションは、資格がある場合、Figureを通じてホームエクイティクレジットライン（HELOC）を取り出すことです。十分な貯蓄があり、格安価格の家を見つけることができた場合、家を購入してから、小額のローンまたは信用枠を取り、改修やその他の費用を支払うことができます.

良い不動産投資をするもの?

すべての家が良い裏返しをするわけではありません。住宅が最低価格で販売されているからといって、そこにお金を入れて自動的に大金を稼ぐことができるというわけではありません。成功したフリッパーは、彼らが投資することを選択した家について非常に鋭敏です。潜在的なハウスフリップであなたが探すべきものは次のとおりです.

絶好のロケーション

専門家の足ひれは、これを十分に強調することはできません。望ましい近所の家を探してください。あなたが望むすべての家を改善することができますが、あなた自身で近所の人格と安全性を改善することはほとんど不可能です.

地元の都市や地域を調査することから始めます。不動産の売り上げの増加、雇用の増加、および町が繁栄している他の兆候がある地域を探します。多数の住宅が販売されている近所は避けてください。これは、落ち込んだ地域経済の兆候、または犯罪や開発のために隣人が去る兆候である可能性があります.

次に、検討している各地域の安全性を調査します。犯罪の多い地域またはその近くに位置する住宅は、利益を上げて販売することはほとんど不可能です。犯罪レポートやスポット犯罪などの犯罪マッピングサービスを使用して、近所で何が起こっているかを調べます。登録された性犯罪者が家の近くに住んでいるかどうかを確認するために、National Sex OffenderのパブリックWebサイトも確認する必要があります。.

Fortuneによると、2016年に、以下の都市の足ひれは、彼らが彼らの家に支払った価格の80％以上の粗利益を見ました。

• ペンシルベニア州イーストストラウズバーグ（212.1％）
• 読書、ペンシルベニア州（136.4％）
• ペンシルベニア州ピッツバーグ（126.8％）
• ミシガン州フリント（105.8％）
• ニューヘイブン、コネチカット（104.8％）
• ペンシルベニア州フィラデルフィア（103.7％）
• ルイジアナ州ニューオーリンズ（97.6％）
• オハイオ州シンシナティ（88.5％）
• ニューヨーク州バッファロー（85.1％）
• オハイオ州クリーブランド（83.8％）
• フロリダ州ジャクソンビル（81.8％）
• メリーランド州ボルチモア（80.8％）

とはいえ、過剰投資の兆候を示す市場もいくつかあります。これは、在庫が非常に少なく、需要が非常に高いため、足ひれが住宅の市場価格を超えて支払っているため、純利益が大幅に減少することを意味します。 Fortuneによると、これらの超ホットな市場には以下が含まれます。

• テキサス州サンアントニオ
• テキサス州オースティン
• ユタ州ソルトレイクシティ
• フロリダ州ナポリ
• テキサス、ダラス
• カリフォルニア州サンノゼ

近所の手ごろな価格の家を見つけたら、次のステップは地元の学校を調べることです。良い学校システムの家は、平凡な学校システムや貧しい学校システムの家よりも早く売れ、より高い価格を命じます。 GreatSchools、SchoolDigger、NicheなどのWebサイトを使用して、地元の学校のランキングとレビューを確認します.

投資家の場所を検討するときは、主住居への近接性についても考慮する必要があります。覚えておいて、あなたは今後数週間と数ヶ月で毎日この家で働いています。住んでいる場所や職場から遠く離れた家に投資しないでください。より多くのお金をガスに費やすことになり、修理に時間がかかります.

健全な状態と適切な改修

あなたが家の改修プロジェクトをやったことがあるなら、あなたはいくつかの厄介な驚きが表面のすぐ下に潜んでいることを知っています。そして、黒いカビや割れた土台のような厄介な驚きは、財政的にあなたを台無しにすることができます.

特に古い家の購入を検討している場合は、構造的に健全な家を探してください。特に不動産オークションで購入する場合は、家を検査する機会がないかもしれません。だから、あなたは何を探すべきかを学ぶか、あなたと一緒に家を見て、それが良い買い物かどうかを判断するために、建物、電気、配管に精通した人を連れてくる必要があります.

再販のためにいくつかの簡単な更新のみが必要な家に焦点を当てます。キッチンキャビネットの補修、新しいハードウェアの追加、庭の修理、塗装とカーペットの更新はすべて、家を変えることができる比較的安価なプロジェクトです.

何を避けるべきですか？金型を持っている家、屋根の交換が必要な家、または再配線が必要な家は、更新と販売にかなりの時間と現金を必要とします。どのアップデートと修理を行う余裕があるか、どの修理を買う余裕がないか、どの家の改善が家の販売価格を引き上げるかを知っていることを確認してください。一部の住宅改善プロジェクトは再販価値を低下させる可能性があることに留意してください.

仕事の費用を見積もるとき、専門家は最終的な合計に20％を加算することをお勧めします。.

最後に、家を考えるとき、建築許可の費用を考慮に入れることを忘れないでください。これらは、関係する仕事の種類とあなたがいる都市に応じて、数百から数千ドルまでのどこかに費用がかかります。.

市場価格

家の価格が現地市場での価値よりも低いことを確認してください。ひどい近所で最高の家に対して、素晴らしい近所で最悪の家を購入してみてください。偉大な近所の最悪の家は、その地域の他の家の価値のために、どこにも行く価値がありません.

あなたはウェブを検索して何百万もの抵当流れの家を販売するのを見ることができますが、それを直接見ないで家を買わないでください。これは、新しい足ひれが犯す最大の間違いです。オンラインフォトギャラリーはストーリーの一部のみを伝えることに注意してください。時代遅れの写真、ひどい近所、そして黒いカビは、オンラインで見つけられた立ち入り禁止の家の恐怖物語のほんの一部です。購入する前に必ず自分で物件を調べてください.

あなたが反転する家を買うとき、それは改修にあまりにも多くを投資することによって家を過大評価しないことが重要です。あなたはそれを改善したい ちょうど十分 健康的な利益を上げ、近所で売っているものと同等に保つために。あなたが家にあまりにも多くを入れた場合、あなたはお金を稼ぐことはありません.

家を裏返す方法

オンラインで安い家を見つけ、それを購入し、それを利益のために売るのと同じくらい簡単にひっくり返すなら、私たちは皆不動産億万長者になるでしょう。家を見始める前に自分自身を教育しなければなりません。知っておくべきこと.

1.市場を学ぶ

まず、地元の不動産市場を調査します。人々は今どこに住みたいですか？今、どんな家を買いたいですか？新進気鋭の近所について推測しないでください。この家を早く売ってほしい.

2.金融オプションを理解する

次に、住宅金融オプションの専門家になります。現金で家を買いますか？ Lending Treeのような会社を通じて住宅ローンを申請するか、HELOCを利用しますか？ローンを申し込むか、家に申し出をする前に、家の融資の内と外を理解してください。これにより、状況に応じて最適な決定を下すことができます.

3. 70％ルールに従う

どれだけの家を買うことができるか、そしてどんな取引でどれだけ失うことができるかを分析します。経験豊富な足ひれは、家の代金をいくら支払うかを分析するときに70％のルールに従います。この規則では、投資家は、資産の修繕後価値（ARV）から必要な修繕費用を引いた額の70％を超えて支払うべきではないと規定しています.

自宅のARV（または必要な修理後の価値）が200,000ドルで、修理に30,000ドルが必要だとしましょう。 70％ルールでは、この家に110,000ドル以下を支払う必要があると規定されています。

200,000ドル（ARV）x 0.70 = 140,000ドル-30,000ドル（修理）= 110,000ドル

このルールは、家の払いすぎを避けるのに役立つため、最初に家の裏返しをするときに従うべき良いガイドです.

4.交渉することを学ぶ

家に投資するお金が少ないほど、フリップ中に獲得できるお金が増えます。良い交渉戦略は、請負業者や他の労働者と効果的に交渉するのに役立ちます.

5.平均プロジェクトコストを知る

1,000平方フィートの家を再建するのにどれくらいの費用がかかるか知っていますか？家を配線し直しますか？デッキを構築しますか？庭の風景?

すべてのプロジェクトは異なりますが、ある程度の経験があれば、多くの住宅改修の費用を見積もる方法を学び、特定の住宅が良い買い物かどうかを知ることができます。これであなたの経験を構築するための最良の方法の一つは、あなた自身の家でいくつかの改修を行うことです。これはまた、あなたがやりたいプロジェクトのタイプと、どのプロジェクトを採用したほうがよいかについての一般的なアイデアを与えることができます.

どの家の改善が家の価値を高めるかを知り、これらのプロジェクトに最初に焦点を合わせます。これらには、キッチン家電のアップグレード、家の外観の塗り直し、追加のクローゼット保管スペースの設置、デッキのアップグレード、およびグリーンエネルギー技術の追加が含まれます。.

6.潜在的な買い手とのネットワーク

あなたがひっくり返す家を探し始める前に、広範囲にネットワークを作り、潜在的な買い手と話してください。将来のバイヤーとの関係を構築するためにできる限りのことをしてください。投資家を購入するときに買い手が並んでいる場合、更新が完了するとすぐに家が売れます.

また、不動産業者のライセンスを取得するために時間をかけると、長期的にお金を節約できます。これにより、自分の取引を仲介し、別のエージェントへの支払いを回避できます.

7.メンターを見つける

成功したハウスフリッパーを知っている場合は、彼らがあなたをメンターしてくれるかどうか尋ねてください。あなたはこの人にあなたのメンターになるインセンティブを提供することを検討したいかもしれません.

たとえば、最初に成功したフリップのわずかな割合と引き換えに、彼らがあなたをメンターするかどうかを尋ねます。このようにして、メンターはあなたをチューターするように動機付けられ、高品質の教育を確実に受けることができます。経済的インセンティブを提供することで、自分の努力が報われることで彼らがより受け入れられるようになるため、個人的に知らない専門家にアプローチすることもできます.

8.研究リストと差し押さえ

多くのウェブサイトが差し押さえリストを提供しています。最も人気のあるものには次のものがあります。

• Foreclosure.com
• ジロー
• ウィリアムズ＆ウィリアムズ
• Auction.com
• RealtyTrac

また、Re / Maxのような不動産会社のウェブサイトを通じて差し押さえリストを見つけることができます。検索フィルターで、「差し押さえ」のオプションを選択します。

あなたの地元の新聞は差し押さえリストのもう一つの情報源です。正当な競売人は、地元の書類の法的セクションに通知を掲載します。通常は、ウェブサイトにアクセスして特定のリストを見つけることができます.

差し押さえを見つける別の方法は、銀行を利用することです。 「REO」という文字とともに特定の銀行を検索します。これは「不動産所有」の略です。これは単に、住宅所有者がもはや家を所有していないことを意味します。銀行はそうします。この検索により、各銀行の差し押さえリストに直接アクセスできます。.

購入したい家が見つかったら、BuildFaxでその背景をチェックしてください。 BuildFaxは39ドルで、家の包括的な背景チェックを提供します。修理、改造、追加など、家の歴史に関する詳細を確認できます。これはあなたのお金を節約するのに役立ちます.

たとえば、10年前に炉が交換されたことがリストにある家を購入するとします。 BuildFaxでレポートを実行すると、炉が20年近く近いことがわかります。これで売り手に戻り、はるかに低い価格で交渉できます.

9.オファーをする

あなたが好きな家を見つけたら、それはオファーをする時間です。低価格で販売している素晴らしい家なら、競争があります。多くのフリッパーにとって、フリッピングはフルタイムの仕事であり、彼らはおそらくこの家についても知っているでしょう。近所をターゲットにしたり、ドアツードアのオファーを行ったりすることで、競争に忍び込むことができます.

あなたが申し出をする前に、あなたがあなたが家のために支払うことができる最高の価格を知っていて、それでも利益を上げていることを確認してください。これには、修理、利息、税金の見積もりが含まれます。見積もりを20％埋めることを忘れないでください。住宅所有者または銀行がこの価格で販売しない場合、立ち去ってください。悪い投資からリスクが壊れるよりも、見続ける方が良い.

10.良い請負業者を見つける

確かなDIYスキルをお持ちの場合、一部または大部分のリフォームを自分で行うことを選択できます。これにより、かなりのお金を節約できます-自分が何をしているのかわかっているなら.

いつDIYを行うか、いつ請負業者を雇うかを知ることが重要です。うまく予算内でできると確信しているプロジェクトにのみ取り組むべきです。自分でできないプロジェクトについては、素晴らしい請負業者を見つける必要があります.

お住まいの地域の請負業者を知らない場合は、使用することができます HomeAdvisor. 彼らは徹底的な審査プロセスを通じて請負業者を調査します。したがって、あなたがゼネコンか貿易に特化した人を探しているかどうかは関係ありません、HomeAdvisorはあなたにあなたの地域で最高のものを提供しようとしています.

ゼネコン（GC）は、改修プロジェクト全体を管理し、必要な作業を行うために自分の下請業者を雇う建築の専門家です。 GCを雇うには費用がかかります。最終請求書の計算時に下請業者が請求する金額に10％から20％を加算します。ただし、大きな投資機会を見つけ、自分で仕事をすることができず、追加の費用を喜んで負担すれば、彼らは金の重さの価値があるかもしれません.

優れた請負業者は、費用のかかる改修ミスを回避し、プロジェクトの時間を大幅に節約するのに役立ちます。これは、家をより早く売りに出して、住宅ローンの支払いを減らすことができることを意味します。フルタイムの仕事をしているときに家をひっくり返す場合は、GCを雇うことがおそらく必要です。少なくともパートタイムで作業を監督するために誰かが家にいる必要があります。そうでなければ、プロジェクトは完了しません。.

ゼネコンも必要な建築許可の取得を担当します。これは、彼らの名前がす​​べての許可証に記載されていることを意味し、彼らは仕事がすべての検査に対して正しく行われるようにする責任があります。時間を節約し、プロセスを進めるために、販売が最終的になり次第、許可を申請してください。.

配管工、電気技師、造園業者など、信頼できる請負業者のネットワークの構築を開始します。 Handy.com、Angie's List、Porch、HomeAdvisorなどのサービスは、お住まいの地域で信頼できる専門家を見つけるのに役立ちます。請負業者にインタビューするときは、次の質問を自問してください。

• 彼らは時間通りに到着しましたか? 習慣的に遅れている請負業者はあなたの時間を無駄にし、あなたのリフォームプロジェクトを遅くします.
• 質の高いリファレンスはありますか? 参照を求め、それらを呼び出します。請負業者が参照を提供しない場合、それらを扱うあなたの時間を無駄にしないでください.
• 彼らはあなたの予定を複数回再スケジュールしましたか? 繰り返しますが、時間管理に問題がある場合は、改修に影響します.
• 彼らは組織されていますか? 混乱は時間を無駄にする.
• プロフェッショナルで正確な入札を提供できますか? 彼らが提供するすべての入札は、詳細かつ紙の上にあるべきです。少なくともあなたがこの人を信頼できるかどうかを学んでいるときは、口頭での引用と握手は、少なくとも関係の始まりでは、ひっくり返してそれをカットしません.

質の高い請負業者のネットワークの構築を開始するのは賢明なアイデアです 前 あなたは家に申し出ます。良い助けを見つけるのに長い時間がかかる可能性があることを忘れないでください。家に投資して毎月2回住宅ローンの支払いを行った後は、このプロセスを開始したくありません.

ほとんどの経験豊富な足ひれは、90日以内に家を購入、改装、再登録しようとすることに注意してください。それはすぐに所要時間であり、最初の数回のフリップでは届かないかもしれません。しかし、あなたの家がプロジェクトに長く縛られるほど、あなたが立てる利益は少なくなります。そのため、作業を自分で行うか、ヘルプを雇うかを慎重に検討することが非常に重要です。自分でそれを行うと、事前にお金を節約できるかもしれませんが、プロよりも3倍時間がかかる場合、それは価値がないかもしれません.

11.再リストおよび販売

多くの足ひれは、不動産業者と一緒に家をリストアップすることになります。不動産業者は不動産を食べて眠り、買い手にアクセスでき、MLS（Multiple Listing Service）データベースに家をリストできます。彼らはまた、現在の市場の変動を知っており、すぐに最高の価格を得るためのスキルとネットワークを持っています.

自分で家を売ることもできます。不動産業者の費用は節約できますが、一部の市場では、家が売れるのを長時間待つことになります。さらに、家のリストと表示には時間がかかります。誰かが家を見たいと思うたびに利用できず、オープンハウスをホストしたくない場合は、不動産業者と仕事をするのが最良の選択かもしれません.

最後の言葉

家をひっくり返すことは危険なビジネスであることは間違いありません。賢明な決断を下せば、大金を稼ぐことができます。しかし、悪い投資をすると、すべてを失うこともあります.

ハウスフリッピングの世界に入る前に、自分に合っていることを確認するために調査を行ってください。 Luke Weber著「The Flipping Blueprint：The Flipping Houses and Your Real Estate-Investing Business Creation」のような本は、あなたが始めるために知っておくべきすべてのことを教え、いくつかの新人ミスを避けることができます.

家をひっくり返したことはありますか？あなたの経験はどうでしたか？別にやりたいことは何ですか?