住宅ローンの借り換えはいつですか？
それでは、借り換えがあなたにとって正しいかどうかをどのように判断しますか？まず、借り換えの仕組みを理解する必要があります。次に、財政状況と借り換えで達成したいことを検討します。最後に、長期的な財務目標に照らして、資格のあるローンを見てみましょう.
以下の要因はこのプロセスを詳述し、現在の住宅ローンを借り換えするかどうかに関して、情報に基づいた決定を下すのに役立ちます。.
住宅ローンの借り換え101
借り換えの仕組み
あなたの家で住宅ローンを借り換えるとき、あなたは元の住宅ローンを返済し、新しいものと交換します。新しいローンの条件と金利は異なる場合がありますが、ローンを確保している資産は同じです.
あなたはすでに財産を所有しているため、元のローンを取得するよりも借り換えが簡単なことがよくあります。さらに、あなたが長い間あなたの財産を所有しているなら、あなたはかなりの公平性を持っているかもしれません。.
借り換え費用
コストに関して言えば、理解すべき重要なことが2つあります。 1つ目は、借り換えには最初の住宅ローンと同程度の費用がかかるということです。閉鎖費用、タイトル保険、弁護士費用を支払う必要があります。また、鑑定、税金、振込手数料も支払う必要があります。.
それは間違いなく無料ではありません。多くの銀行は「無料」の住宅ローンを宣伝していますが、実際にはそのようなことはありません。ただし、閉鎖費用がローン残高に追加される（つまり、閉鎖費用に利息を支払う）か、またはそれらをカバーするためにより高い料金を支払うだけで、自己費用なしの住宅ローンを取得できます。.
したがって、借り換えを検討する場合、低金利から得られる貯蓄が発生するコストを相殺するかどうかを判断することが重要です。.
2番目に理解することは、料金によって閉鎖費用が異なることです。言い換えると、利用可能な最低レートが必要な場合、クロージングコストは比較的高くなります。あるいは、わずかに高いレートを受け入れると、閉鎖費用が削減される可能性があります.
たとえば、6％のリファイナンスでは成約に2,000ドルかかり、5.75％の低いレートでは3,000ドルかかります。ただし、6.5％のレートを受け入れた場合、自己負担額はまったくない可能性があります。実際、6.5％のローンは「無料」のローンとして宣伝されている可能性があります。しかし、あなたは確かに、より高い金利の形で閉鎖費用を「支払っている」ことがわかります。.
借り換えでお金を節約する方法
借り換えは毎月の支払いを下げる可能性があることをすでにご存知でしょう。ただし、金利を低くすると、株式をより迅速に構築し、ローン残高を返済することもできます。毎月あなたの抵当を支払うとき、あなたの声明を注意深く見てください。住宅ローンは通常30年の長期にわたって償却されるため、特にローンの最初の10年間は、利子の支払いが月払いのかなりの部分を占めます。.
住宅ローンを低金利に借り換えると、利息の支払い額は減ります。さらに、新しい住宅ローンの期間が元の住宅ローンの残りの年数と一致する場合、元本に支払う金額は増加します。あなたがそれを買う余裕があり、他の高利子負債がない場合、良い戦略は借り換えから節約した金額を追加の元本支払いに向けることです。この方法では、毎月の住宅ローンの金額は変わりませんが、あなたははるかに速くあなたの家を完済することができます.
ほとんどの場合、民間の住宅ローン保険（PMI）を削除することを含む借換えもあなたのお金を節約するのに役立ちます。あなたの家に20％以上の資本がある場合、FHA住宅ローンを持っているか、ハイリスクの借り手とみなされない限り、PMIを支払う必要はありません。あなたがPMIを支払い、あなたの家が少なくとも20％の資本を持っているにもかかわらずあなたの現在の貸し手がそれを削除しない場合、あなたはこの理由だけで借り換えを検討したいかもしれません.
借り換えの前に考慮すべき要素
次のことを考慮して、リファイナンスがあなたを助ける可能性がどの程度あるか、あなたがリファイナンスの資格があるかどうか、そしてそれをどのように構築するかについて理解してください：
1.現在の金利
簡単に言えば、低金利の住宅ローンを取得できる場合は、借り換えを検討する価値があります。とはいえ、閉鎖費用を取り戻すのにどれくらい時間がかかるかを考えてください.
たとえば、住宅ローンの借り換えのために2,000ドルを支払って月額150ドルの支払いを落とした場合、損益分岐点に達するには1年以上かかる可能性があります。一般に、金利の少なくとも半分のポイントから完全なポイントの引き下げは、数年以内に閉鎖費用をキャンセルするのに十分なお金を節約します.
2.ジャンボローン
最初の住宅ローンが「ジャンボローン」だったが、その後、残高を$ 417,000未満に支払った場合、「通常の」借り換えができる可能性があります。言い換えれば、一般的に金利が大幅に下がらなくても、低金利の資格が得られる可能性が高いということです。.
3.終了費用
借り換えを含むすべての住宅ローンはそれに関連する手数料を持っているので、あなたはそれらを支払う方法を理解する必要があり、それがあなたの状況にとって理にかなっている場合でも.
たとえば、「無料」の住宅ローンでは、ローン残高に手数料を加算するか、それらの手数料をカバーするために高い金利を受け入れます。余裕があれば、費用を自己負担で支払うことで長期的にお金を節約できます。ただし、余裕がなく、しばらく家に滞在する予定の場合、ローン残高に手数料を追加する方が、高い金利を受け入れるよりもうまくいく可能性があります。ただし、今後数年間で移動する予定がある場合は、より高い金利を受け入れる方が有利です.
クロージングコストに融資するかどうかを判断する際には、財務状況全体を考慮してください。たとえば、高金利のクレジットカードの債務を抱えているが、手元に現金があり、閉鎖費用を支払うことができる場合、代わりに高金利の債務を返済し、閉鎖費用を融資するのが合理的です。その後、クレジットカードに支払った支払いを住宅ローンに振り向けることができます。このようにして、同じ金額のクレジットカードの借金を返済するよりも早く、閉鎖費用を返済することができます。.
4.住宅ローンの前払いペナルティ
一部の住宅ローンブローカーおよび銀行は、住宅ローンの期限前返済ペナルティがあるローンを提供しています。前払いペナルティーのあるローンの場合、通常は手数料が低くなるか、レートが高くなりますが、ローンを早期に返済する場合は、手数料が高くなります。ペナルティは一定の期間に設定されており、時間とともに低下する場合があります。ただし、期限前返済ペナルティの期限が切れる前に住宅ローンの借り換えをする場合は、ペナルティを支払う必要があります。これにより、最終的に借り換えが価値以上に高くなる可能性があります.
5.あなたが家にいる時間の長さ
これは、閉鎖費用の文脈において、特に前払いペナルティのある新しいローンを検討する場合に重要です。クロージングコストに関しては、移動する前に必ず費用を回収する必要があります。.
たとえば、閉鎖費用で2,000ドルを支払い、毎月100ドルの利息を支払う場合、実際に損益分岐点に達して実際の節約が見られるまでに20か月かかります。ローン残高にそれらを追加することによってそれらの閉鎖費用を融資した場合、それはさらに時間がかかります.
少なくとも2年間家にいるつもりがないなら、おそらく借り換えをする価値はまったくないでしょう。おそらく、非常に高いレートからずっと低いレートに借り換えをするか、元の住宅ローン金利よりもさらに低い金利のポケットクロージング費用.
低金利を得るために新しいローンに前払いペナルティを課すというアイデアを楽しんでいるなら、あなたは5年以上になる可能性がある前払いペナルティ期間を通してあなたの家に滞在することにコミットする必要があります.
6.クレジットスコア
元の住宅ローンを取得してからクレジットが改善された場合は、低金利の資格が得られる可能性があります。プロセスが始まる前に信用報告書をチェックして、これが事実かどうかを確認してください。多くの場合、数年のタイムリーな住宅ローンの支払いにより、スコアが改善され、低金利の資格が得られます.
また、銀行は通常、債務と収入の比率を36％未満にすることを銀行に要求しているため、債務と収入を元の住宅ローンを引き取ったときの状態と比較してください。かなりの負債を蓄積してきた場合、または収入が減少した場合、恒星の信用にもかかわらず、低金利または借り換えの資格がまったくない場合があります.
7.あなたの家の公平の量
ほとんどの貸し手は、融資を受ける資格を得るために、ある程度の資本を見たいと思っています。一般的に言えば、家の公平性が高いほど、借り換えが容易になります。最小20％が理想的ですが、10％のように少ない場合でも借り換えの対象となる場合があります。ただし、条件は有利ではない場合があります.
低資本または無資本の借り換えについては、以下の「特別な状況」セクションをご覧ください.
8.調整可能金利またはバルーン住宅ローン
利率が変動する住宅ローンまたはバルーン支払いの住宅ローンを持っているほとんどの人は、家に留まる予定がある場合、ある時点で借り換えを頼りにしています。借り換えには時間がかかることがあるため、レートが調整されるか、バルーンの支払い期限が来る前に、十分な時間をかけて申請して承認されるようにしてください。ローン文書を再確認して、この日付がいつであるかを正確に把握し、事前に計画してください.
9.ローンターム
多くの人々は、新しい30年の住宅ローンに何度も借り換えをし、家を完全に所有するという目標に決して近づかない。利息は最初の10年から15年で支払いの大部分を占めるため、時計をリセットし続けると、より多くの利息を支払うことになります.
したがって、元の住宅ローンの残りの年数が許す限り、通常はローン期間をリクエストすることをお勧めします。これにより、金利を引き下げながら、元のスケジュールに従って住宅ローンを完済できます。短期間で借り換えることもできます。これにより、支払いが増える可能性がありますが、より良いレートを取得し、より早くローンを返済するように設定できます.
ローンの期間、料金、および閉鎖費用を除いて、毎月の支払いに焦点を合わせないでください。たとえば、一部の不some慎な住宅ローンブローカーは、実際に30年の期間があり、費用が高く、現在の住宅ローンのレートよりもそれほど低くないレートのローンを表示する場合があります.
10.借り換え住宅に登録されている人々
一般的に、結婚や離婚後など、住宅ローンに誰かを追加または削除しようとする場合、貸し手は借り換えを要求します。これは、他の人が資格を得るかどうか、またはあなたが一人で資格を得るかどうかを決定するために行われます.
ただし、完全な借り換えをせずに目標を達成するために、住宅ローンの貸し手で何かを解決できる場合があります。これは、両方の住宅ローンを利用していた人が自分で住宅ローンの資格を得ることができる場合に特に当てはまります.
11.第二抵当またはホームエクイティローン
2番目の住宅ローン、ホームエクイティローン、またはホームエクイティのクレジットライン（HELOC）がある場合は、それをプライマリモーゲージに借り換えることで多くのお金を節約できる可能性があります。.
可能かどうかを判断するには、すべての住宅ローンを合計します。あなたの家の現在の価値がローンの価値を超えている場合、あなたはローンを1つに借り換えることができるかもしれません。この方法では、メインの住宅ローンに1つ、2番目に高いレートの代わりに、全額に1つの低いレートを支払います。.
ホームエクイティに関する特別な状況
借り換えに関しては、豊富さや公平性の欠如が問題を引き起こす可能性があります。以下に、両方の状況を最適に処理するためのヒントを示します。
低または無資本の金融オプション
前に述べたように、資本が少ないかまったくない場合、借り換えは難しいか、まったく不可能です。ただし、特定の種類のローンや特定の状況では、特別な借り換えオプションが利用可能です.
たとえば、家に少なくとも5％の持分がある場合、FHAリファイナンスの資格があります。または、支払いを逃していない住宅所有者にとって、住宅手頃な借り換えプログラム（HARP）は、住宅ローンが逆さまになっている場合でも、低金利への借り換えに役立つ場合があります。このプログラムにより、ファニーメイまたはフレディマックの住宅ローンを所有する住宅所有者は、住宅の現在価値の最大125％を借り換えることができます。.
あるいは、家を失う危険が差し迫っている場合、Home Affordable Modification Program（HAMP）は、借り換え、延長されたローン期間、および必要に応じて元本の削減によりローン契約を変更し、支払いを総収入の31％。 2番目の住宅ローンの支払いに苦労している場合、失業中の場合、または差し押さえに既に直面している場合にも、サポートを利用できます。これらのローンのほとんどは、政府の「住宅を手ごろな価格にする」プログラムによって提供されますが、通常の貸し手を通じて管理されます.
一部の住宅所有者が過去に使用してきたオプションは、「ピギーバック」ローンです。このオプションでは、ホームエクイティローンが残高の10％に対して、残りがプライマリー住宅ローンとして使用されます。このような配置は、より有利な条件を意味します。しかし、より厳格な融資要件の出現により、このタイプの融資を行う意思のある銀行または信用組合を見つけることは困難な場合があります.
キャッシュアウトの借り換え
「お金をポケットに入れる」または「家から現金をもらう」というリファイナンスの広告を見たことがあるかもしれません。これらはキャッシュアウトリファイナンスと呼ばれます。ここで、新しいローンは古いローンよりも大きく、現金の差額を受け取ります。しかし、その現金は無料ではありません-それはあなたの家の株式からのローンです。言い換えれば、あなたはそれを返済しなければなりません.
銀行やブローカーは、これを借金の返済、休暇、または大学のお金を得る素晴らしい方法として宣伝するかもしれませんが、問題は一時的な修正にすぎないということです。実際、どのように返済するかについて計画を立てていない場合は、その「キャッシュアウト」にもっと多く支払うことになります。.
たとえば、家を売る時が来たら、返済するローン残高が大きくなるので、売却からそれほど多くは得られません。または、さらに悪いことに、不動産市場が下落した場合、住宅ローンが逆さまになり、実際に売るときに銀行のお金を借りることができます.
キャッシュアウトリファイナンスには、「少量」のキャッシュのみを引き出した場合でも、一般に高い金利も伴います。具体的には、多くの銀行がクレジットカードを完済するための借り換えを提供しています。しかし、これは無担保債務（クレジットカード）を担保債務（住宅ローン）と交換する危険な動きです。クレジットカードの借金を支払うことができない場合、起こりうる最悪の事態は、あなたの賃金を飾る裁判所の判決です。しかし、あなたが住宅ローンを支払うことができないなら、あなたは家を失うでしょう.
あなたの家で借金を確保する前に、実際にあなたのクレジットカードの借金を組み込んだ住宅ローンの支払いができることを確認してください。実際、借金の返済に問題がある場合は、住宅ローンを借り換える前にクレジットカウンセラーに連絡してください.
閉鎖費用を節約する方法
借り換えに関連する閉鎖費用を最小限に抑えるいくつかの方法を次に示します。
- 鑑定が必要で、家の価値が大幅に上昇した場合、または近所に多くの同等の売上がある場合、完全な鑑定の代わりに自動鑑定を使用できるかどうか、不動産業者に尋ねてください。これにより、数百ドル節約できます.
- タイトル保険が必要になりますが、フルレートではなく「再発行」レートを取得できるかどうか尋ねてください.
- 新しい貸し手でドキュメントに署名する前に、現在の貸し手が低金利の借り換えを提供できるかどうかを確認してください。彼らはあなたと同じくらい多くの費用なしで合理的な取引を得ることができるかもしれません.
貯蓄を計算する
借り換え電卓を使用して、節約できる金額を計算します。住宅ローンの明細書に座って、借り換え時にこれらの金額が変わらないため、不動産税と住宅所有者保険に支払う金額を決定します。ただし、資産の価値が下がった場合は、資産税も引き下げることができます。.
次に、最初の住宅ローンを処理した銀行またはブローカーから成約費用の概算値を取得します。 200,000ドルのリファイナンスの平均閉鎖費用は3,741ドルですが、金額は地域によって大きく異なります。また、ローンの残り期間を把握し、同じローン期間を維持するか、それとも短縮または延長するかを決定する必要があります。.
たとえば、ジムが7年間自宅と現在の住宅ローンにいたとしましょう。彼は最初に家のために145,000ドルを支払い、6.5％で916ドルの毎月の住宅ローン支払いを持っています。 7年後でも、彼は1か月あたり元本の206ドルしか返済していませんが、710ドルは利子になります。彼はまだ彼の住宅ローンに130,897ドルを負っている.
彼は借り換えをすることを決め、5％のレートを得ることができ、2,000ドルの閉鎖費用を支払います。彼は同じローン条件を維持することを選択し、彼の新しい支払いは月額799ドルです。.
6.5％の旧住宅ローン
- 月払い：916ドル
- 利息額：710ドル
- 元本金額：206ドル
5％の新規住宅ローン
- 月払い：799ドル
- 利息額：545ドル
- 元本金額：254ドル
ジムは毎月の支払いで117ドルを節約できるだけでなく、利息が少ないため、以前よりも多くのローン残高を返済します。ただし、ジムが税金を支払うとき、彼は主張するほどの住宅ローンの利子を持たず、そこでいくらかの利益を失います。しかし、ジムの所得税額に応じて、失われた税額控除は、彼が元本を返済するペースが加速したことで多少なりとも洗い流されるかもしれません。言い換えれば、ジムが損益分岐点に達するまでに約17か月かかり、それによって彼は2,000ドルのクロージングコストを回収します。.
いずれにせよ、毎月どのくらい節約するか、どのくらいの資本を構築するか、そして低金利でどれだけの税控除をあきらめるかに基づいて、いつブレークするかに関する数値を実行します。そうして初めて、あなたがあなたの特定の状況のためにいつ壊れるかを判断することができます。.
最後の言葉
借り換えを申請するとクレジットスコアが低下するため、申請書を提出する前に資格があるかどうかを判断してください。可能性が低いと思われる場合は、家の価値が上がる、クレジットスコアが改善する、または負債対所得比が低下するまで待つことをお勧めします。また、借り換えの能力に影響する自動車ローンなどの別のローンを申請する場合は、事前に計画してください.
次に、資格があると判断したら、住宅ローン明細書などの財政状況と、借り換えで達成したいことを確認します。住宅ローンブローカーまたは銀行とオプションについて話し合っているときにこれらの点を明確に理解し、レートや支払いなどの特定のことに専念しないことを忘れないでください。.
最も重要なのは、受け取った新しい見積もりに対する現在の住宅ローンの独自の評価に依存し、それぞれの数字を実行して、目標に応じて最も意味のあるものを決定することです.
住宅ローンの借り換えをしたことがありますか？決定に至った主な要因は何でしたか。?
