最初の不動産投資不動産を購入する際に従うべき7つのヒント

受動的収入の源として、それは決して乾燥したり成熟したりすることはなく、代わりに資産を失うことなく継続的な収入を提供します。実際、担保となる住宅ローンを返済したとしても、原資産は時間とともに上昇します。そのため、不動産投資は退職所得の優れた源泉となっています。収入を生み出すために資産を売却する必要がないため、資産配分を多様化し、一連のリターンリスクから保護します。.

次に、税制上の優遇措置があります。投資家は、住宅ローンの利子から維持費、不動産管理料まで、考えられるすべての費用を控除できます。減価償却費など、実際には発生したことのない紙の費用を差し引くこともできます。.

しかし、これらのすべての利点については、欠点とリスクの分担も伴います。各プロパティは、頭金と閉鎖費用の形で高い現金投資を必要とします。不動産は流動性が悪いことで有名であり、高価で販売が遅くなります。また、株式とは異なり、投資するスキルと作業の両方が必要です。株式は、専門知識なしでインデックスファンドを通じて即座に購入できます.

それでも、最初の不動産を購入するために必要な知識とスキルはロケット科学ではありません。誰もが不動産に投資する方法を学ぶことができます。落とし穴を避け、最初から強い利益を得るために、最初の投資不動産を購入する際に従うべき7つのヒントを次に示します。.

1.数字を正しく取得する

新しい不動産投資家が犯す最もよくある間違いは、コスト、価値、賃料の計算ミスです.

この記事から他に何も取り上げない場合は、このレッスンを心に留めてください：直感的ではないため、キャッシュフローとハウスフリッピングの利益を正確に計算する方法を学びます。それは投資家がお金を失う方法です.

修理および運送費

改修のために家をひっくり返したり、賃貸物件を購入したりする場合、修理にかかる費用を正確に知る必要があります。表面上は簡単に聞こえます。結局のところ、請負業者は書面による価格見積書を提供します?

問題は、請負業者の取り扱いが悪名高いことであり、改修が計画どおりにスムーズに進むことはめったにないことです。多くの場合、請負業者は、コストとタイムラインの両方の面で、過剰な約束と不十分な配達をします.

最初の投資不動産については、比較的軽微な化粧品の修理に固執します。次に、避けられないしゃっくりを処理するために、莫大な費用の超過準備金を予算化します。請負業者にそれを言わないでください、または彼らはそれを使う言い訳を見つけます.

認可された請負業者から少なくとも3つの見積もりを取得し、必要な修理について非常に明確にします。通訳のための部屋を出るとき、請負業者のために後で余分に請求するための部屋を残します.

そして、改修費用自体は始まりにすぎないことを忘れないでください。また、空いている修理中に所有物を所有するためにお金がかかります。これらの運送費、または「ソフトコスト」には、住宅ローン、ユーティリティ、税金、保険、許可が含まれます。.

最初の取引では、改修費用の予備として50％の追加予算に加えて、見積運送費の50％のクッションを追加します。請負業者を注意深く管理することで、そのいずれかを使うことを避けることができますが、新規投資家として、請負業者と仕事をするときの間違いのために予算を立てるべきです。.

プロのヒント：請負業者を見つけるプロセスを開始する前に、チェックアウトしてください HomeAdvisor. 彼らはバックグラウンドチェックを実行し、あなたが選択できるあなたの地域で最高の請負業者を見つけました。それらのリストからいくつかを選択し、それぞれがあなたにやるべき仕事の引用を与える.

修理後の値（ARV）

新しい投資家が通常コストを過小評価するように、彼らはしばしば彼らの財産の修理後価値（ARV）も過大評価します.

Trulia or Zillowについて独自の調査を行い、同等の改装されたプロパティ値の感覚をつかんでください。次に、現在販売されているいくつかの同等の家を訪問します。それらを歩いて、近隣で完成したプロパティがどのように価格設定されているかを直感的に理解してください.

初心者の投資家として、あなたの意見だけでそれを削減することはありませんので、それを購入する前に、特定のプロパティのARV範囲に関する3つの専門家の意見を取得します。まず、あなたの不動産業者の意見を聞いてください、そして、彼らが彼らの価値範囲で保守的であることを尋ねてください。次に、あなたの市場で営業している経験豊富な投資家を見つけ、彼らの意見を聞いてください。最後に、貸し手の鑑定人の意見を確認します.

これら3つのARV範囲の意見がある場合、範囲の下限を実際のARVとしてください。これは楽観的な時間や場所ではありません。あなたは、プロパティを反転することからあなたの最小利益を知り、それが負でないことを確認する必要があります.

修理後の家賃

賃貸物件として所有している場合、修理後の賃貸料の正確な見積もりが必要です。 ARVを推定するのと同じプロセスを実行しますが、今回は家賃です.

あなたが地元に住んでいるなら、現在賃貸のためにリストされている近所の物件を歩くのをスキップしないでください。地元のコンプがあなた自身の目でどのように見えるかを見るのに代わるものはありません。地元のレンタル市場の感覚を養うとともに、レンタル業者が期待する仕上がりとアメニティのレベルを開発したい.

継続的なレンタル費用

繰り返してください：あなたのキャッシュフローは家賃から住宅ローンを引いたものではありません.

新規投資家が間違っているもう1つの数字は、継続的なレンタル費用です。一般的な経験則として、住宅ローン以外の費用は平均して家賃の約50％になると予想しています。たとえば、50％ルールによると、家賃が1,200ドルの場合、現在の非住宅ローン費用は平均で600ドルになります。あなたの住宅ローンが500ドルなら、それはあなたに100ドルの平均月間キャッシュフローを残します-多くの初心者投資家が期待する700ドルからは程遠いです.

住宅ローン以外の費用には以下が含まれます。

• 固定資産税
• 財産保険
• 空室率
• 主要な修理と設備投資（CapEx）
• メンテナンス
• 資産管理費用
• 会計、簿記、および法的費用

資産を自分で管理する予定があるため、資産管理費用を除外しないでください。誰もがレンタルをうまく管理するために必要な時間や気質を持っているわけではありません。たとえそれを今日持っていても、それは来年それを持っているという意味ではありません。その上、あなたが労働をしているのであれ、他の誰かがしているのであれ、レンタルの管理は人件費です。今すぐキャッシュフローの計算にこれらの費用を含めることで、不動産管理者を雇う準備ができている.

ただし、実際の計算を50％ルールのみに依存しないでください。それは大まかな経験則であり、購入する前に特定のプロパティの各費用を計算する必要があります.

2.ターンキープロパティを検討する

誰もが長期の住宅ローンの請負業者、許可、借り換えをいじりたがるわけではありません。それに何の問題もない.

改修を監督するという考えがストレスに満ちている場合は、ターンキープロパティを購入します。すでに安定した信頼できるテナントに賃貸されている物件を購入するか、賃貸可能な状態で物件を購入できます.

ますます接続される今日の世界では、次のようなプラットフォームを使用して、国内のどこでもターンキープロパティを購入することもできます。 屋上. ターンキーレンタルプロパティ専用のMLSの全国公開バージョンを想像してください。このプラットフォームのパワーと利便性を十分に理解しています。.

ルーフストックには、地元の市場データから過去および予測された住宅価格の傾向、不動産の状態に関する詳細まで、リストされている各不動産の豊富なデータも含まれています。とりわけ、2つの保証が含まれています。1つは30日以内に無料で不動産を「返却」できること、もう1つは購入後45日以内にテナントに不動産を借りることを保証します。詳細については、Roofstockの全レビューをご覧ください。.

3.離れたままで、我慢してください

前述のように、不動産の購入には手間がかかります。あなたが良い取引を見つけたいなら、その仕事は10倍になります-あなたは投資家としてより良いですか、それ以外のポイントは何ですか?

多くの初心者投資家は、彼らの興味を引く最初の財産に感情的に結びつきます。彼らはその場所が好きで、「ここで引退したい」と思うか、2階のバスルームのキッチンまたはモザイクタイルが好きです。.

感情はいかなる種類の投資にも場所がありません。間違った理由で行われた決定や、市場のタイミングをとろうとするなどの「直感的な投資」につながります.

決して、将来の投資不動産への感情的な愛着を形成しないでください。おそらく、適切な取引を見つける前に、数十、おそらく数百のプロパティを確認する必要があります。 15の物件でオファーを行うと、5人の売り手があなたと交渉し、そのうち3人があなたと合意に達する可能性が高くなります。これらの3つのうち、2つは決済前に失敗し、すべての努力のために1つの閉じた取引を残します.

それらの取引のそれぞれから切り離されたままでいる忍耐と能力を持っている人はほとんどいません。直接不動産投資は、2つの意味で数字ゲームです。それは利益と費用の数字に関するものであり、実際に成立する見込み取引のごく一部です。失敗した投資試行で膨大な時間とお金を無駄にする前に、これらの現実を今すぐ受け入れます.

4.交渉する（そして、立ち去ることを恐れない）

売り手はあなたが交渉することを期待しています。そうしないと、彼らは価格を二度と推測し始めて、もっと頼むべきかどうか疑問に思うようになります。.

不動産の交渉は売り手の調査から始まります。売り手ができる限りの早さ、売りたい理由、所有者が所有している場合は引っ越しなど、売り手についてできることをすべて調べてください。不動産業者を使用している場合は、リストエージェントを感じてもらいます。リスティングエージェントがおしゃべりをする頻度に驚くでしょう.

あなたが売り手が反論するのに十分真剣に考えるだろうと思う最低のオファーで来てください。販売者が緊急に閉鎖したいほど、その数は少なくなります.

決済時に支払うべき現金を減らすために、交渉に売り手の譲歩を構築することをheしないでください.

最も重要なことは、オープニングオファーをする前に上限価格を設定することです。書面でそれにコミットし、それを所定の位置にロックすることを誰かに伝えます。交渉を行った後、売り手がその天井の下にある番号を受け入れない場合は、立ち去ってください。驚くべき数の売り手が、数日後にあなたに電話し直し、「まあ、多分私はそれらの数字をうまく機能させることができるかもしれません。」と言います。売り手は怒りと姿勢を持ちますが、感情的に切り離された状態にあるときは、あまり良い取引から離れることができます。.

これらの交渉戦術に従って、交渉にしっかりと対処し、常に歩く準備をしてください.

5.オファーを行う前に資金調達を手配する

あなたが申し出をするとき、売り手はあなたが実際に彼らの財産の支払いをどのように計画するかについての詳細を提供することを期待します。つまり、オファーを放り出す前に資金調達を準備する必要があります。オプションは、短期購入リハビリローンまたは長期賃貸不動産モーゲージのどちらを探しているかによって異なります.

短期の購入とリハビリのローンについては、ハードマネーの貸し手に行きます。高価な場合でも、高速で柔軟です。または、地元のコミュニティバンクで運を見つけることもできますが、これらは個別に機能し、それぞれに異なる貸出ポリシーがあります.

長期賃貸住宅ローンの場合、最初に投資を開始するときに、従来の住宅ローンの貸し手を試すことができます。ただし、銀行とそれに準拠する貸し手は、最初の2、3の物件を超えてスケ​​ーラブルではありません。クレジットについて報告できる住宅ローンの数に制限があるためです。.

ポートフォリオの貸し手を「次のレベル」の資金調達と考えてください。これらの貸し手は、大規模な企業の貸し手にあなたのローンを売るのではなく、社内に保管します。いくつかのオンライン貸し手と同様に、地元のコミュニティ銀行は時々これらのローンを提供します.

最終的に、成功の実績を証明したら、友人や家族から個人的にお金を借りて取引に資金を提供できます。しかし、それはあなたの最初の取引から数年後に来ます.

プロのヒント：最初の不動産に融資するために住宅ローンの貸し手を検索するときは、 LendingTree. 数分以内に、複数のローン見積もりを並べて比較できます.

6.感謝を込めない

不動産は常に価値が上がるとは限りません。住宅は通常価値が上がりますが、「通常」を当てにすると、投資ではなく推測になります.

フリッパーなら、今日の価格に基づいてフリップします。長期レンタル投資家の場合は、今日のキャッシュフローに基づいて購入してください。住宅価格は崩壊する可能性がありますが、家賃は驚くほど回復力があります。米国の人口調査局によると、大不況でも住宅価格が27.42％低下したとき、家賃は上昇し続けました.

それがレンタル投資の美しさです。キャッシュフローを予測する方法を学習すると、投資不動産の収益を正確に計算でき、高利回りの不動産のみに投資することを選択できます。そして、現在のキャッシュフローに基づいて賃貸不動産に投資する場合、感謝はすべてグレービーです.

7.実施および立ち退きの準備をする

誰もが不動産投資家になる気質を持っているわけではないのと同じように、効果的な家主になるためにも同じことが言えます。細部への注意、自己規律、そしてレンタル契約のルールを実施する意欲が必要です.

人間は自分の境界に逆らって押します。家主として、それはあなたのテナントの何人かがあなたの境界を押し込もうとすることを意味します。これらの境界を守るのはあなたの仕事です。すすり泣くテナントに直面して、誰もがリースのルールを施行する規律を持っているわけではありません。しかし、ルールを施行することは、家主になるための課題の1つです。成功したい場合は、安心してください。.

あなたが彼らにすすり泣きを呼び、あなたに延滞金を請求しないか、差し押さえ手続きを開始しないように頼むならば、あなたの住宅ローンの貸し手は動揺しません。猶予期間が終了するまでに家賃が入らない場合は、立ち退きの警告通知を提供します。 2回目の猶予期間が終了するまでに支払いを行わない場合は、地元の裁判所に申し立ててください。それは最終的な聴聞とロックアウトの日付で別の長いプロセスを開始します。.

もちろん、それはめったにありません。立ち退き警告通知を提出し、すぐに法廷でファイルを提出すると、賃借人はクレジットカード請求書、裁量的支出、およびその他の費用よりも家賃の優先順位付けを開始することがよくあります。.

そのいずれかの音が気に入らない場合、あなたは一人ではありません。しかし、それはあなたが地主に気質的に適していないことを意味します。不動産マネージャーにアウトソーシングするか、不動産に投資する他の方法を見つける必要があります.

最後の言葉

直接不動産投資は、多くの人、またはほとんどの人にとっても適切ではありません。彼らには忍耐と規律がありません.

幸いなことに、ポートフォリオの不動産エクスポージャーを得るために直接投資する必要はありません。不動産に投資する間接的な方法には、REITが含まれます。REITは、証券会社のアカウントまたはIRAから即座に購入できます。不動産クラウドファンディングWebサイトに投資することもできます。これらはかつて認定された投資家のみが参加することを許可していましたが、 資金調達, 誰でも投資できるようになりました.

不動産に直接投資することに興味、忍耐、気質がある場合、あなたの規律は予測可能なリターン、強力な税制上の優遇、および高利回りの受動的所得で報われます。最初の投資不動産を購入する簡単な方法の1つは、ハウスハッキングによって住むことです。一般的な信念に反して、ハックを収容するために多世帯財産を購入する必要はありません。 Airbnbで部屋を借りたり、外国人留学生を連れて行ったりすることで、ルームメイト、アクセサリーの住戸でハックを収容できます.

直接的な所有権を選択するか、より手間のかからないアプローチを選択するかに関係なく、不動産投資には多くのオプションがあります。いずれにしても、宿題をし、数字に特に注意を払いながら各投資を慎重に吟味してください。.

投資不動産の購入を検討していますか？長期計画は何ですか?