不動産投資家として大幅に税金を下げる11の方法

損金算入可能なすべての費用に加えて、不動産投資家は、通常のサイドハッスルよりもはるかに多くの税制上の恩恵を受けています。私の故郷のボルチモアでは、最高税率の自営業者が60％を超える所得税負担に直面していますが、サンフランシスコに住んでいる人の最高所得税率は67％です-収入の3分の2以上。税金で収入の30％から60％を失うと、人生で前進するのは難しい.

お金を稼ぎ、納税義務を軽減するための完璧なサイドハッスルを探しているなら、ここに不動産投資を通して税金を削減する11のアイデアがあります.

あなたは不動産投資家になることに興味がありますが、最初の不動産を購入していませんか？ Roofstockを検討してください。彼らは不動産投資家のための家の市場です。彼らは彼らが良い収入機会であることを確認するためにプロパティを吟味しました.

不動産投資家向けの節税戦略

1.自己管理型IRAの所有プロパティ

退職のための投資を延期する方法として、IRAおよびRoth IRAに精通していることでしょう。あなたが知らないかもしれないのは、あなた自身の自主的なIRAをセットアップし、それを使って非課税の不動産に投資することができるということです.

警告：通常のIRAで株式を購入するほど簡単ではありません。まず、カストディアンまたは信託会社を雇って、自主的なIRAを管理してもらう必要があります。彼らは自主的なIRAを作成し、そこにお金を振り込みます。その後、LLCなどの法人を作成して、投資不動産を購入および所有できます。自己管理IRAは、選択した投資として法人にお金を投資します.

複雑になるのは、投資不動産を現金で購入するのではなく、融資する場合です。融資は許可されますが、いくつか重要な注意事項があります。ローンは「ノンリコース」でなければなりません。つまり、借り手が個々に責任を負うことはできず、多くの貸し手は許可しません。また、購入の資金以外の部分のみがIRAによって税金から保護されています。そして、もちろん、通常のIRAルールが適用されます。59.5歳までに出金することはできません。70.5歳までに出金を開始する必要があります.

自主的なIRAを通じて不動産に投資することに興味がある場合は、カストディアンを調査し、プロセスとその手数料についてカストディアンと話し合うことから始めます。 Rocket Dollarをチェックしてください。ただし、カストディアンにコミットする前に、宿題をしてプロセスを完全に理解してください。.

2.プロパティを1年以上保持する

1年未満で何かを所有し、それを利益のために販売すると、その利益は通常の所得税率で課税されます。それは、不動産の反転、ビンテージカーの復元と販売、デイトレード、アンティークの反転に適用されます。.

1年に1つまたは2つ以上の物件をひっくり返すと、IRSがあなたを自営業の「ディーラー」として分類し、収益をFICAの2倍の税金にさらすリスクを負うことになります（これについては後ほど説明します）.

これを回避する1つのオプションは、販売する前に1年以上所有することです。これにより、ディーラーとして分類されるリスクがなくなり、利益が通常の所得として課税されることからキャピタルゲインとして課税されるようになります。ほとんどのアメリカ人にとって、キャピタルゲインは15％で課税されます-ほとんどのアメリカ人の通常の所得税率よりも大幅に低いです.

あなたが家をひっくり返すなら、それらを売る前に1年のリース期間のためにそれらを借りることを考慮してください。税率を引き下げ、キャッシュフローを稼ぎ、感謝と販売価格の上昇の恩恵を受けることさえできます.

不動産投資のキャピタルゲイン率を下げるためのその他のヒントと、ディーラーとしての資格を有する者に関する詳細を以下に示します。.

3. FICAの二重税金の支払いを避ける

上記のように、IRSが投資家ではなくディーラーとしてあなたを分類する場合、あなたは自営業者とみなされ、二重FICA税を負います.

FICA税は、社会保障とメディケアに資金を供給するために設計された雇用税です。雇用主と従業員の間で分割され、各当事者は7.65％を支払います。自営業者の場合、連邦、州、地方の所得税に加えて、両方とも15.3％の借金があります。.

家をひっくり返す人はだれでも、IRSによるディーラーの分類を避け、それによってこの15.3％の余分な税金を避ける戦略を立てるべきです。ディーラーのステータスを回避する1つの方法は、各販売の利益に対して「投資意向」を示すことです。言い換えれば、通常のビジネス慣行の一環として不動産を販売するのではなく、他の投資プロジェクトのために資本を生成するケースを作成します。これらの他の投資プロジェクトには、別の不動産の改善に対する支払いや、長期賃貸投資不動産に対する頭金の支払いが含まれます。.

もう1つの戦略は、シングルメンバーLLCを介したビジネスを避けることです。これは通常、税務上の目的では無視されます。代わりに、パートナーシップLLCやS-corpなどの投資家への課税方法を変更する法人を作成できます.

毎年2つ以上の物件をめくる予定がある場合は、不動産投資家との豊富な経験を持つ会計士に相談してください。税法の他の多くの要素と同様に、この要素にはいくつかの灰色の領域があるため、IRSがあなたに異議を唱えた場合、非ディーラーステータスについて説得力のあるケースを作成できる必要があります。.

4.物件に2年間住む

ライブフリップを行うことを考えたことがありますか？あなたは中に入り、時間の経過とともに改善とアップグレードを行います。少なくとも2年間このプロパティに住んでいる場合、キャピタルゲインの最初の250,000ドルは独身者には非課税です。夫婦の場合、上限は500,000ドルです.

もちろん、一定の職場に住むことも2年ごとに引っ越すことも望まないかもしれませんが、家の改修や家の周りをいじるのが好きなら、非課税でお金を稼ぐ楽しい方法です.

5. 1031交換で税を繰り延べる

税法のセクション1031によると、「同種の交換」により、財産所有者は、収入のある同様の財産を購入することにより、無期限に税金の支払いを延期することができます。.

次のように機能します。100,000ドルで不動産を購入し、さらに20,000ドルを改善に費やし、150,000ドルで売却して30,000ドルの利益を得たとします。あなたはその30,000ドルをポケットに入れて、食事に費やすか、あなたがどれだけ成功しているかを示すために新しい車を買うことができます。その後、それに所得税を支払うと、30,000ドルではなく、15,000ドルまたは20,000ドルの純収入が手に入ります。.

または、あなたはそれを別の財産に投資し、それに税金を払わない-少なくとも今のところは.

その30,000ドルを受け取り、100,000ドルの不動産ではなく、200,000ドルの不動産の頭金として使用するとします。この次の取引では、改善に50,000ドルを投資し、60,000ドルの利益で不動産を売却します。これで、利益は60,000ドルになりました。繰り返しになりますが、このお金を使うことも、別の1031交換を使用して再投資することもできます。おそらく今度は、400,000単位の物件を購入すると、4ユニットの賃貸物件になり、キャッシュフローで月に1,200米ドルを稼ぐことができます。.

その不動産を売却する場合、利益に税金を支払うか、別の1031交換を行うかをもう一度選択する必要があります。誰もあなたが売らなければならないとは言いません。あなたはそれを永遠に保ち、余分な賃貸収入を楽しむことができます.

6.割賦販売を行う

50,000ドルの利益で不動産を販売するとします。何らかの理由で、新しい物件をすぐに購入するために1031の交換をしたくありません。 1年間に50,000ドルの課税所得を追加して納税申告書を提出する場合、それに多額の税金を支払うことが期待できます。.

または、売り手に資金を提供することで、長年にわたって利益を分散させることができます。不動産を売却する年に、買い手が支払う前払い金と元本に応じて所得税を支払うだけです。時間が経つにつれて、彼らはあなたが借りているバランスを、月ごと、年ごとに徐々に払い戻します。問題をさらに改善するために、購入者の興味を請求することができます.

もちろん、リスクはそれらがデフォルトであり、あなたがプロパティを差し押さえなければならないことです。割賦販売を軽く入力しないでください。また、購入者を完全に認定するようにしてください。 1つのオプションは、リース購入契約から開始することです。この契約では、買い手は賃借人の一部として毎月頭金を支払うことで賃借人として開始します。特定の頭金残高で、プロパティをテナント購入者に譲渡し、住宅ローンと先取特権に署名することができます.

7.控除の最大化

不動産投資の利点の1つは、すべての実際の費用と一部の紙の費用が税控除の対象となることです。.

あなたは控除することができます：

• 住宅ローンの利子
• 保険
• 固定資産税
• 維持費
• 財産管理料
• 広告費用
• ソフトウェア、ツール、またはその他の不動産サポート費用
• 弁護士費用
• タイトル会社や貸し手などの閉鎖費用
• ホームオフィス費用
• 旅費および走行費
• パススルー控除（詳細は後ほど）
• 減価償却（詳細は後ほど説明します）

一番良いところ？あなたはまだ標準的な控除を受けることができます。これらのほとんどは、控除を項目化することを要求しません。単に、スケジュールEまたはスケジュールCの課税所得総額を減らします。.

税額を最小限に抑えるために請求できる控除額について正確に宿題を行い、いつものように会計士と話し合って灰色の部分について話し合います.

8. 20％パススルー控除を利用する

2017年の減税と雇用法には、不動産投資家を含む中小企業の所有者に対する興味深い税の特典が含まれていました.

最も単純なレベルでは、中小企業の所有者が正味事業収入の20％を差し引くことができます。もちろん、IRSで簡単なことは何もありません。許可される控除は、次のうち小さい方です：

1. あなたの「合算された適格事業所得」
2. 純キャピタルゲインの合計に対する課税所得の超過の20％

「合算された適格事業所得」とは正確には何ですか？いくつかの種類のビジネスでは、収入の制限があります：夫婦で315,000ドル、シングルファイラーで157,500ドル。 「資格のあるビジネス収入」の完全なIRS定義を読むか、片頭痛を救って会計士に相談することができます。.

テストされていないままで、IRSから完全に明確ではありませんが、鋭い会計士で、あなたの不動産投資事業収入の20％を課税所得から差し引くことができるはずです。.

9.プロパティの減価償却

不動産投資家が利用できる別の紙の費用は減価償却です。 IRSは、住宅の寿命を27.5年に設定しているため、所有者は、所有する最初の27.5年間に毎年、所有する建物の価値の1 / 27.5を差し引くことができます。.

たとえば、土地を$ 50,000、建物を$ 100,000と評価して、150,000ドルで不動産を購入するとします。次の27.5年間、毎年、減価償却費として3,636ドルを差し引くことができます。100,000ドル÷27.5 = 3,636ドル.

また、プロパティの資本の改善を減価償却することができます。たとえば、新しい屋根を8,000ドルで設置した場合、その8,000ドルは27.5年にわたって減価償却することもできます.

それは朗報です。悪いニュースは、あなたが不動産を売るとき、あなたが以前減価償却を通して税金を払うことを避けていたすべての利益に対する「減価償却の再取得」のための税金を負うということです。もちろん、販売しない場合は、これらの税金を借りることはありません.

10.売るのではなく借りることで感謝を実現する

上記で購入した$ 150,000の不動産は、時間の経過とともに高く評価され、数年後には、その資産の一部を獲得することになります。.

あなたはそれを売ってその資本にキャピタルゲイン税を支払うことができます、あるいはあなたは財産に対して借りて手持ちの現金に税金を払わないことができます。実際、閉鎖費用と住宅ローン金利の両方の借入費用を差し引くことができます。.

時間が経つにつれて、あなたのテナントはあなたのためにローンを完済します。あなたは不動産を維持することができます。それはあなたのために感謝を続け、あなたの住宅ローンの支払いが固定されたままであっても、家賃は時間とともに上昇します.

そして、ローンが完済するとき、何を推測しますか？あなたは好転し、あなたの財産に対してより多くの現金を借りることができます!

11.所有物を所有するダイ

不動産を所有して死亡した場合、元の基礎（取得コスト）はなくなり、相続人はキャピタルゲインを支払いません.

上記の例を続けると、プロパティの元の基準は$ 150,000でした。 30年以上で90万ドルの価値があるとしましょう。不動産を売却する場合、750,000ドルのキャピタルゲインに税金を支払う必要があります。.

または、毎月不動産から家賃をポケットに入れて、決して売ることはできません。現金を引き出したい場合は、上記で概説したようにそれに対して借りることができます。または、邪魔されずにそのままにして、そこからより多くのキャッシュフローを獲得することができます.

あなたが死ぬと、財産はあなたの財産の一部として相続人に渡されます。あなたが裕福に亡くなった場合にのみ、彼らはそれに財産税を支払うことができます。不動産の最初の1,118万ドルは免税です。それ以外の場合、彼らは不動産を売却し、収益を非課税のままにします.

最後の言葉

富のゲームで勝ちたければ、ルールを知る必要があります。そして、あなたの所得税を削減する方法を学ぶことほど明確なところはありません.

不動産所有者に付与された税制上の利点を活用する方法を学びます。あなたの人生を通して、彼らはあなたに数十万ドル以上を節約し、富を築くためにより多くのお金をかけるのを助けることができます.

あなたの税金を削減するためのあなたの好きな戦術は何ですか?