移転が必要で家を売却できない場合の6つのオプション

私たちは春の後に家を市場に出していたという事実-主要な不動産シーズン-そして、最初の住宅購入者税額控除が私たちの移動の2ヶ月前に期限切れになったという事実にもかかわらず、数ヶ月.

少年、私たちは間違っていましたか.

私たちが家を売ることができるようになるまで、ほぼ一年かかりました-2011年5月まで、そして私たちが得ることを期待していたよりも約20,000ドル安い価格で.

これは、転居しなければならない家族にとってあまりにも一般的な状況です。住宅事故の後、家を売ることは移転の比較的簡単な部分ではなくなりました。幸いなことに、販売しようとしている住宅所有者のためのいくつかのオプションがあります.

家を売れない人のためのオプション

1.適切な価格で販売する

コロンバスの家での5年間に、夫と私は何千ドルものお金を家の改善に費やしました。私たちは結果を望んでいるので（改定された再販価格だけでなく）家の改修が着手されるべきであることを知っていましたが、私たちは移動を計画し始めたときにまだドル記号を目にするしかありませんでした。私たちはもともと、私たちが支払った金額より約25,000ドル多く家をリストアップしました。これは、住宅がクラッシュする前に家に適していた価格ですが、2010年に手に入る価格ではありませんでした.

私たちが売る頃には、元の購入価格よりわずか6,000ドル高い価格で売れたのは幸運でした。その価格で私たちの家を最初にリストアップすることが販売を速めることはまずありませんが、買い手はどんな価格でも家に真剣な関心を示した最初の個人でした-お金（および時間）を入れたことを覚えておくことが重要です住宅は購入価格を上げないことがよくあります。特に下落市場では.

不動産業者と協力して、市場での価格設定をせずに、迅速に販売できる現実的な数字を見つけてください。これを行う1つの方法は、最近販売された同等の住宅の価格を調べることです。一方、表示する場合 リスト あなたの家と同様の家の価格では、市場の正確な感覚が得られない場合があります。.

最も重要なことは、住宅市場が過剰になっている場合、家を売ることができる価格は希望よりも低く、場合によっては家の代金よりも低くなる可能性があることを認識する必要があります。ただし、家賃を払って家を売る余裕がないなら、選択肢がないわけではないことを忘れないでください.

2.待つ

最悪の事態を計画することは、すべての住宅販売者がしなければならないことであり、そうしないことは夫と私が犯した最大の間違いでした。私たちは、住宅のクラッシュが私たちの近所に影響を与えなかったと仮定しました。しかし、私たちの数ブロック内に2つの差し押さえがあり、近所のいくつかの家が価値よりも安く売られていたので、私たち（そして私たちの全米リアルター協会加入者）は壁に文章を見たはずです。代わりに、私たちはインディアナ州ですぐに新しい家を買いました。二重の住宅ローンは数ヶ月しかないと思います。.

より良い計画は、最初の家が売れるのを待っている間に、1、2年の間アパートを借りることでした。それは私たちからの財政的圧力を取り除いただけでなく、私たちの新しい町の様々な近所についてもっと学ぶ機会を与えてくれるでしょう。.

厳しい住宅市場でのもう1つの選択肢は、家族の一部が片付けられないようにすることです。一方、新しい従業員は新しい仕事に就くために自分で転勤します。これは感情的に難しいかもしれませんが、ショーのために家を最高の形に保つのが簡単になり、空の家を保証するコストの増加を避けることができます.

最終的には、家をすぐに売却しないと想定し、それに基づいて住宅と移動計画を立てることが最善です.

3.家主になる

いくつかの点で、あなたの家を借りることはあなたの販売の苦悩に対する幸せな解決策となります。ただし、飛び込む前に家主であることを知っておくべきことはたくさんあります.

費用

• 住宅所有者保険. あなたの家を借りることは、あなたが予期しないかもしれないいくつかの関連費用を運びます。たとえば、住宅所有者保険は、特に家主/賃貸物件をカバーする保険に変更する必要があります。 Insurance Information Instituteによれば、「地主は通常の住宅所有者よりも多くの保護を必要とするため、土地所有者の保険は通常、標準的な住宅所有者の保険よりも約25％高くなります。」
• 資産管理. さらに、不動産管理の費用は、特にあなたが遠隔地主である場合、家賃収入の大部分を食いつぶす可能性があります。国の別の地域にいる場合は、下水管の詰まりから、定期的なメンテナンス、デッドビートテナントまで、あらゆる問題に対処するために誰かが必要です。ほとんどの場合、プロパティマネージャーを雇う必要があります。通常、月額賃料の約10％がかかります.
• キャピタルゲイン. 最後に、家主になると税負担が変わる可能性があります。たとえば、潜在的な税務上の懸念の1つは、キャピタルゲインの免税が失われる可能性があることです。家を売却する前の5年間のうち2年間家に住んでいる限り、家の売却から最大250,000ドルの利益（結婚したカップルの場合は500,000ドル）に対して税金を支払う必要はありません。ただし、引っ越してから3年以上家を借りて利益を得るために売却する場合、その利益について連邦政府にお金を支払う必要があります。.

潜在的な税制上のメリット

• キャピタルロスの請求. キャピタルゲインの免税の損失に関する懸念の1つの裏側（特にダウンマーケットで）は、家を賃貸し、それを損失で売却することは、収入に対してキャピタルロスを請求できることです。それは大きな税制上の優遇措置になる可能性があります。このため、ダウンマーケットの売り手は売却前に家を借りて、実際には税金で損失の一部を取り戻すことができます。.
• 減税. あなたの収入に対するあなたのキャピタルロスを主張することに加えて、彼らが家主である間に彼らの家を借りる住宅所有者に利用可能な他の税控除があります。家主は、保険料、修理、広告費用、造園サービス、不動産管理サービス、住宅ローンの利子、さらには賃貸に関連する旅費など、賃貸住宅のメンテナンスとマーケティングに関連する事実上すべての費用を差し引くことができます.

レートを設定する
家賃を請求するのに適切な金額を知ることは困難です。投資不動産の一般的な経験則では、プラスのキャッシュフローを生成するには、住宅ローンの金額の少なくとも1％を請求する必要があることが示唆されています。ただし、既存の家を借りる場合、このルールは少し複雑です.

まず、近所の家賃がどれくらいかを判断する必要があります。住んでいる賃貸物件が少ない場合でも、適切な料金を決定できます。不動産管理会社に相談して料金の詳細を確認し、同様のレンタルをオンラインで検索してください。 Craigslist、Rentometer、およびRent.comも確認するための優れたリソースです。.

また、空室率を考慮に入れて、1年間のレンタルでどれくらいのお金が期待できるかを知る必要があります。ほとんどの投資不動産のアドバイスは、年間10ヶ月半の入居のみを計画することを示唆しています-つまり、あなたがレンタルしている特定の期間にわたって10％の空室を期待することができます.

請求できる賃貸料の額（関連する運送費と空室率を差し引いたもの）が毎月の住宅ローンの請求額をカバーするのに十分ではないとわかったとしても、家を借りようとするよりも、家を借りる方が理にかなっているかもしれません自分で住宅ローン.

テナントを見つける
あなたの家を借りるの最も困難な側面の一つは、信頼できるテナントを見つけることです。 Rent.comやCraigslistなどのレンタルサイトとFacebookなどのソーシャルネットワーキングサイトの両方で、目立つ場所に広告を掲載する必要があります。地元の移転企業と人事部門を通じて。地元の大学でそして、あなたの庭で昔ながらのサインで.

応募者がいれば、審査プロセスを経ることが不可欠です。定型アプリケーションとリース契約はオンラインで見つけることができますが、収入、雇用履歴、レンタル履歴について潜在的なテナントに尋ねることを確認する必要があります。.

さらに、E-RenterなどのWebサイトを通じて、バックグラウンドおよび信用調査のために社会保障番号をリクエストできることを忘れないでください。これらのバックグラウンドおよび信用調査にはわずかな費用（約25ドル）がかかりますが、多くの頭痛の種を節約できます。.

4.家をバケーションレンタルに変える

長期家主になることが不可能であるか魅力的でない場合でも、旅行者に家を借りることで費用の一部を相殺することができます。 Vrboまたはピアツーピアの宿泊施設レンタルサイトAirbnbでバケーションレンタルとして家をリストすると、販売できるまで市場の低迷を乗り切るのに役立ちます.

さらに、あなたの家を頻繁にバケーションレンタルとして利用し、それが収入を生む不動産として適格であり、市場が回復する前に不動産を売却することになった場合、税金の損失を請求できます。.

5.家を空売りする

あなたが絶対に移転する必要があり、あなたがあなたの家で水中にいる場合、空売りは少なくとも家から出て行く最後の溝オプションです。この場合、あなたとあなたの貸し手は、家を売却するために、大幅に値下げした価格で家を売ることに同意するでしょう。あなたの貸し手は、あなたが住宅ローンの代金を支払うことができるものと全額の間の不足を許します。ただし、場合によっては、その不足が じゃない 許され、売り手はまだ貸し手にそれを支払う責任があります.

残念ながら、不足が許されたとしても、空売りは長続きする財政的結果をもたらします。差し押さえほどではありませんが、クレジットスコアを損なう可能性があります。これは多くの場合、ショートセールが回避しようとするものです。また、貸主は通常、住宅所有者がすでに支払いを滞納しており、デフォルト通知を受け取っている場合にのみ、空売りに同意します。.

それだけで十分です、空売りは、住宅ローンの問題が他の方法で克服できない場合にのみ解決策です.

6.差し押さえに行く

場合によっては、銀行があなたの家で差し押さえることを許可することが唯一の選択肢のように思えるかもしれません。差し押さえにより住宅の混乱から抜け出すことができたとしても、これは回避するために一生懸命働く必要がある代替手段です。ほとんどの人は差し押さえが大きなクレジットの影響を持っていることを理解しています-しかし、多くの人はあなたのクレジットへのヒットがあなたのクレジットカードに費用がかかるかもしれないことに気づきません。差し押さえの後、元の住宅所有者は、クレジットカードがキャンセルされたか、限度額が引き下げられたと感じるかもしれません。さらに、銀行が元の家を差し押さえた住宅所有者の住宅ローンを購入するまでに数年（一般に3〜7年）かかります。.

また、抵当流れは、住宅所有者が現金を使わずに立ち去ることができることを必ずしも意味しません。ほとんどの州では、銀行は法的に家の所有者の不足を補うことができます。これは、銀行が家のために手に入れることができたものと、住宅ローンの未払い分との差です。そして、赤字防止法のある州に住んでいる住宅所有者でさえ、いくらかの資本をキャッシュアウトするために二度目のローンを借りたり、住宅ローンを借り換えたりした場合、銀行に答えなければなりません。欠乏防止法はそのような場合に住宅所有者を保護しません.

差し押さえは今後数年間、財政に悪影響を及ぼし続ける可能性があるため、差し押さえを回避するために住宅所有者ができることは、最終的には最良の財務決定です。.

最後の言葉

希望する時間枠内または希望する価格で家を売ることはできないかもしれませんが、その事実を受け入れ、それに応じて決定を下すことは、あなたの状況で最高の経済的成果を達成するのに役立ちます。住宅市場について最悪の事態が発生した場合、収益のための最も安全な措置となる可能性が高い.

最近、あなたの家を売ろうとしましたか？販売に苦労している人に他にどのようなヒントを提案しますか?