悪いテナントに対処する方法-家主が直面する13の問題

賃貸料の引き下げは明らかに家主の収益性に影響しますが、立ち退きも高価であり、家主の時間、お金、および実施するための資源がかかる可能性があります。マーケティング、家賃の損失、新しい塗料、機器の修理などの基本的な売上高の経費に加えて、テナントを立ち退かせるための弁護士費用は法外なものになる可能性があります。また、テナントは意図的に財産を損傷することにより、彼または彼女の怒りを発散する可能性があります.

あなたが人生の大部分で家主であったか、あなたがあなたの非常に最初の財産を借りる準備をしているにせよ、あなたはあなたのキャリアのある時点で立ち退きプロセスを経る必要があるかもしれないことを理解することが重要です。あなたが良い家主であり、テナントとの良好な関係を構築するために最善を尽くしたとしても、場合によっては、関係は単に酸っぱくなります。しかし、立ち退きの通知をすぐに発行するのではなく、よくあるテナントの問題に対処するために、実績のあるいくつかのヒントのいずれかを試してみることをお勧めします。.

家主が直面する一般的な問題

1.テナントは家賃の支払いを拒否

テナントは、キャッシュフローの不足や一時的な失業、修理やメンテナンスの紛争など、いくつかの理由で家主の家賃を差し控えることができます。この問題に直面する場合、コミュニケーションは非常に重要です。テナントと問題の性質を理解し、可能な場合は交渉を試みることが重要です.

構造の支払いオプション
テナントにキャッシュフローの問題がある場合、最も効果的な賃料回収方法は、支払いオプションを構成することです。家主として、人々は時折請求書に苦労していることを認識する必要があります。そのため、年に一度居住者からの部分的な支払いを受け入れるポリシーを実装してみてください。徴収するもう1つの良い方法は、テナントのリースの残りの部分に対して延滞料と延滞料をpro分することです。.

また、テナントのキャッシュフローを支援するために毎週の部分的な支払いを交渉し、テナントのウォレットへの負担を軽減するために保証金の一部を適用することもできます。厳密な支払い計画を設定し、テナントが支払い計画を順守していることを確認するためのフォローアップは、成功への究極の鍵です。一般に、柔軟な支払い計画に最適なテナントは、リースの条件ごとではなく、お金を持っているときはいつでも支払う傾向がある短期的な財政上の問題を抱えている人々です。.

リビングアレンジメントを変更する
テナントが家賃を払えなくなった場合、家主は彼らをルームメイトと一緒に設定するか、より小さく、低コストのユニットに移動することができます。この努力をし、テナントにオプションを提供する地主は、生涯にわたってテナントに報いることができます.

ただし、ネゴシエーションとコミュニケーションで問題を解決できない場合は、テナントに自発的に退職するよう説得することができます。テナントが支払うことができない場合、退去がクレジットとレンタル履歴に及ぼす長期的な影響を説明することで、ユニットの所有権を引き継ぐよう説得できます。自分の意思を残すことは、法的費用や不良債権に直面するよりもはるかに良い選択肢です.

2.不良テナントがスクリーニングプロセスを進める

簡単な信用調査と申請では、以前のテナントの問題を十分に明らかにできないかもしれませんが、始めるのに最適な場所です。以下に、家主がテナントスクリーニングプロセスで問題のあるテナントを除外できるようにする方法をいくつか示します。

• 徹底的なバックグラウンドスクリーニングの実施. 徹底的な経歴確認には、すべての入居予定者の雇用および賃貸履歴、信用調査、およびインタビューを検証するためのスクリーニングが含まれます。信用調査を実行するには、申請者の社会保障番号、住所、名前を取得し、承認を得ていることを確認してください。一部の家主は、信用調査の実行費用の支払いを要求しますが、これには30ドルから50ドルの間の費用がかかります。 Experian、TransUnion、またはEquifaxから直接レポートを注文することはできませんが、テナントスクリーニングサービスまたは信用報告機関の支援を受けることができます。.
• 上映時の面接申請者. 上映中の家主の主な目標は、ユニットの潜在的な居住者を売却することではありません。むしろ、応募者にインタビューし、現在の居住地を離れる理由を学び、新しい不動産または賃貸コミュニティに何を期待するかを決定することです。.
• 表示時に完成したアプリケーションをリクエストする. 入居予定者が最初の展示会で応募を完了するように依頼します。後でフォームを返送できるようにすることで、基本的に応募者に履歴を作成し、家族や友人を募集して以前および現在の雇用主と地主を描写する機会を与えます。.
• 以前の家主と話す. 申請者の経歴を調査するときは、現在ではなく以前の家主と話してください。テナントが望ましくない場合、現在の家主は、テナントをあなたの問題にすることを望んで、熱烈な推奨を与えるかもしれません.
• 申請者の直属の上司に連絡する. 入居予定者の雇用主の人事部門に連絡するのではなく、直接監督者に連絡してください。協力的で、正直で、信頼できる従業員は、テナントと同じ性格特性を示す可能性が高い.

妥協の余地はほとんど常に存在します。人々が最初に家賃を支払う傾向があるので、信用不良者は必ずしも悪いテナントではありません。申請者の身元調査の一部のみが汚れている場合は、注意して進めてください。問題の深刻度に応じて、通常よりも大きい保証金のある試用期間または3か月の試用期間試用期間を申請者に提供できます。.

3.建物の評判が悪い

騒々しいパーティーから、影に残る不利な人々まで、アパートの建物が日常的に不快な評判を生み出し、それが地主の適格で立派なテナントを引き付ける能力に影響する理由はいくつかあります。建物の名前の変更、放置された造園の修正、塗り直しなどの具体的な措置は迅速でなければならないため、住民は最初は小さくてもすぐに変更を確認できます.

法執行機関と話す
必要に応じて、警察に連絡して、建物内の特定のユニットが法執行官に平均以上の電話をかけているかどうかを確認してください。警察の積極的な協力があれば、悪いテナントを物件から取り除くのに何の困難もありません.

別のオプションは、あなたの財産のリース事務所のいずれかで警察の変電所の代金を支払うことです。これは、空のユニットを改装して、限られたサービスの小さなオフィスにすることで実現できます。そのような手配が可能かどうかを確認するには、詳細について地元の保安官に連絡する必要があります.

あなたと駅が合意に達しなかった場合、保護観察官や警官に家賃を減らした無料のアパートやユニットを提供すると、実際の問題のあるテナントが即座に自発的に敷地を空けることがあります.

システムを開発する
悪いテナントを排除した後、質の高いテナントが紹介のために月単位の家賃クレジット、現金、またはギフトカードを受け取るシステムを実装します。そのようなシステムを設置することは、あなたの財産を善良でまともな住民で埋め直すのに役立ちます.

また、あなたの努力を宣伝することも重要です。信頼関係を築き、お住まいの地域の他のプロパティマネージャーとネットワークを構築することは、コミュニティにもたらそうとしている積極性についての言葉を広めるのに役立ちます。コミュニティの認知度を高めるために、プロパティの新しい管理と名前を知らせる道路標識を立ててみてください.

4.テナントが定期的に隣人を混乱させる

徹底的なスクリーニングプロセスを実装すると、問題のあるテナントの多くを排除できますが、隣人同士の将来の争いを防ぐことはできません。テナントの活動は、定期的に、否定的に、そして直接隣人に影響を与える可能性があります.

テナントが問題を解決できるようにする
このような紛争の解決策は、すべてのテナントが自分自身間の紛争を解決することを提案することです。すべてのテナントは、ユーザーの介入なしに引数を解決しようとするすべての試みを行うことを具体的に述べている条項をリースで作成します。関与する必要がある場合、1人のテナントが解決策に満足せず、誰かが施設を離れる可能性が高いことを示すメッセージを含めます.

2人のテナントが別の居住者を介して議論していることがわかった場合は、契約条件と、立ち退きなどの将来の可能性のある結果を丁寧に思い出させます。テナントは異議を唱える可能性が高いですが、彼らはまた仲良くなり、お互いを尊重することを学ぶことができます.

必要なときにステップイン
テナントが相互にきちんと行動できない場合、調停が唯一の選択肢かもしれません。どちらの当事者も協力的でない場合は、結果を穏やかな方法で説明して解決に役立てます。ある時点で、あなたの居住者は、あなたではなく、正味の影響が彼らにあることを願っています

追加の保護として-テナントが経営者を責めようとする場合-リースまたはレンタル契約には、これらの不一致に関する厳しい条項に加えて、不動産の規制と規則が含まれていることを確認してください。 「3回のストライキと外出中」の通知を行うか、紛争を処理した経験について不動産マネージャーと話すことができます。問題のあるテナントに直面したときに後で参照できる何らかの形式のドキュメントを作成することは、常に最善の利益です。.

5.建物の入居者の離職率が高い

テナントがアパートを離れる原因となる最も一般的な問題の1つは、修理紛争です。したがって、メンテナンスリクエストに対するすべての応答が専門的で高品質でタイムリーであることを保証することは、テナントとの良好な関係を維持する最も効果的な方法の1つです。リクエストを簡単にするために、ユニットに関する問題を報告する必要がある場合、テナントがチェックオフしてオフィスに戻ることができることを毎月通知します。.

現在の空席を埋めるために、他にもいくつかのことができます。

• ユニットの修理とアップグレード. テナントが苦情を申し立てる前に、すべての破損または破損した備品に対処してください。苦情を予測し、問題を修正することで、テナントに対する敬意と、建物に対する誇りが伝わります。たとえば、「バンドエイド」修正を実行するのではなく、糸くず、摩耗したカーペットを交換し、エネルギー効率の高いアプライアンスをインストールします.
• 競合する施設のアメニティと賃貸料を頻繁に監視する. 入居者は一般的に別の家にお金を節約するために空いています。これを防ぐには、競争に注意してください。市場を見て、市場にどのように適合するかを知ってください。地平線で家賃が減少しているのが見られたら、家賃を引き下げてください。これにより、競合他社への損失を最小限に抑えながら、高い占有率を保証します.
• 事前に更新を交渉する. 優良な家主の間では、リースが終了する約3〜4ヶ月前に敬意を払ってテナントと更新を交渉するのが一般的です。当時の占有レベルと現在の市場に応じて、更新のインセンティブまたは割引を提供できます。家賃を引き上げる必要がある場合は、感謝の手紙と説明とともに、テナントに通知を送信してください。あなたまたはスタッフが個人的に各テナントに手紙を届けることを確認してください。長期のテナントの場合は、代わりに適度な年間賃料の引き上げを試してください。コミュニティ全体を現在の市場標準に到達させるには時間がかかる場合がありますが、 セーブ 現在のテナントを追い出す場合に新しいテナントを見つける必要がないことによるお金.
• 強いコミュニティ意識を作成する. ホリデーパーティーやプールパーティーを開催したり、装飾やガーデニングのコンテストを開催したり、テナントが情報を共有したり記事を投稿したりできる月刊ニュースレターを配布する.

その他の一般的なテナントの問題

6.害虫の問題

げっ歯類やゴキブリが走り回っている家に住みたい人はいません。定期的に害虫駆除業者を雇うことを避けた場合、おそらくあなたの財産で非常に高い離職率が発生します.

デュプレックス、アパート、および一戸建て住宅は、居住者またはその隣人がこれらの生き物を持ち込むときにバグの問題を引き起こす可能性があり、1つのユニットがナンキンムシで汚染されていることがわかった場合、それはすべてのユニットのすぐ前にありますあります。状況を制御不能にするのではなく、駆除業者に連絡して、苦情を聞いたり受け取ったらすぐに問題を処理してください.

7.屋根の問題

建物の屋根が漏れていることがわかっている場合は、すぐに修理してください-そして 決して 疑いを持たないテナントに物件を借りようとする。テナントは安全な家に対するあらゆる法的権利を有しており、屋根から漏れる時間が長くなればなるほど、より多くの損害と報復に直面します.

わずかな漏れでも、カビやカビの発生、水害の発生、屋根の陥没などが発生する可能性があります。法律により、テナントは家賃をエスクロー口座に入れて、屋根が適切に固定されるまで保留することができます。上映をスケジュールする前にこれらの問題に対処するのが最善です.

8.壊れたアプライアンス

リース契約でプロパティにアプライアンスが付属していることが示されている場合、特に明記しない限り、それらのアプライアンスのメンテナンスと修理について法的責任があります。たとえば、使用済みの洗濯機と乾燥機がプロパティに付属していることを確認する条項を含めることができますが、交換はテナントの責任です。それでも、たとえばストーブが壊れていることを発見するために機器を借り、借受人がユニットに移動することを約束した場合は、できるだけ早く状況を改善する必要があります.

新しいアプライアンスの購入は決して安くはありませんが、賃借人が入居する前に購入すれば、苦労や苦情を大幅に節約できます。破損した機器を修理または交換するまで、テナントはあなたに対する請求を追求したり、裁判所または別の普通預金口座に家賃の支払いを行ったりすることができます.

9.敷金の問題

テナントの誰かが、前月の家賃の支払いに保証金を使用できると誤って信じた場合、いくつかの問題が発生する可能性があります。混乱は、テナントが先月の家賃を支払う必要がないと誤って信じており、家主が代わりに保証金を使用するだけでよい場合に発生します。民法では、家主が先月の家賃またはリース中の未払いの家賃をカバーするために敷金を差し控えることができると規定されていますが、テナントが何も支払わない場合、敷金は先月と費用をカバーするのに十分ではない可能性があります.

テナントから通知を無効にする意図を受け取ったが、まだ1か月分の家賃が恥ずかしがり屋である場合、これが最善の解決策であると感じた場合は、退去プロセスを開始できます。一部の地主は、リースで保証金が先月の家賃の代わりとして使用されないことを明らかにしています。また、最初の月の家賃、先月の家賃、保証金として使用する3回目の支払いを徴収することもできます。ただし、このルートを選択する場合は、リースで明確であり、テナントがドキュメントに署名する前にテナントが完全に理解していることを絶対に確認してください。.

10.規則違反

契約書には、テナントがスペースの一部を別の賃借人に転貸できるかどうか、またはテナントにペットを飼う許可があるかどうかなど、リースの条件が記載されています。住宅が住宅所有者の組合に属している場合、テナントが景観と外部の建物のメンテナンスを担当する可能性があります.

リースの違反を自分で目撃したか、第三者を通じて知らせが来たとしても、違反を書面でテナントに通知し、問題を修正するか、または立ち退きに直面するように依頼することが重要です。たとえば、ペットが許可されていないことがリースに明記されており、犬の証拠を見つけた場合は、テナントにリースを送信し、リースの条件に違反していることと、ある日付.

入居者に動物の居場所を変更しないと、立ち退きが可能であることを知らせます。または、状況に応じて、追加のデポジットと毎月の家賃を要求して、動物による将来の損害の可能性を支払うことにより、リースを修正することができます。検査を実施するまでにテナントがリクエストに応じない場合は、立ち退きが適切な措置であるかどうかを判断できます.

11.過去のユーティリティ

多くの家主は、テナントが不動産から移動するまで、公共料金の支払いを監視しません。公益事業者があなたの名前であるか、テナントの名前であるかによって、延滞請求書の責任者が決まります。レンタル契約が明確かつ具体的であることを確認してください.

たとえば、ユーティリティがあなたの名前であり、テナントが毎月支払う必要があることに同意する場合、それらのユーティリティは きみの テナントが警告なしに去る場合の責任。一方、ユーティリティがテナントの名前であるとリースが述べている場合、ユーティリティ会社は期限を過ぎた支払いの場合に居住者の追跡を試みます。公益事業会社は、新しいテナントに前のテナントの延滞残高の支払いを法的に強制することはできません.

12.意図的な損傷

一部のテナントは、退去前に故意に損害を与えることにより、家主を非常に高い費用で退去させることが残念です。いずれにせよ、アパートの状態を文書化することは常に良いことです。賃貸前に不動産の写真を撮り、テナントが退去した後に写真を撮ります。写真に時刻と日付のスタンプが付いていることを確認してください。これは、法廷での訴訟の証明に役立ちます。.

また、家主向けに特別に設計された財産保険ポリシーを利用して、常に投資を保護する必要があります。従来の住宅所有者保険は、賃貸アパートや建物をカバーしていない可能性があることに留意してください。そのため、建物を借りるときの責任と、テナントによる構造物の損傷をカバーする保険が必要です。.

家主がユニットに保険をかけなかったために、最終的に財産を破壊した問題のあるテナントまたは他の居住者によって引き起こされた洪水または火災の多くのケースがありました。これが、家主固有の保険で自分を守ることが非常に重要な理由です。幸いなことに、賠償責任補償はほとんど常に家主の方針に含まれており、賠償責任補償は、テナントが法的措置を講じることを決定した場合に訴訟から保護します.

ただし、保険契約に賠償責任補償が含まれていない場合、または補償範囲を増やしたい場合は、保険会社に問い合わせて、この補償範囲の追加が傘下のポリシーを介して利用できるかどうかを確認してください。さらに身を守るために、賃借人の保険の最低額をテナントに要求する.

13.家庭の違法な使用

ユニットの変更について通知された場合は、経験豊富な弁護士から弁護士に相談し、適切な当局にインシデントを報告することにより、あなた自身を守るための行動を取ることが重要です。ただし、テナントからの反発を避けるように注意してください.

一方、隣人に悪影響を与える犯罪行為に従事するテナントがいて、これらの活動が完全に合法であることを確認する場合があります。この状況では、テナントがすぐにアクションを停止するか立ち退きに直面することを正式に要求するために、手紙を起草するのが最善です。たとえば、テナントは毎週月曜日と水曜日の午前10時から午後3時までロックバンドで練習します。ただし、自治体の騒音条例は午後11時であるため、隣人はこれを不快で無礼だと感じていますが、テナントはこれらの時間帯に法的に遊ぶ権利を持っています.

エビクション：最終ソリューション

残念ながら、極端な場合には、立ち退きが唯一の選択肢かもしれません。時々、家主は、テナントに1回のチャンスを与えると2回のチャンスに変わり、それが3回目のチャンスになるなどと気づきます。これは時間を無駄にし、悪化を引き起こし、家賃収入の損失をもたらす可能性があります.

近い将来に法廷で自分自身を見つけると信じている場合、または念のため、単に自分自身を保護したい場合でも、テナントの問題の詳細なログを保管することは常に良い考えです。法廷で立ち退きの原因。多くの地主は、問題のあるテナントに対処する際に紙の証跡の必要性を過小評価しており、口頭での合意が法廷で成立すると誤って信じています。ただし、問題のあるテナントとのすべての相互作用を文書化すると、このプロセスは非常に簡単になります。.

一般的な立ち退きプロセスは次のとおりです。

1. 市と州の立ち退きに関する法律を理解する
2. 立ち退きの正当な正当な理由がある
3. テナントとの推論または妥協の試み
4. 正式な立ち退き通知を提出する
5. 適切な裁判所に立ち退きを提出する
6. 法廷審問の準備と出席
7. テナントを排除する
8. 延滞賃料を徴収する

立ち退きのコストは、特定の状況の状況によっては非常に高くなる可能性があるため、テナントを立ち退かせるための法的措置を追求することは、絶対的な最終オプションです。たとえば、一部の地主は、問題のテナントを資産から削除するために数千ドルを費やしていると報告しており、これらの費用には以下が含まれます。

• 裁判所提出手数料： 50〜500ドル
• プロセスサーバーの料金： 被告1人につき30〜150ドル
• 関連費用： 1回以上の試行が必要な場合があるため、すべてのテナントへのサービス通知の難易度に応じて、400〜700ドル
• エビクションサービス会社の料金： 立ち退き書類を処理するための140〜500ドル
• 法律顧問： テナントが裁判を要求し、自分の弁護士を雇う場合は、1時間あたり200〜400ドル、または弁護士費用合計で500〜5,000ドル以上
• 追加費用： テナントと修理費用、家賃の損失、新しいロック、清掃の費用による損害

最後の言葉

あなたの最善の努力にもかかわらず、あなたとあなたのテナントとの関係が機能していないと判断した場合、関係者全員が立ち退きプロセスを開始することが最善です。ただし、弁護士に相談して州法および連邦法を順守していることを確認し、自分でテナントを削除しようとしないでください。ユーティリティのシャットダウン、テナントの持ち物の取り外し、または複合施設またはテナントのユニットのメインドアのロックの変更は、重大な法的影響を受ける可能性があります。立ち退きが唯一の解決策かもしれませんが、裁判所システムと弁護士の関与を避けるために、問題が発生する前と注意が向けられた後は、テナントが利用できるように見えるようにしてください.

問題のあるテナントに対処する必要がありましたか？同じ苦境にある他の地主に対する知恵の言葉はありますか?