所有権なしで間接的に不動産に投資する7つの方法

たとえば、投資する資金が1,000ドル未満の場合、投資不動産を購入するのは困難です。低頭金の住宅ローンが承認されたとしても、その頭金のために数千ドルをまとめ、さらに閉鎖費用と現金準備金をまとめる必要があります.

不動産も流動性が悪いことで有名です。それを売るには多くの時間とお金がかかり、多くの投資家を不快にさせる.

次に、学習曲線があります。家をひっくり返したり、家主になったりしてシャツを失うよりも利益を上げるために必要なスキルを習得するには時間がかかります.

しかし、それでも、不動産は両方の長所を備えた代替資産クラスを提供します。つまり、株式の高収益と債券の低ボラティリティを組み合わせたものです。カリフォルニア大学、ボン大学、およびドイツ中央銀行による共同研究により、過去145年間で不動産は株式よりも優れたリターンと極めて低いボラティリティを提供していることが判明しました。.

それでは、投資家は、不動産を直接購入せずに、どのようにしてポートフォリオを多様化して不動産を含めることができますか？頭金、資金調達、修理などの頭痛の種なしで不動産に投資する7つの方法があります。.

1. ETFおよび投資信託

間接的に不動産に投資する1つの方法は、不動産関連産業の株式と資金に投資することです。.

たとえば、TD Ameritradeを介して、住宅建設株、商業用不動産株、または広大な不動産保有のホテルチェーンを保有するETFおよび投資信託に投資できます。さまざまなREITを保有するETFおよびミューチュアルファンドに投資することもできます（これらについては一時的に詳しく説明します）。不動産関連の株式やファンドに投資するファンドの例については、Vanguard Real Estate Index Fund ETF（VNQ）およびiShares U.S. Real Estate ETF（IYR）をご覧ください.

長所

まず、不動産ETFとミューチュアルファンドは、他のETF、ミューチュアルファンド、または株式と同じ即時流動性を提供します。あなたは4.95ドルの手数料で即座に売買できます。不動産ブローカーに7％を費やして不動産のリストとマーケティングを行い、決済に4か月待つのとはまったく異なります。.

さらに、投資家は株式ポートフォリオを多様化して、証券口座の快適さからリスクを軽減することができます。経済の完全に別の部門にすぐにアクセスするために家を出る必要はありません。.

これらの資金により、不動産セクター内の多様化も可能になります。単一のファンドを購入することで、米国全体または複数の国際的な国の不動産に触れることができます。それとは対照的に、直接所有とは、数千ドルを1つの町の1つの資産に沈めることです。.

短所

他のETFやミューチュアルファンドと同様に、不動産関連ファンドは、ファンドの管理と運用のために経費率の手数料を請求します。そして、ファンドが積極的に管理されている場合、ファンドマネージャーの側には常に能力不足のリスクがあります.

投資家はまた、直接不動産投資家に与えられる税制上の恩恵も得られません.

誰のために

不動産についてあまり知らず、単に株式ポートフォリオを分散したい場合は、不動産関連のETFとミューチュアルファンドが開始するのに最適な場所です.

2. REITおよびmREIT

An REIT、または不動産投資信託は、不動産プロジェクトにお金を投資するファンドです。これにより、投資家は、保有する不動産のより大きなポートフォリオに対して、好きなだけ貢献することができます。.

同様に、住宅ローンREIT（mREIT）ファンドは、不動産プロジェクトのローンにお金を投資しますが、不動産を直接所有しません。両方のタイプのREITは、ETFや株式と同様に証券取引所で取引されています.

長所

ETFやミューチュアルファンドと同様に、REITとmREITは、不動産に多様化するための簡単、迅速、安価な方法です。また、午前3時に、電球が破裂したり、トイレを詰まらせたと不平を言うためにあなたに電話することはありません。.

歴史的に、米国リートは驚くほど高いリターンも提供しており、米国の大型株に匹敵し、しばしば打ち負かしています。 Nareitによると、1979年から2018年の終わりまでの40年間で、米国REITの平均総収益は11.77％でした.

これらのファンドは特に強力な配当利回りを提供する傾向があり、多くの場合、株価指数ファンドが支払う配当利回りの数倍です。たとえば、2018年の平均米国REITの配当は、S＆P 500の1.88％に対して4.45％でした。年利回りで8％以上を支払うREITを見つけることは珍しくありません。法律により、REITは純利益の少なくとも90％を配当の形で投資家に支払う必要があるためです。.

短所

ただし、その90％ルールは両刃の剣として機能します。 REITが成長し、不動産ポートフォリオを拡大するために投入できる収入の量を制限します。つまり、リートは成長するために借金をしなければなりません.

REITが提供する収益の多くは配当から得られるため、投資家はより高い税金を受け入れることができます。投資家は、1〜2年ファンドを保有して売却した後にキャピタルゲイン税を支払う代わりに、通常の配当に対して通常の所得税率を支払う必要があります（ただし、適格な配当ではありません。配当の課税方法についてはこちらをご覧ください）.

誰のために

ETFやミューチュアルファンドと同様に、REITやmREITは、ポートフォリオを多様化し、直接所有の手間をかけずに不動産へのエクスポージャーを獲得しようとする日常の株式投資家に最適です。投資口座を設定していない場合は、Ally Investから開設できます。現在、最大$ 3,500のキャッシュボーナスを提供しています.

3.プライベートノート

メモは、負債を記録するために署名された法的文書です。実用的な目的のために、プライベートノートはあなたから他の人や会社へのプライベートローンです.

オハイオ州で、30歳になる前に退職し、現在は賃貸物件からの収入で生活しているカップルを知っています。短期の利息のみのメモのために、年利12％で彼らにお金を貸しました。仕組みは次のとおりです。10,000ドルを貸し出し、メモに署名しました。任期は9か月で、その終わりに私の元金10,000ドルと利子900ドルを返しました。 1か月あたり1％（1年あたり12％）の利息.

この場合、注記は「無担保」であり、特定の資産に対する担保としての先取特権はありませんでした。しかし、担保として機能する財産に対する公開記録に記録された先取特権により、プライベートノートも保護することができます.

長所

プライベートノートは優れた収益を生むことができ、あなたが資金を提供している個人や会社と同じくらい信頼できる.

また、実際の財産に対して保護することができ、デフォルトの場合に財産を差し押さえることができます.

短所

これらのローンは非公開であるため、実質的に規制されておらず、SECからの保護はありません。デフォルトが発生した場合、投資家には選択肢がほとんどありません.

1つは、セキュリティで保護されたメモの場合、差し押さえることです。しかし、差し押さえは、弁護士による相当な法的作業を必要とする高価で時間のかかるプロセスです。そして投資家は、抵当流れオークションで誰もが彼らのローンと弁護士費用をカバーするのに十分に値をつけるという保証がありません.

メモが無担保の場合、投資家はさらに少ない償還請求権を持ちます。彼らは借り手を契約違反で訴えることができますが、彼らのトラブルのために、彼らは強制するのが難しい判断を残されます。.

誰のために

プライベートノートは、成功した不動産投資家を知っている人々にとって素晴らしいオプションです。彼らは主に個人的な信頼と自信の行使であるので、あなたがよく知っていて、あなたのお金を本質的に信頼し、不動産投資の成功の優れた実績を持っている人にのみ貸してください.

4.クラウドファンディング

不動産に投資するための比較的最近の選択肢の1つは、クラウドファンディングWebサイトを使用することです。アイデアは簡単です。公的資金は不動産投資プロジェクトです。単一の50万ドルの不動産取引には、全国に広がる60の異なる金融業者がいる可能性がありますが、誰もその不動産を見たことはありません.

REITやmREITのように、クラウドファンディングWebサイトには不動産自体に直接投資するものもあれば、不動産投資家にお金を貸すものもあります。通常、クラウドファンディングサービスが不動産に直接投資する場合、大衆がお金を投資できる大規模なプールファンドを持っているだけです。.

ただし、キャッチがあります。ほとんどのクラウドファンディングWebサイトは、認定された投資家からの資金のみを受け入れます。純資産が100万ドル未満または20万ドル未満の場合、参加できません.

それでも、誰でも参加できる不動産クラウドファンディングWebサイトがいくつかあります。プールされたファンドのウェブサイトについては、Fundriseをご覧ください。個別の取引を選択するには、Groundfloorをお試しください.

長所

このリストの他のオプションと同様に、不動産クラウドファンディングWebサイトを使用すると、投資家は多くの不動産や地域にお金を広げることができます.

クラウドファンディングWebサイトは最小限の投資を強制しますが、非常に低いものもあります。たとえば、1階の最低投資額はわずか10ドルです。つまり、投資家は理論的に100の不動産に合計1,000ドルで投資し、リスクを広範囲に分散させることができます。.

これらのファンドは、投資家を引き付けるために高いリターンを提供する傾向があります。ファンドライズは、創業以来、投資家に年間リターン8.7％から12.4％を支払ってきました。グラウンドフロアは、資産の質と借り手の信用度に応じて、5％から25％の範囲の利益をもたらします.

クラウドファンディングWebサイトは、利益の90％を配当として返すというSECの要件の対象ではないため、成長と新しい不動産にもっと多くのお金を投資できます。.

短所

クラウドファンディングWebサイトは、REIT、ETF、およびその他の上場ファンドと同等以上の投資家に多額の管理手数料を請求することができます。たとえば、Fundriseは年間1％を請求します.

これらの投資は、手数料を超えて、上場ファンドほど流動的ではありません。 Fundriseは、投資家が平均して5年間資金をそのままにしておくことを期待しており、投資家はそれ以前にキャッシュアウトできますが、それは退屈なプロセスです。投資家は要求を提出し、60日間の必須の待機期間を経過する必要があります。その場合でも、償還要求は「特定の制限の対象となります」。

ただし、すべてのクラウドファンディングWebサイトがこのような長いコミットメントを必要とするわけではありません。たとえば、Groundfloorの一般的な投資期間は6〜12か月です。しかし、それはまだそれほど流動的ではない投資になります.

誰のために

クラウドファンディングWebサイトは、不動産投資の詳細を知りたい投資家にとって、REITの優れた代替手段です。ただし、宿題をしていることを確認し、お金を投資する前に、クラウドファンディングWebサイトから料金とデフォルト率の詳細を尋ねてください。.

5.不動産シンジケーション

不動産シンジケーションはクラウドファンディングに似ていますが、同一ではありません。シンジケーションでは、スポンサーまたはオペレーターが購入したい大規模な不動産取引を見つけ、外部の投資家に資本の残りを調達するよう依頼します.

リミテッドパートナーまたはリミテッドパートナーとも呼ばれるこれらの投資家は、資金を投入し、引き換えに、不動産の部分的な所有権を取得します。たとえば、スポンサーが100万ドルの物件でかなりの取引を見つけ、自分のお金を10万ドル出してから、他のいくつかの投資家から他の900,00ドルを調達します。 50,000ドルを投資すると、その不動産の5％の所有権が得られます。.

投資家が実際の不動産所有権を持たずにさまざまな不動産に資金を提供したり、単に取引にお金を貸したりするクラウドファンディングウェブサイトとは異なり、シンジケーションは投資家に特定の不動産取引を提供します。彼らは投資家に法人の部分的な所有権を与え、法人は1つの財産の所有権を持っています.

長所

平均的な人は、数百万ドルの不動産を購入する機会があまりありません。しかし、シンジケーションの一環として、投資家はアパートや商業ビル、ホテルなどを購入することができます-少なくとも共同出資パートナーシップの一環として.

このリストの他のオプションとは異なり、シンジケーションの投資家は、法人を通じて部分的な所有権を所有しているにもかかわらず、直接の不動産所有者が利用できるすべての税制上の優遇措置を利用できます。投資家は、減価償却、利子控除、キャピタルゲイン税を延期するための1031回の交換などの利点を認識しています.

投資家はまた、彼らが投資している正確な資産と取引のスポンサーを知っており、両方を注意深く調べることができます.

このリストの他のオプションと同様に、シンジケーションでは多様化が可能です。投資家は、1つの資産に農場を賭けることなく、複数の大きな資産間でお金を分散できます。.

短所

まず、ほとんどの不動産シンジケーション取引は、認定された投資家のみが利用できます.

第二に、あなたのお金はこの1つの取引に閉じ込められています。あなたの興味を売ることは可能ですが、それは簡単ではありません.

また、スポンサーは取引を見つけて不動産を管理する際の積極的な役割に料金を請求することに注意してください。これらの料金を理解し、あなたの利益のほとんどを取り去らないようにしてください.

最後に、取引のデューデリジェンスを行うのはあなた次第です。あなたは投資する前に数字とスポンサーを吟味する責任があり、この大規模で複雑な取引についてはあなたの理解の範囲を超えているかもしれません.

誰のために

不動産シンジケーションは、認定投資家のステータスの要件を満たす経験豊富で洗練された投資家に最適です。理想的には、スポンサーを知り、同様の大規模な不動産プロジェクトの実績に精通している必要があります.

6.プライベートエクイティファンドおよびオポチュニティファンド

不動産シンジケートと同様に、プライベートエクイティファンドにより、投資家は資金をプールして、マンションや大規模商業施設などの大規模プロジェクトに投資できます。.

しかし、プライベートエクイティファンドでは、投資家は投資先の正確な資産を知らず、その資産の部分的な所有権を確保しません。代わりに、彼らはファンドマネージャーの評判に基づいて投資しています。マネージャーは過去にかなりの収益を獲得しているため、印象的な収益をもたらす傑出した投資を見つけるという信念のもとで投資します。言い換えれば、あなたは単にそれらを信頼する必要があります.

2017年の減税および雇用法から生まれた新しいタイプのプライベートエクイティファンドの1つは、商談ゾーンファンドまたは商談ファンドです。法律では、約8,700の国勢調査区域を適格な機会ゾーンとして指定しており、これらのゾーン内で資産の少なくとも90％を投資するプライベートエクイティファンドは、特別税控除の対象となります.

これらは新しい投資手段であるため、投資家は機会ファンドに投資する前に注意し、セントをコミットする前に正確なリスクと税制上の利点を理解する必要があります。たとえば、投資家は、FundriseのOpportunity Fundを確認し、それを上記のサイトの標準的なクラウドファンディングオプションと比較できます。.

長所

プライベートエクイティファンドは、見事な収益を上げることができます。不動産シンジケーション取引と同様に、これらのファンドは投資家が大規模な不動産取引にアクセスできるようにします.

Opportunity Fundsの場合、キャピタルゲインで利益を得る認定投資家は、実現から180日以内に利益を再投資すれば、2026年まで税金を繰り延べることができます。商談ゾーンに少なくとも5年間投資したお金を保持すると、課税対象の利益は10％減少します。少なくとも7年間お金を預かると、これらの利益は15％減少します。少なくとも10年間投資されたお金は、キャピタルゲインの対象になりません。.

短所

プライベートエクイティファンドは、投資家を保護する手段がほとんどなく、リスクが高いことを証明できます。そのため、認定された投資家のみが利用できます.

投資家は、ファンドが最終的にどの資産に投資するかについて必ずしも詳細を把握しているわけではなく、資金を投じるとそれらの投資をさらに制御することはできません。.

Opportunity Fundsの場合、投資家が検討すべき実績はほとんどありません。これらの資金は新しいものです。つまり、ほとんどの人は機会ゾーンのIRS規則と税制上の優遇措置を完全に理解していないことを意味します。.

誰のために

あなたが高収益を追求する裕福な公認投資家でない限り、これらのオプションを避けてください。機会基金は、裕福な投資家の税法案を引き下げる魅力的な新しいオプションですが、まだ証明されていません。裕福でない投資家は他の場所に目を向けるべき.

7.卸売

卸売契約は、契約の反転とも呼ばれ、お金よりも時間、教育、ネットワークの投資が多く含まれます.

卸売業者は、物件について優れた掘り出し物を見つけ、契約の下に置きます。その後、彼らは好転し、その契約の権利を実際の不動産投資家に売却します.

つまり、卸売業者は実際に不動産の所有権を取得することはありません。彼らは単にファインダーの料金、またはマージンを請求します。たとえば、資産を50,000ドルで契約している場合、向きを変えて55,000ドルまたは60,000ドルで契約を売却できます。.

長所

大きな利点の1つは、不動産の卸売にほとんどお金がかからないことです。卸売業者は、不動産に少額の本格的な預金を置くだけでよく、買い手が見つかるとすぐに元に戻ります.

別の利点は、卸売業者が実際に不動産を所有することはないため、融資、不動産管理、または直接の不動産所有に関連するその他の頭痛の心配をする必要がないことです。.

最後に、卸売業者は短時間で収益を上げます。彼らが火曜日の朝に契約を結んだ場合、火曜日の午後までに買い手が配置され、数週間後に財産が落ち着くときに彼らの給料日が来るかもしれません.

短所

人々が卸売りについて最初に学ぶとき、あなたは彼らの目にドル記号をほとんど見ることができます。しかし現実には、卸売りは大変な仕事であり、多くの人が最初に想定する簡単なお金ではありません.

プロの不動産投資家に卸売りをするのに十分な取引を見つけるには手間がかかります。その後、契約を迅速かつ確実に販売するのに十分な長さの買い手のリストを作成するには、さらに多くの作業が必要です.

卸売業者が買い手を確保できないという非常に現実的なリスクもあります。期限内に決済するためのバイヤーを作成できない場合、デポジットを失う可能性があります.

誰のために

卸売りは、初心者の不動産投資家が取引を見つける方法を学び、他の地元の不動産投資家のネットワークを構築するための優れた方法です。また、不動産の最初の頭金に向けて現金を稼ぐための実行可能な方法です。しかし、それは簡単なお金ではありません、そして、卸売業者は、最初のステップとして見習うために経験豊富な卸売業者を見つけるべきです.

不動産卸売の詳細については、Than Merrillの著書The Real Estate Wholesaling Bibleをご覧ください。.

最後の言葉

不動産は、低ボラティリティとリスクで強力なリターンを提供できます-経験豊富な投資家向け.

株式ポートフォリオの多様化のみに関心がある場合は、REITおよび不動産ETFまたはミューチュアルファンドを使用してください。彼らは公開取引されているため、カジュアルな投資家はすぐに資金を比較し、過去のパフォーマンスを確認し、自宅の快適さからワンクリックで投資することができます.

不動産をさらに一歩前進させることに関心のある投資家にとって、クラウドファンディングWebサイトは強力なリターンをもたらし、潜在的な不動産投資をより深く掘り下げる機会を提供します。認定されていない投資家でさえ、一部のクラウドファンディングWebサイトに投資できます。手数料とリスクについて宿題をするようにしてください.

認定投資家には、より多くの選択肢があります。裕福な投資家としてクジラほどの収益を追求したい場合は、不動産シンジケーション、プライベートエクイティファンド、およびオポチュニティファンドを調査します。.

不動産投資をキャリアまたは副業として追求することに興味があり、経験やお金があまりない場合は、卸売りがエントリポイントとして役立ちます。ただ金持ちになるクイックスキームを期待せず、ハードワークと学習曲線に備える.

何らかの形で不動産に多様化することは、検討する価値があります。しかし、多様化がとる形態は、あなたの目標、あなたの富、そしてあなたの興味のレベルに依存すべきです。.

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