ターンキー不動産に投資する前に考慮すべき8つの事項

確かに、一部の不動産投資家は不動産を改修することで株式を生み出しています。しかし、雇用、管理、および請負業者との交渉は、独自の頭痛の種になります。また、一部の投資家は、許可証、貸し手抽選スケジュール、驚きの修理費用に悩まされることはありません。.

幸いなことに、資産の多様化と賃貸物件の購入を検討している投資家は、次のようなウェブサイトを通じて、ターンキー物件の改修を完全にスキップできます。 屋上. ターンキー不動産は、まさにそのように聞こえます：賃貸可能状態にあるか、すでに有料テナントに賃貸されている不動産.

新しい不動産投資家にとって夢のように聞こえますか？これは、賃貸投資を始めるのにあまり関与しない方法ですが、ボタンをクリックして株式や不動産投資信託を購入するようなものではありません。初期投資コストの高さから流動性の低さまで、不動産は-ターンキープロパティの形であっても-投資家にとっての癖と課題があります.

ターンキープロパティに関する重要な考慮事項

ターンキー購入に行く前に、自分が何に夢中になっているかを知る必要があります。各物件の閉鎖費用と頭金だけで数万ドルかかるため、多くの間違いを犯す余裕はありません。.

投資として潜在的なターンキープロパティの評価を開始する際に考慮すべき8つの事項を以下に示します。.

1.キャップレート

ターンキープロパティの最大の欠点は、良い取引を見つけるのが難しいことです。.

それについて考えてください。他の誰かがすでにあなたのためにプロパティを更新し、完全な、家賃の準備ができた状態にするためにすべての仕事をしました。彼らはあなたに完成品を売っていて、受動的な収入を急ぎ始める準備ができています.

それは、お金の価値という形で、ターンキーバイヤーのために骨の上に小さな肉を残します。多くの場合フリッパーである売り手は、資産を更新し、場合によってはそこにテナントを配置することによって、すでに株式を強制しています。彼らはあなたに売るときにその株式を現金化しています.

だから、あなたは不動産の完全な市場価値でまたはその近くで購入しています.

所得投資家として、現在の市場価値よりも、不動産の継続的な収益の可能性に重点を置いています。所得投資家は、多くの場合、その収益力を資本化率またはキャップレートで測定します.

キャップレートは、不動産の投資収益率の1つの尺度です。式は次のようになります。

純営業利益（NOI）÷購入価格

純営業収益は、修理、メンテナンス、資産管理手数料、空室率、固定資産税、保険などのすべての営業費用を引いた、不動産が生成できる年間収入です。.

通りを隔てて2つの同一のプロパティを検討していると想像してください。どちらの施設も年間20,000ドルの純営業利益をもたらします。しかし、1つの売り手は$ 275,000を要求し、もう1つの売り手は7.3％対8％のキャップレートで250,000ドルを要求しています。.

キャップレートはプロパティを客観的に比較する方法を提供しますが、投資収益率は考慮していません。そのためには、キャッシュオンリターンを計算する必要があります.

2.現金による返品

ターンキープロパティの資金を調達するとき、ポケットから自分の現金の特定の量だけを考え出します。具体的には、頭金と閉鎖費用の資金を用意します。.

投資する現金は少なくなりますが、住宅ローンの支払いがあるため、毎年純利益も少なくなります。キャッシュオンキャッシュリターンは、支払わなければならなかったお金に対するリターンを測定します。.

上記の例のプロパティを250,000ドルで購入するとします。 20％または50,000ドルに加えて、クロージングコストに10,000ドルを加えて、合計60,000ドルの現金支出とします。しかし、これにより、200,000ドルの住宅ローンが残ります。これは、6％の金利で30年間のローンに対して月に約1,200ドルかかると言います。住宅ローンの支払いにより、年間純利益が20,000ドルから5,600ドルに減少します。.

このプロパティのキャッシュオンキャッシュリターンは次のようになります。年間収益が$ 5,600を$ 60,000の投資で割った結果、年間収益は9.3％です。それはあなたの現金投資を減らすだけでなく、あなたの現金リターンを加速するレバレッジの力を示しています.

3.資金調達

既に示したように、資金調達は計算を変更します-時には良いこともありますが、常にではありません。オファーを行う前に、特定の不動産にどのような資金調達条件が期待されるかを知る必要があります.

たとえば、あなたの故郷に地元の貸し手がいて、プロパティの購入価格の80％を6％で貸してくれるとしましょう。しかし、彼らは州外に貸し出しません。そのため、ターンキープロパティをさらに遠くから見ると、異なる貸出条件を持つ可能性のある別の貸し手を探す必要があります。.

第一選択の貸し手が何らかの理由で特定の不動産を許可しない場合に投資する予定の各市場の複数の貸し手との関係を確立します。各貸し手には独自の引受ガイドラインがあり、それらであっても常に予測可能とは限りません。時々、貸し手は不動産の外観が気に入らず、ローンを断る.

また、ターンキープロパティの場合、短期のハードマネーローンではなく、長期の資金調達が必要なことに注意してください。ポートフォリオの貸し手と地元のコミュニティ銀行、特に投資不動産ローンのクレジットを報告していない銀行を探してください.

4.プロパティ管理

賃貸物件を購入する前に、誰がそれを管理するのかを計画する必要があります.

それはもちろんあなたかもしれません。特に最初に投資を開始するとき、あなた自身の賃貸物件を管理することは、業界をより早く学ぶための素晴らしい方法です。さまざまなタイプの不動産、近所、賃貸人の間で費用と管理労力がどのように異なるかをより深く理解することで、より良い投資家になります.

しかし、あなた自身の賃貸物件を管理することは常に実用的ではありません。別の州に住んでいる、トリプレットを出産している、厳しい仕事に就いている、または何十もの財産を集めている場合、それらを自己管理できない日に備えなければなりません。さらに言えば、多くの地主は、「レンタルの管理には問題が多すぎる」ことを発見し、それをやるのが嫌いです。あなたが自分で財産を管理するつもりであっても、財産管理のための危機管理計画を立ててください.

また、最初に使用する予定がない場合でも、資産管理の予算を確保してください。あなたがその労働を行っているか他の誰かがそうであるかどうかにかかわらず、財産管理は人件費です。賃貸物件は完全に受動的な収入源ではありません.

不動産マネージャーを雇うことを選択した場合、そこで不動産を購入する前に、必ず市場の企業を調査し、面接してください。プロパティマネージャー検索の開始点として、認定されたプロパティマネージャーの全国リストを保持しているRoofstockをチェックしてください。.

5.既存のテナント

プロパティにはすでにテナントが配置されていますか？もしそうなら、彼らはどのくらいそこにいましたか？彼らの信用はどうですか？彼らの収入は？彼らは立ち退かれたことがありますか？彼らの支払い履歴は何ですか?

清潔で信頼性の高い長期テナントで不動産を購入すると便利です。しかし、同じように簡単に、所有権の最初の月にデフォルトになる「悪夢のテナント」を継承することができます.

プロパティにテナントが配置されている場合は、新しい応募者と同じように「スクリーニング」してください。支払い履歴、すべての背景チェック、レンタルアプリケーション、および収入を確認します。.

テナントの質が返品の質を決定することを忘れないでください.

6.機械システムの時代

新しいテナントを広告する準備ができているか、既存のテナントが配置されている住みやすい状態のプロパティを見つけました。しかし、それは来月炉があなたに死なないことや、配線が起こるのを待っているインフェルノではないということではありません.

「リビング」は「新しい」、「改装された」、「モダン」と同義語ではありません。売り手が「更新済み」または「改装済み」として不動産を販売している場合でも、それが不動産のすべてのコンポーネントを交換したという意味ではありません.

プロパティのすべての機械システムと構造コンポーネントを調べて、その年齢と残存寿命を評価します。不動産業者の意見を聞いて、家の検査官とこれらの意見を裏付ける.

1つまたは複数のシステムが古くなっているからといって、その施設を使いたくないというわけではありません。しかし、あなたは自分が何に夢中になっているかを知り、それに応じて予算を立てる必要があります.

7.改修の質

同様に、プロパティが最近改装されたからといって、それがうまく改装されたという意味ではありません.

足ひれは、プロパティに住んでいるまたはそれを長期間維持する必要はありません。彼らの優先事項は利益です。彼らは最終製品を作成するために最小限のお金を費やすことを目指しています。それは時々二流の請負業者や材料に費やすことを意味します.

細かい歯のある櫛でプロパティを選択し、家の検査官に同じことを依頼してください。改修の質について、検査官と不動産業者に意見を求める.

3人が表示内容を気に入らない場合は、プロパティをスキップして次のプロパティに進みます。見掛け倒しの仕事の目に見える証拠は、問題の表面にすぎません-それはあなたが本当にあなたを怖がらせる必要があることを見ることができないものです.

8.地元市場の長期的な経済的健全性

反転住宅とは異なり、賃貸物件を購入するには長期投資が必要です。人口、雇用、住宅需要の増加する都市と近隣に投資したいと考えています。また、犯罪率、空室、および社会問題が減少している都市が必要です。.

長期的な経済的および政治的健全性を信頼していないため、私は自分が育った都市に投資しなくなりました。低価格の近所がキャップ率の高い紙でよく見えるという難しい方法を学びましたが、それらのキャップ率は売上高、犯罪、保護主義の法律などの目に見えないコストを隠しています.

苦労している都市や近所で良い利益を得る投資家のニッチがあります。しかし、それはまさにそれです：ユニークなダイナミクスを持つニッチ。低い購入価格と高い紙のリターンの誘惑に抵抗してください。そこでお金を稼ぐには専門知識が必要です.

街や近所が正しい方向に進んでいると確信していない場合は、そこに投資しないでください.

ターンキープロパティの購入先

ターンキーレンタルプロパティに多様化する準備はできていますが、どこにあるのかわかりませんか？不動産投資の長年の経験を必要としないオプションを使用することにより、頭痛のない多様化.

屋上

ここ数年にわたって, 屋上 ターンキーレンタルプロパティの全国一流のプラットフォームとして浮上しています。不動産業者を雇うよりも売り手にとって安く、買い手に大量のデータを提供します.

そのデータには、地元の学校の質、家の価値の中央値、感謝の歴史など、近所の詳細が含まれています。資産自体については、プラットフォームには調整可能な計算機とキャップレート、内部収益率、予想される評価に関するデータが含まれています.

ルーフストックには、2つの保証も含まれています。 1つは、返金保証です。購入者は、購入後30日以内に満足できない場合、販売のために物件を再リストすることができ、Roofstockは購入価格の回復を保証します。 2つ目は、テナント配置保証です。空いている不動産を購入し、45日以内に新しいテナントを入れなかった場合、ルーフストックはあなたが行うまで市場賃料の90％を支払います.

不動産業者を保持する

いつでも古い学校に行って不動産業者を雇うことができます。結局のところ、米国のほとんどの家はまだMLSで売られています。その上、売り手は、エージェントの料金のすべてではないにしても、ほとんどを支払います。不動産業者を雇うことは買い手としてあなたにほとんど費用がかかりません.

投資家との仕事に経験のある優秀な不動産業者を雇うことを確認してください-できれば投資家自身が.

MLSに一般公開されている住宅の問題は、定義上、市場価格で販売していることです。見つけられるべき取引がある場合、それは厳しい交渉か、または全くの幸運のどちらかです。あなたは公然と販売のためにリストされている家の間で誰も知らなかった取り引きを記録しません.

プライベートターンキーセラー/フリッパー

多くの不動産投資家は、住宅を長期投資家にひっくり返して生計を立てています。彼らは老朽化した家で多くのことを見つけ、それを改築し、それをターンキー物件として売ります。いくつかは、それを販売する間、運賃をカバーするためにテナントを入れます.

これらの売り手の一部は、MLSまたはルーフストックに物件をリストしていますが、他の売り手は個人の連絡先リストを通じて運営しています。選択した市場やFacebookグループやフォーラムに投資している不動産で、ターンキーセラーのGoogle検索でそれらを見つけることができます。.

時々、これらの売り手は、不動産業者の追加費用やルーフストック手数料なしで、交渉のために多少のゆとりのある部屋を許可します。しかし、いつものように、フリッパーからターンキーを購入する前に、上記の考慮事項に留意してください.

既存の家主にアプローチする

人々は家主を憎むのが大好きです。しかし、実際には、家主であることは、叫んでいるテナントからの午前3時の電話から無給の家賃、絶え間ない苦情や要求に至るまで、頭痛の種です。.

多くの地主はとても悲惨で、興味を示した最初の人に財産を降ろします。彼らは必ずしも今すぐに販売を計画しているわけではありませんが、彼らはとても不幸で、オファーが来ると誘惑に負けます.

ダイレクトメール、ソーシャルメディアメッセージング、電話でさえも、すべて既存の家主に対するアウトリーチ戦略として機能します。多くの場合、プロパティは既に所定の場所にテナントを支払うことを特徴としており、ターンキーだけでなく、すでにレンタルされています.

しかし、それはもちろん、彼らが良いテナントであることを意味しません。これらのプロパティを前任者よりもうまく管理するための計画をまとめ、家賃の徴収、ユニットの検査、リース契約の実施にしっかりと手を取ります.

最後の言葉

不動産への多様化を検討しており、直接所有の頭痛を避けたい場合は、不動産に間接的に投資するための多くのオプションがあります.

しかし、家主になる準備ができている人のために、ターンキー不動産は比較的迅速かつ簡単に賃貸物件に多様化する方法を提供します-ハンマーと釘は必要ありません.

他の利点に加えて、投資不動産には多くの税制上のメリットがあります。そして、あなたが財産を売って、その収入に「資本利得税」を払いたくないなら、あなたは彼らと一緒にターンキー財産を購入することでいつでも1031交換を行うことができます.

数万ドルの苦労して稼いだドルを投資する前に、数字を実行し、プロパティとテナントを再確認してください.

ターンキープロパティを購入することを考えていますか？投資の妨げになっているのは何ですか?