自宅から公平を引き出す5つの方法HELOC、ローン、借り換えなど

正直に言って、住宅所有者は、現金に縛られているが株式が豊富であることに気付くことがあります.

あなたの家から公平を引き出すことを検討しているなら、あなたがそれをすることができる5つの方法とそれぞれの利点と欠点があります。財政的に自分を過度に伸ばさないように注意してください。株式は売却するまで実現できません。それまでにできることは、借金を借りることだけです.

あなたの家から公平を引き出す方法

すべての住宅負債には共通点がいくつかあります。まず、ほとんどの住宅負債はあなたの支払履歴を信用調査機関に報告します。例外には、リバースモーゲージと、時には包括的賃貸不動産ローンが含まれます。支払いを怠った場合、またはデフォルトが完全になかった場合、それがimpactクレジットスコアに影響することを期待.

同様に、先取特権であなたの家に対して担保された借金をデフォルトにする場合、貸し手はあなたを差し押さえることができます。差し押さえを止めるいくつかの選択肢がありますが、家を失うリスクは現実的です.

最後に、あなたはあなたの控除を項目化する場合にのみ、住宅担保債務の利子費用を差し引くことができます。そうしないと、特に有用ではありません。あなたの家から公平を引き出すために5つのオプションに飛び込む前に、これらの類似性を理解することを確認してください.

1.キャッシュアウトリファイナンス

30万ドル相当の家があり、15万ドルしか借りていない場合は、「住宅ローンを借り換え」、さらに現金を引き出すことができます。もちろん、高い家計支払いとローンの償却をゼロから再開するというコストがかかります（詳細は後ほど）.

借り換えの長所

住宅ローンの借り換えにはいくつかの利点があります。まず、固定金利でお金を借りることができます。つまり、予測可能な住宅ローンの支払いを意味します。元本および利息の支払いは上がりません。固定資産税または「住宅所有者保険」プレミアムのみが、毎月の支払額を増加させる可能性があります.

別の利点は、貸し手は通常、このリストにある他の種類のローンよりも借り換えに低い金利を請求することです。それは、借り換えで最初の先取特権を保持しているためです。つまり、債務不履行および差し押さえが発生した場合、債務が最優先されます。.

最後に、借り換えにより、同じ理由で、このリストの他のオプションよりも高い融資価値比（LTV）を引き出すことができます。最初の先取特権の位置の貸し手は、彼らが最初に返済されることを知っているプロパティの値のより高い割合を貸すことができます.

プロのヒント：住宅の借り換えを検討している場合は、 LendingTree. 複数の貸し手からの見積もりを提供するので、可能な限り最低料金を確実に取得できます。.

借り換えの短所

住宅ローンを借り換えると、償却がゼロから再開され、愛好家に貸し付けられます。それは借り手としてあなたのために赤い旗を送るはずです.

貸し手は、「単純利子償却」と呼ばれる計算を使用して、毎月の支払いのうちどれだけが利息に充てられ、どれだけが元本の返済に充てられるかを決定します。ローン期間の開始時には、各支払いのほとんどすべてが元本ではなく利子になります。時間が経つにつれて、その比率は変化し、ローン期間の最後まで、各支払いのほぼすべてが元本残高の支払いに向かいます.

しかし、ここで重要なのは、その比率の変化は指数曲線に従うことであり、ほとんどの場合、ローンの最後に起こります。 30年間の住宅ローンでは、残高の大部分は過去数年でしか支払われません。貸し手は、古いローンの借り換えを好みます。なぜなら、彼らは、償却時にクロックを再開し、毎月の支払いから高い利息を集めるからです。.

借り換えはまた、融資条件のカウントダウンを再開します。あなたが20年で30年の住宅ローンになっていて、あなたが別の30年の住宅ローンのために借り換えをした場合、あなたはローンの残り10年を持っているから、さらに30年を持っていることになります.

固定金利と支払いにもマイナス面があります。住宅ローンには柔軟性がありません。返済期間が固定された固定金額を借りて、話し合いの終わり.

クレジットカードの借金を整理するために借り換えを考えているなら、一生懸命考えてください。クレジットカードの不履行は判断を意味します。あなたの住宅ローンのデフォルトは差し押さえを意味します.

最後に、借り換えにはまったく新しいクロージング費用が伴います。貸し手料、タイトル料、鑑定料などの間に、数千ドルを費やす準備をする.

ボトムライン

住宅ローンを借り換えて現金を引き出すことは、理にかなっている場合があります。たとえば、FHA住宅ローンを所有していて、従来の住宅ローンに借り換えて、住宅ローン保険料を排除したい場合などです。.

借り換えをする前に、「住宅ローンの借り換えをすべきか？」という質問に対するより詳細な回答を読んでください。

2.第二の住宅ローン/ホームエクイティローン

すでに住宅ローンを保有しており、家に対してより多くのお金を借りたい場合、既存の住宅ローンを返済しなければならないという人はいません。 1つの選択肢は、ホームエクイティローンとしても知られる2番目の住宅ローンを借りることです。元の住宅ローンの借り換えと同様に、使用できます LendingTree ホームエクイティローンで最高のレートを取得する.

技術的に言えば、2つの用語は正確に同じものを意味するものではありません。ホームエクイティローンとは、既存の住宅所有者として借りる新しい住宅ローンです。あなたが自由で明確な家を所有している場合、ホームエクイティローンを借りることができます。しかし、一般的な議論では、用語はしばしば交換可能に使用されます.

ホームエクイティローンの長所

2番目の住宅ローンの明確な利点の1つは、最初の住宅ローンの償却スケジュールを最初からやり直す必要がないことです。上記の例では、借り手は住宅ローンの残りが10年しかないため、ローン全体を再開すると大きなマイナス面が生じます。しかし、2番目の住宅ローンでは、新しい追加ローンとして必要なものを取り出すことができます。.

貸し手手数料は、借り換えよりも2番目の住宅ローンのほうが低くなる可能性があります。貸し手はしばしば「ポイント」と呼ばれる前払い料金を請求します。1ポイントはローン金額の1％に相当します。 30,000ドルのセカンドモーゲージでは、1ポイントはわずか300ドルで、300,000ドルのリファイナンスの1ポイントは3,000ドルです。.

あなたの家に対して担保されている第二の住宅ローンは、通常、無担保の個人ローンよりも低い金利を提供します。もちろん、その低い金利は、タイトルの仕事の実行、先取特権文書の記録、および住宅ローンのクロージングのその他の要件の高いコストによって無効になる可能性があります.

ホームエクイティローンの短所

貸し手は最初の住宅ローンの貸し手の後ろの2番目の先取特権のポジションを取る必要があるため.

他の種類の住宅ローンと同様に、ホームエクイティローンも柔軟性がありません。それは、一度だけの現金の注入としてのみ有用です-そして、それで高価なもの.

そして、前述のように、閉鎖費用は高価です。ローンの金額がいくら少なくても、貸し手が請求するタイトル作品、記録料、評価、固定の「ジャンク料」の支払いが必要です。.

ボトムライン

住宅の改修の支払いなど、一度だけの現金が必要な場合は、セカンドモーゲージが有効です。特に、住宅所有者は、彼らが失いたくない低コストで有利な最初の住宅ローンを持っている場合、オプションとしてそれらを使用することができます.

ただし、高い閉鎖費用に注意し、すべての閉鎖費用と、借りたい現金の量と比較した融資期間の利息を含む、融資の総費用を見てください。誰も25,000ドルを借りるために60,000ドルの利子と手数料を支払うことを望みません.

3.ホームエクイティの信用供与枠（HELOC）

次のような会社を通じたホームエクイティの与信枠（HELOC） Figure.com 一度限りの住宅ローンを借りずにホームエクイティをタップするためのはるかに柔軟なオプションです.

名前が示すように、HELOCは安全なクレジットカードのような回転するクレジットラインです。しかし、現金預金で保護される代わりに、あなたの家に対して保護されます。 HELOCの最大合計LTVは、通常75％〜85％の範囲に収まります。たとえば、30万ドル相当の150,000ドルの住宅ローンがある住宅の場合、借り換えや2番目の住宅ローンを借りる代わりに、100,000ドルの信用限度でHELOC creditを借りることができます。.

5〜10年の最初の引き分け期間については、クレジットラインに対してお金を引き出し、好きなように残高を支払うことができます。毎月行う支払いは利息のみです.

引き分け期間の後、返済期間が来ます。返済期間は、信用枠が閉じ、残高を返済するために毎月の支払いを行う必要があります。返済期間は通常10年から20年です.

HELOCの長所

HELOCの利点は柔軟性です。あなたはそれらを使用する必要がないかもしれません、またはあなたはすぐにバランスを返済する前に家の改善のために支払うために時々それらを使用するかもしれません。重要なコストをカバーするためにそれらを最大化することもできます.

また、HELOCの金利は一般的にクレジットカードよりも低く、家で保証されています。一般的に、利率はセカンドモーゲージと同様の範囲に収まります。.

HELOCの短所

柔軟性にはコストがかかります。 HELOCは、調整可能なレートのローンです。借りるときの金利は低いかもしれませんが、次の10年で3倍になると、借金の16％の利息を支払うことになります。.

クレジットカードのデフォルトは必ずしもホームレスを意味するわけではありませんが、クレジットラインがあなたの家に対して保護されているため、HELOCのデフォルトは可能性があります.

セカンドモーゲージと同様に、住宅所有者はクレジットラインを開くために高い閉鎖費用を負担する場合があります。終了プロセスも同様で、タイトルの作成と関連するすべての手数料が必要です.

借り手はまた、HELOCに固有のリスクに直面します。それは、株式の喪失による信用の凍結です。あなたの家の価値が下がった場合、すべての利息を時間通りに支払ったかどうかに関係なく、貸し手は信用枠を凍結することができます.

最後に、一部のHELOCには永続的な占有条項が含まれています。通常、借り手が1年後に引越して不動産を賃貸として保持できる住宅ローンとは異なり、一部のHELOCは、借り手が引越すと自動的に閉鎖され、未払い残高全体が直ちに支払われます。細かい活字を必ず確認してください.

ボトムライン

ホームエクイティの信用枠は、柔軟な資金源を作ることができます。子供の大学の授業料の改修費用の支払いから、賃貸物件や別荘の頭金に至るまで、HELOCにはさまざまな用途があります。リスク許容度が高く、普通預金口座で苦労するよりもむしろ現金を投資したい場合、緊急資金の補足または代替としても使用できます。.

ただし、セカンドモーゲージと同様に、長期コストが柔軟性に見合うかどうかを分析するよう注意してください.

4.リバースモーゲージ

多くの高齢者は、収入は限られていますが、十分な公平さを持っているというユニークな立場にいます。自由に使えるオプションの1つは、 LendingTree.

リバース・モーゲージでは、貸主は借主にその逆ではなく借主に支払い、住宅所有者が生きている間に支払いをする義務はありません。彼らの死に、借り手または彼らの財産がバランスを完済しない限り、家は貸し手に行きます.

リバース・モーゲージには多くの形とサイズがありますが、最も一般的なのは、貸し手が借り手に毎月支払いを行い、ローン残高が時間とともに増加することです。あるいは、借り手は、2回目の住宅ローンのような1回限りの支払い、または一括払いと月払いの組み合わせを行うことができます.

リバースモーゲージの長所

このリストの他のオプションとは異なり、リバースモーゲージレンダーは差し押さえることができません。ローンの条件によっては、一定の数を超えると支払いを停止する場合がありますが、住宅所有者に強制的に退職させることはできません。そして、借り手は支払いをしないので、「信用不良スコア」は重要ではありません.

上記で概説したように、リバース・モーゲージには、借り手が支払いを受け取る方法を選択するための柔軟性が含まれています。いずれにせよ、ローンの支払いは借り手の社会保障またはメディケア給付の適格性に影響を与えません.

逆抵当の短所

第一に、高齢者（通常62歳以上）のみがリバースモーゲージを利用できます。これはそれ自体ではありませんが、制限です.

もう1つの制限は、リバースモーゲージの担保として使用できるのは一次住宅のみです。どんなにあなたがそれを持っているかに関係なく、賃貸物件でそれを取り出すことに頼らないでください.

今、深刻な詐欺のために：住宅ローン保険。 FHAリバースモーゲージプログラムの場合、ローン残高が60％LTV未満の場合、借り手は0.5％の前払い料金を支払う必要があり、60％LTVを超えるローン残高については2.5い2.5％です。そして、それは前払い金に過ぎません。借り手はまた、毎年ローン額の1.5％に相当する継続的な月額料金を支払う必要があります。.

ボトムライン

引っ越す予定のない家にかなりの平等がある高齢者にとって、リバース・モーゲージは実行可能な追加収入源を提供します。彼らは借金ですが、それらの厄介な毎月の請求書なし.

ただし、子供のために何かを残したい場合は、リバースモーゲージが不動産計画にどのように影響するかに注意してください.

5.毛布ローンで賃貸物件を購入する

あなたの家のエクイティにアクセスする際により創造的になる準備ができています?

賃貸物件を購入したいとしましょう。 80％のLTVファイナンスをgeneしみなく提供している貸し手を見つけます。つまり、20％の頭金を必要とします。現金をせき止めるか、家の担保を提供することを申し出ることができます.

これは次のように機能します。貸し手は、賃貸物件に対して先取特権を確保するだけでなく、レンタルに加えて現在の家にも先取特権を置きます。担保として2つのプロパティを取得し、セキュリティを強化します。余分な担保があるため、頭金はまったく必要ありません。.

毛布ローンの長所

毛布ローンのために現金を用意する必要はありません。新しい不動産の閉鎖費用さえも潜在的に融資することができます。しかし、あなたは新しい収入を生み出す資産を手に入れます.

この戦術は、別個の解決も必要としません。あなたは単に資金で購入している不動産に閉じます。タイトル会社は2セットのタイトル作品を取得する必要がありますが、追加費用は個別の和解の終了費用と比較して見劣りします.

毛布ローンの短所

そもそも、上に概説したように、差し押さえやホームレスの危険を冒して、投資不動産を購入するために家を設置しています。.

レンタル購入の100％を資金調達するもう1つのリスクは、マイナスのキャッシュフローです。このような高額の住宅ローンの支払いは、賃貸収入よりも平均費用が高いことを意味する場合があり、賃貸購入の目的全体を損なうことになります。ネガティブキャッシュフローは、LTVを70〜80％で購入した場合に賃貸物件を購入するリスクです。購入価格全体の資金を調達すると、リスクはさらに大きくなります.

同様に、プロパティの価値が少しでも下落すると、住宅ローンが逆さまになります.

ブランケットローンで賃貸不動産を購入することは、HELOCでの抽選に似ているように見えるかもしれません。しかし、私が知っているほとんどの投資家は、この戦術を一時的な資金源としてのみ使用しているため、超高速で購入できます。修理が完了した後、通常は賃貸物件で長期の住宅ローンを借りることで、HELOCを迅速に返済します。言い換えれば、彼らはレンタルを過剰に活用するために彼らの家を使用しません。代わりに、彼らは一時的、迅速、柔軟なお金のためにそれを使用し、彼らは別個のレンタル専用住宅ローンで全額返済します.

ボトムライン

投資資金を調達するために住宅を担保化することは、リスクの高いベンチャーです。あなたがあなたのベルトの下でダース取引を持つ経験豊富な投資家でない限り、自宅でこれを試さないでください.

最後の言葉

借金は危険な道具であり、悪用されやすく、巧みに振る舞うことは困難です。あなたの家のエクイティにアクセスする最良の方法は、家を売却し、より安価な場所に移動することです。しかし、借金をしなければならない場合、あなたの家に対して借りることは通常、無担保の借金よりも低い金利を意味します.

高い前払いクロージングコストに注意し、返済できる以上の負債を引き受けないように特に注意してください。実際、ほとんどの債務は不良債権であり、唯一の例外は富を築くのに役立つ債務です。あなたがそれを助けることができれば、それらの不機嫌な専門家に耳を傾け、ATMとしてあなたの家を使用しないでください.

あなたの家のエクイティにアクセスした経験は何ですか？上記の方法のどれを使用しましたか、それについてどう思いましたか?