家で申し出をする方法-勝つためのヒントと戦略

しかし、新しいホーム検索の夢見る段階は最終的には終了しなければなりません。自分のニーズに合った家を見つけたら、他の人がやる前に腰を下ろして実際に買う時です。.

最初に申し出をせずに家を買うことはできません。購入申し出は、購入契約または購入意向書とも呼ばれ、家の代金の支払いを希望する価格、支払い方法、および取引の他の重要な条件の概要を示す法的文書です。.

通常、売り手が条件に同意すると、購入オファーは法的拘束力を持ちます。ただし、その執行と無効化を管理する法律は州によって異なり、閉鎖する前に修正したり、執行を行うことは非常に一般的です-合格したシロアリ検査やその他の検査などの特定の好ましい結果を条件とします.

不動産業者と仕事をしている場合、彼または彼女は、トランザクションに固有の用語で事前に作成されたテンプレートを変更する可能性があります。ニューヨークなどの一部の州では、購入者が代理店と協力しているかどうかに関係なく、正式な購入契約の草案または承認が実際に免許を持つ弁護士に求められます.

それでも、住宅用不動産取引の規模と長期的な影響を考えると、次のことを完全に理解することが最善の利益です。

• 購入オファーのコンポーネント
• 実行に影響を与える可能性のある一般的な偶発事象
• 地元の不動産市場と個人の状況の制約内で強力なオファーを作成する方法
• 売り手による反論への対応方法

購入オファーの主要コンポーネント

多くの住宅用不動産購入オファーは、州固有のテンプレートを使用して作成されるため、特定のオファーの条項の文言と順序は場所によって異なる可能性があります。しかし、米国で行われた購入オファーの大部分には、次の主要なコンポーネントが含まれています。

• 検討期間. この条項は、オファーの条件が有効である期間、つまり売り手がそれを検討しなければならない期間を指定します。販売者がウィンドウの終わりまでに応答しない場合、購入者は自由に別のオファーを行うことができます.
• 本格的な預金. 真剣な預金は、買い手が家の購入に真剣であることを示しています。金額は、通常、合計オファー価格の約1％であり、オファーおよびドキュメントに付随する個人またはキャッシャーの小切手に記載されています。トランザクションが正常に終了した場合、終了時に真剣なお金が入金されます（合計終了費用が削減されます）。取引が成立した場合、「州法」および預金にいつ返金するかについての特定の文言がオファーに含まれているかどうかに応じて、「真剣なお金は返金可能かどうか」.
• 財産の法的説明. これは、元のタイトルに記載されている物理的特性の法的記述です。ローカルのカスタムに応じて、サブディビジョン名、ブロック番号、ロット番号、プロパティの数値測定、物理的境界の説明の組み合わせが含まれます。新たに細分化された物件の場合、売り手はすべての境界が最終的なものであり、政府の承認が必要であることを保証する必要があります.
• 同梱フィクスチャーとアプライアンスの説明. このセクションでは、追加費用なしで不動産の販売に含まれるすべての備品、電化製品、機械アイテム、個人所有物、およびその他の「付属品」について説明します。一般的な例には、キッチン家電、HVAC機器、別棟、庭の植物、煙探知器、ケーブルジャックが含まれます。.
• 合計購入価格と資金調達. これは、購入者が不動産に対して支払う意思のある合計価格、頭金（閉鎖時の現金）金額、融資される金額、および融資方法（従来型またはFHA住宅ローンなど）の概要を示しています。.
• 証書. これは、トランザクションに関係する保証証書や受託者証書などの証書のタイプを記述します。また、鉱業権の留保やユーティリティの地役権など、行為がどのような制限を受けるかについても説明しています。.
• 比例配分された税金とユーティリティ. これにより、閉会前後の固定資産税および公共料金の支払いに対する買い手および売り手のそれぞれの責任が明確になります。簡単にするために、売り手は多くの場合、終了日を含む請求期間の終わりまでユーティリティ（水道、下水道、ゴミ、電気など）を支払います。固定資産税は通常、6か月または12か月の評価期間の前に支払われるため、買い手は、通常の評価期間の終了から終了までの間に既に支払われた税金を売り手に払い戻すのが慣例となっています。.
• 特別な評価. この規定は、特別な評価の支払いに対する責任を割り当てます。特別な査定は、新しい水道線や街灯などの公共インフラプロジェクトのために地方自治体によって課される1回限りの税査定です。これらは、新たに建設された区画や最近併合された自治体で発生する可能性が高くなります。通常、売り手は、実際のインフラストラクチャプロジェクトがいつ完了したかに関係なく、締め切り前に課された特別な評価を支払い、買い手は締め切り後に支払います。.
• 締め切りと納期. このセクションでは、決算日、または取引が完了する日を規定しています。また、売り手が買い手に家を配達する時期、つまり買い手が入居できる時期も規定しています。ほとんどの場合、閉店日と配達日は同じですが、売り手は買い手が早めに入居できる場合があります。ローンの承認、プロパティの変更、または他のトランザクションコンポーネントが予想よりも長くかかった場合、両方の日付をプッシュバックできます.
• 下水と水. このセクションでは、施設の上下水道サービスについて説明し、地方自治体の上下水道に接続できるかどうか、飲料水井戸、地下下水処理システム（浄化槽など）、およびその他の関連する改善点について説明します。井戸と地下下水処理施設のある施設では、閉鎖する前に追加の検査と検証が必要になることがよくあります。.
• 二重代理店の表現. 一部の州では、同じ代理人が買い手と売り手を表すことは合法であり、「二重代理店」または「二重代理店代理」として知られる条件です。トランザクションに二重代理店が含まれる場合、このセクションでは買い手と売り手のそれぞれの権利の概要を示し、両当事者からの肯定的な同意を必要とします.

補遺

典型的な購入オファーには、状況と場所によって異なる複数の追加情報が含まれています。一部の補遺では、購入の資金調達方法や完了費用の支払い方法など、購入オファーの重要な側面を説明しています。その他は、法律で要求される詳細な開示です。各補遺は、独自の署名ページを備えた個別のドキュメントとして構成されていますが、購入契約の法的強制力のある部分と見なされます.

一般的な補遺は次のとおりです。

• 閉会費用. この補遺では、誰が閉鎖費用を負担し、どの額を負担するかを規定しています。たとえば、買い手は売り手が決算費用に対して3,000ドルを支払うことを要求し、買い手は残高を担当します。買い手がすべての閉鎖費用を全額支払うことに同意する場合、閉鎖費用の補遺は必要ない場合があります.
• 資金調達. 買い手が住宅ローンで購入価格の一部を融資している場合、この補遺はローンの構造、期間、および金利について説明します。また、住宅ローンを発行する前に、貸し手が売り手に不動産の修理を要求するかどうか（および、もしそうなら、修理の性質）と、資金が落ちた場合に真剣なお金に何が起こるかを詳しく説明します.
• 仲裁契約/開示. このオプションの補遺に署名することにより、買い手と売り手は拘束力のある仲裁を通じてすべての紛争を解決し、裁判の権利を放棄することに同意します.
• 鉛ベースの塗料およびその他の危険の開示. 司法管轄区に応じて、購入契約には多くの場合、現地の法律で要求される複数の危険の開示が含まれます。一般的な危険有害性の開示は、ラドン、井戸および地下下水処理システム、および鉛ベースの塗料（1970年代後半以前に建設された住宅用）を対象としています。.
• 資産開示. 通常、購入の申し出には売り手の財産開示が含まれ、売り手は財産が自分の知る限り正確に表されていることを確認します。現地の法律では、第三者の開示または家のコンポーネントの状態を詳細に説明するレポートが必要になる場合があります.

一般的な偶発事象と修正

ほとんどの州では、購入オファーは売り手によって受け入れられ、両方の当事者によって署名されると拘束力のある契約になります。ただし、契約の履行は、ほとんどの場合、「偶発事象」として集合的に知られている特定の条件に左右されます。一部の偶発事象は、買い手の保護のために買い手または代理人によって挿入され、他の偶発事象は売り手の保護のために売り手または代理人によって挿入されます。住宅の検査や評価などの一部は、多くの州で標準的な購入オファー言語の一部です.

場合によっては、特定の不測の事態の結果、購入オファーが修正されることがあります。たとえば、買い手が注文した家の検査では、閉じる前に買い手が修正したいと思っていた未知の欠陥が明らかになります。その後、購入者またはその代理人は、問題を説明し、いつどのように修正する必要があるかを指定する修正案を作成します。売り手が同意する場合、売り手は修正条項に署名し、おそらく問題を修正します。売り手が口を閉ざした場合、買い手は契約から離れて、真剣なお金の返品を求めることができます.

一般的な購入オファーの偶発事象および関連する修正には以下が含まれます。

• 家の点検. すべての貸し手がローンを発行するかどうかを決定する前に買い手が委託した家の検査を必要とするわけではありませんが、買い手は1つに跳ね返ることを強くお勧めします（典型的な費用は約300ドルから500ドルで、検査日に支払われ、通常返金されません）。家の検査中に、免許を持つ検査官は家を徹底的に調べ、未熟なバイヤーには必ずしも明らかではない小さな欠陥と大きな問題を指摘します。検査で屋根や基礎の損傷など、これまで報告されていなかった重大な問題が明らかになった場合、検査の不測の事態により、購入者は問題の修正を要求するか、完全に撤去することができます.
• ハザード検査. ハザード検査は、ラドン、害虫、鉛塗料など、一般的な家庭の検査ではカバーされないより具体的な問題を探します。常にオプションですが、特定のハザードのリスクが高い場合、たとえば、シロアリのor延やラドン汚染が一般的な地域では、ハザード検査をお勧めします。コストは検査の種類によって異なりますが、通常は3桁の低い範囲に収まります.
• 下水道と井戸の検査. 下水道と井戸の検査では、施設の水と衛生システムの状態、機能、および安全性を評価します。費用は、検査の包括性と場所の関数です。200〜500ドルの返金不可の前払いが一般的です。家庭や危険の検査と同様に、バイヤーは主要な問題（汚染された井戸や木の根で損傷した下水道など）の修正を要求するか、契約をキャンセルできます。.
• 鑑定. 貸し手は、原資産以上の価値のある住宅ローンを承認することを望みません。このため、購入者のローン申請を承認する前に、ほとんどの場合、貸主は査定（通常300〜500ドル、前払いで返金不可）を要求します。住宅の評価額が購入価格よりも低くなった場合、貸し手は評価額に等しい金額のみを融資することに同意します.
• ローン承認. 購入者の貸し手が何らかの理由で最終的に融資申請を拒否した場合、販売者は取引を完了する義務がありません。この偶発事象は、取引が失敗した場合に、真剣なお金を売り手に返還するか没収するかを指定します.
• バイヤーの既存の不動産およびその他の購入オファー. 買い手が現在の家を売ろうとして、その売り上げからの収入に頼って新しい家の購入に資金を供給している場合、買い手は売却の成約を条件とする可能性があります。住宅が閉鎖によって販売されていない場合、購入オファーは、新しい住宅購入をキャンセルするか、閉鎖日を延長するかを指定します。同様に、売り手が自宅で他の購入オファーを検討している場合、現在の購入オファーは通常、指定された日付までのキャンセルを条件とします.
• 早期入居. 買い手が閉店前に恒久的な家を持つことを期待していない場合（たとえば、前の家の販売が現在の販売の前に閉まる）、売り手は閉店日前に入居を許可し、購入を修正することに同意する場合がありますそれに応じて合意.
• ウォークスルー. 買い手は伝統的に、閉店の少し前（通常は同日）に家の中を歩いて、要求されたすべての修正と更新が完了し、家の検査から家の状態が実質的に変わらないようにします。新しい水や火災による損害などの主要な問題により、取引の完了が遅れたり、取引が完全に中断されたりする可能性があります.

強力なオファーを作成する方法

購入オファーを編集する際には、これらのヒントに留意してください。あまりにも長い間熟考しないでください。さもないと、より素早いバイヤーがあなたを打ち負かすことができます.

1.比較市場分析を注文する

最初の提示価格を設定する前に、ほとんどの売り手は比較市場分析（CMA）を注文します。 CMAは、周辺地域の類似物件の少なくとも3つの最近の販売を評価することにより、住宅の現在の市場価値を推定します。.

オファーを出す前に、不動産業者に依頼してCMAを実施してください。これにより、地元市場の最新の状況がわかります。これは、家が数か月間市場に出ている場合に特に重要です。また、明らかに高値の家を見つけます-CMAが250,000ドルから270,000ドルの範囲の市場価値を提案し、家の価格が300,000ドルである場合、交渉するスペースがあります。しかし、住宅が価格帯の上限でかなり価格設定されている場合でも、CMAは最初のオファーの合理的な出発点を提供します.

2.市場投入時間およびその他の市場指標を検討する

CMAの結果を超えて、家が市場で費やした時間はバイヤーの関心の良い指標です。このデータは、MLSおよびTruliaなどの自宅検索サイトで公開されています.

より広範には、お住まいの地域（ZIPコード、市、または郡）の市場での平均住宅時間は、その地域の住宅市場の全体的な状態（買い手市場、売り手市場、またはどちらでもない）に対する洞察を提供します。住宅は買い手の市場でより長く市場に留まり、売り手の市場でより速く売れる.

オファーは、現在の現地の需要を反映する必要があり、売り手が受け取る可能性が高い他のオファーと一致している必要があります。たとえば、長い間市場に出回っており、入札を引き付けるのに苦労している売り手は、不動産を上場したばかりの売り手よりも低いオファーを受け入れる可能性が高くなります。より暑い市場では、住宅はしばしば数日間（または数時間）市場に留まり、リスト価格以上の入札を引き付けます。.

繰り返しますが、すべての状況は異なります。例えば、最も売れている売り手の市場でさえ、とてつもなく高値の新しい家や深刻な欠陥のある古い家-かなりの売り手を引き付けるための努力。疑わしい場合は、不動産業者に問い合わせてください（または、自己紹介をしている場合は、地元の市場に精通している知人）にアドバイスを求めてください.

3.売り手の動機を確かめる

売り手の個人的な動機は、市場の全体的な気温と同じくらい重要です。一部の売り手は、おそらく早急な移転や、別の不動産を購入するための資金調達が急務であるため、できるだけ早く荷を下す必要があります。このような売り手は「やる気のある売り手」として知られており、特に買い手の市場では、提示価格よりも大幅に低い価格を受け入れることを望んでいます。.

他の売り手、たとえば長年の家族の家から短期のレンタル家にダウンサイジングする人は、特に急いでいないので、権利の提供を待つ余裕があります。家が所有者であるかどうか、売り手自身の声明など、手がかりを探します。.

4.プロパティの他のオファーについて調べる

多くの管轄区域では、売り手は検討中の注文書を開示する必要はありません。売り手が申し出を受け入れた後にのみ、それは公的な記録の問題になります.

ただし、ベテランの不動産業者が競合するオファーを嗅ぎ分けることは可能です。オファーを送信する前に、エージェントに、最近表示されたアクティビティについて販売者のエージェントに尋ねるよう依頼してください。売り手のエージェントはおそらく、売り手が別のオファーを所有しているかどうかを明かさないでしょうが、彼または彼女は、プロパティにあまり深刻な関心がないこと、または逆に最近の関心がたくさんあることを認めるかもしれません。あなたがエージェントを持っていない場合、あなたは自分でこの調査を行う必要があります.

売り手が手元に複数のオファーを持っている疑いがある場合は、オファーをすばやく送信し、他の方法よりも売りやすいようにします（オファー価格が高く、セラー支払コストが少なくなります）。家に複数のオファーがある可能性が低いと思われる場合は、交渉する機会が得られる可能性があるため、オファーをより買いやすいものにします.

5.特定の事前閉鎖費用は返金不可であることを忘れないでください

特定の事前閉鎖費用は前払いする必要があり、払い戻しできません。最低でも、家の検査と評価にお金を払う可能性があります-合計1,000ドルを実行する可能性があります。また、害虫、ラドン、下水道、鉛塗料、およびその他の危険性検査の費用を支払うこともでき、前払い費用に1,000ドル以上を追加できます。そして、あなたの真剣なお金が払い戻されなければ、あなたはさらに数百または数千人になります.

閉鎖に至らない物件でこれらの支払いを行うと、予算と士気に影響する可能性があります。購入提案を送信する前に、あなたがそのまま受け入れられるとは限らない低額の提案でさえ、その特定の不動産を購入することに真剣であることを確認してください.

6.金融取引の事前承認書を入手する

申し出を行う前に、貸し手に事前承認の手紙を求めてください。事前承認書には、特定の金額までの住宅ローンの暫定的な承認を受けていることが記載されています。事前承認書を入手するには、おそらく融資担当者と会い、信用調査に同意し、収入と資産の確認を提供する必要があります（通常はスタブまたは銀行取引明細書を支払います）.

最終的な融資承認とは異なりますが、事前承認により、最終的に融資申請が承認される可能性が高くなります。最終承認の可能性が低いため、多くの売り手は、事前承認文書が添付されていない場合、資金提供を真剣に検討しません。資金調達が含まれていないため、全額現金取引には事前承認は必要ありません.

7.前払い金を引き伸ばす

オファーの現金要素が大きいほど、売り手にとって魅力的です。これは、小規模なローンを必要とするオファーが、資金調達の問題により失敗する可能性が低いためです。.

他のすべてが同じである場合、売り手は3.5％の頭金を含む20万ドルのオファーと20％の頭金を含む20万ドルのオファーを提示します。ほとんどの初めての住宅購入者にとっては「手に入らない」ものの、オールキャッシュオファーはさらに優れています.

8.弁護士に申し出を確認してもらう

不動産購入の申し出は、一生の間に署名する可能性が高い最も重要な法的文書の1つです。あなたの州の法律が認可された弁護士に購入オファーを作成することを要求していなくても、弁護士にあなたのオファーをレビューさせ、その中に非正統的または潜在的に有害なものがないことを確認することはほとんど常に価値があります.

多くの不動産弁護士は、合理的な定額料金でこの作業を行います。この料金は、場所によっては150ドルから300ドル、またはそれ以上になります。それは、言葉遣いが乏しい、または不注意にレビューされたオファーの潜在的なコストと比較するとお買い得です-たとえば、2,000ドルの真剣な預金が返金可能であると仮定してオファーに署名し、後でそれが見つからない場合.

売り手の反応とカウンターオファー

購入提案を送信すると、売り手は検討期間が終了するまで応答します。売り手が家に複数のオファーを持ち、あなたのオファーが最も魅力的でない場合、彼または彼女は単にオファーを無視することができます.

より一般的には、売り手は次の方法で購入オファーに応答します

• 利用規約への同意. 売り手が状況下で希望するほど申し出が良い場合、売り手は書面でそれを受け入れて署名し、拘束力のある購入契約を作成します。両当事者が同意して署名する限り、締め切り日まで修正（自宅検査で明らかになった問題の修正要求など）を行うことはまだ可能です。.
• 規約の拒否. 提供価格が低すぎるか、売り手の条件が売り手にとって好ましくない場合、売り手は申し出を完全に拒否します。拒否は常に刺しますが、銀の裏地は、売り手が少なくともあなたと関わりたいと思っているということです。拒否されたオファーを、より販売者に優しい新しいオファーで自由にフォローアップできます.
• カウンターオファーの作成. 申し出が魅力的ではあるが完全に満足のいくものではない場合、売り手は重要な条項（購入価格や売り手が支払う費用など）を修正し、署名し、返送することで修正します。これは、カウンターオファーとして知られています。カウンターオファーを書面のまま受け入れるか、さらに修正して署名し、レビューのためにセラーに送り返すことができます。このプロセスは、売り手がオファーを受け入れるか、いずれかの当事者が交渉を打ち切るまで、必要な限り続行できます.

状況によっては、複数のオファーを受け取った売り手は、可能な限り最良の取引を得るために、一度に各見込み買い手と個別に交渉します。売り手がより迅速に拘束力のある合意に到達したい場合、彼または彼女は単に興味のある各買い手に彼らの可能な限り最高のオファーを尋ね、それから最も有利なものを選ぶ.

最後の言葉

購入オファーを編集して実行することは、オープンハウスを訪問したり、販売のために家を歩いたりするほど魅力的ではありませんが、そのプロセスには魅力があります。妻と私には、最近購入した家で購入したオファーやカウンターオファーを作成した不動産業者がいましたが、その過程で多くのことを学びました。加えて、交渉プロセスは、ストレスはあるものの、実際には楽しいものであり、売り手が支払い意思額を大幅に下回るオファーを受け入れたことを聞くのは非常に満足のいくものでした。すぐにプロセスをやり直したくはありませんが、時間が来たときにナビゲートする能力に自信があります.

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