あなたの家で住宅ローンを借り換える方法
適用する前に、住宅ローンの貸し手があなたに提供するように求めているもの、あなたが探している(そして探していない)住宅ローンの種類、そしてそれが今借り換えするのが理にかなっているかどうかを理解してください.
借り換えの準備ができている場合は、次の手順に従って、新しい住宅ローンで可能な限り最高の取引を取得してください.
住宅ローンの借り換えをする5つのステップ
1.財務レビューの準備
貸し手は、新しい住宅ローンの支払いに余裕があるかどうかを判断するために、完全な財務状況が必要です。ただし、これを提供する前に、自分で財務を確認することをお勧めします.
まず、信用報告書を確認します。誤りを見つけた場合は、信用調査機関に訂正を依頼してください。重大な不正確さがあなたの信用スコアを悪化させたり、提供される利率を上げたくない.
次に、ドキュメントをまとめます。取引先の銀行または住宅ローンブローカーは、特定のアイテムをリクエストします。また、最初にこれらのアイテムを確認することをお勧めします。そのため、驚きに直面することはありません。
- 納税申告書、給与明細、または銀行取引明細書を含む収入の証明
- あなたの家の最近の評価(特にあなたが多くの資産を持っていない場合)
- 現在のクレジットスコアとクレジットレポート
- 固定資産税法案
2.希望する住宅ローンを決定する
住宅ローンを借り換えると、「やり直し」のチャンスが得られます。初めて欲しいものが手に入らなかった場合は、機会を利用して、ニーズに合わせて新しい住宅ローンを調整してください。.
また、数年のタイムリーな住宅ローンの支払い後、クレジットスコアが改善された可能性があり、以前よりも良いレートの資格を得ることができます。しかし、買い物を始める前に、借り換えに何を望むかを決めてください.
どのくらいの期間の融資が必要ですか?
あなたの元の住宅ローンと同じスケジュールで返済されるように借り換えた住宅ローンを構築することができます。たとえば、最初に30年の住宅ローンがあり、6年目に借り換えた場合、新しい住宅ローンの期間は24年になります。.
当初よりも長い期間または短い期間を取得することもできます。金利と手数料が同じである場合、より長い期間はより低い支払いを取得します。ただし、返済には時間がかかるため、最終的には利息をより多く支払うことになります。あなたの家をより早く返済し、より少ない利息を払いたいなら、より高い支払いを支払うことができる限り、15または20年などの短い融資期間がより適切です.
恒久的な固定金利の住宅ローンが必要ですか?
金利調整可能な住宅ローン、またはARMは、15年前にはほとんど前代未聞でした。しかし、今では広く利用可能であり、多くの場合、融資担当者が提示する最初のオプションの1つです。.
ほとんどの調整可能な金利の住宅ローンは、わずか数ヶ月から5年以上の固定金利を持っています。この時点の後、LIBORなどの金利のインデックスに従って金利が調整されます。 ARMの利点は、最初の数年間の金利が30年の固定金利に比べて非常に低いことです。また、これらの住宅ローンは資格を得るのがより簡単である傾向があります.
最初の固定料金期間よりも長く家に滞在しないと確信している場合は、ARMが適切なオプションである可能性があります。しかし、この時点を過ぎて住宅ローンを維持すると、金利が上昇する可能性が高くなり、支払いが手に負えなくなる可能性があります.
さらに、レートがさらに増加するリスクがあります。実際、多くの人々が現在借り換えを行っており、永久に固定金利でARMから住宅ローンに移行しています。残念ながら、これは、融資担当者が過去にこれらの融資を誤って伝えたためです。.
たとえば、融資担当者からレートが修正されていると言われた場合、修正の期間を尋ねます。多くの人が「30年固定金利」の住宅ローンを求めているため、一部の不注意な貸し手は固定金利で30年間のローンを提示しますが、金利は2年間しか固定されていないことに言及しません。これは、署名する前にすべてのローン文書を再確認することが重要な理由の1つです。.
今のあなたの家は何ですか?
住宅価格は上下するので、自分の家にどれだけの資本があるか分からないかもしれません。エクイティの量は、単にあなたの家の価値からあなたの住宅ローンと、クレジットのエクイティライン、ホームエクイティローン、または第二と第三の住宅ローンを借りている金額を引いたものです.
通常、借り換えの資格を得るにはある程度の資本が必要なので、これは重要です。とはいえ、たとえあなたが平等をほとんど持っていなくても、または住宅ローンの上下を逆さまにしたとしても、政府支援の「家を手ごろな価格にするプログラム」を通じて借り換えの資格を得ることができます。従来の方法では、10%未満のエクイティを持つ住宅で住宅ローンを取得することは困難または不可能な場合があります。または、借り換えコストに見合うだけの十分な低金利の資格がない場合があります.
あなたはあなたの住宅ローンに他の負債を投入していますか?
場合によっては、ホームエクイティの信用枠、ホームエクイティローン、またはセカンドモーゲージをリファイナンスでプライマリモーゲージと組み合わせることが賢明です。これにより、債務のより良いレートを取得し、場合によってはより早く返済することができます.
ただし、高金利のクレジットカードの借金を新しい住宅ローンに持ち込むことを考えている場合は、まず潜在的な結果を慎重に検討してください。たとえば、かつては無担保のクレジットカードの負債であり、破産で解雇される資格があったものは、あなたの家によって担保されます。言い換えれば、住宅ローンに転嫁した金額を返済できない場合、家を危険にさらすことになります。.
また、既存のホームエクイティを使用して借金を返済する場合は、必ずホームのエクイティの額を減らし、プライベートモーゲージ保険(PMI)を支払う必要があります。 PMIにより、HELOCまたはクレジットカードの負債を高く保つ場合でも、HELCまたはクレジットカードの負債を抑える方が安くなる場合があります。 PMIは、一般的に、家の持分が20%未満で、貸し手によって費用がわずかに異なる場合に必要です。.
あなたのクレジットはどれくらい良いですか?
優れた住宅ローンブローカーは、あなたのクレジットスコアに基づいてあなたが資格を得るだろう率の概算を与えることができます。あなたがより低い料金の資格を得ることができないならば、リフィナンはあなたに利益をもたらそうとはしません。借り換えをコストに見合うものにするために必要な融資条件を取得するために必要なレートを知っていることを確認してください.
これらの質問に答えたら、情報を住宅ローン計算機に差し込んで支払いを見積もることで、貸し手の申し出をよりよく比較し、どの申し出が本当に「本当でいい」かを特定できます。
前払いのペナルティが発生しますか?
貸し手はあなたが支払う利息から利益を得るので、住宅の借り換えや売却によって予想よりも早く住宅ローンを返済した場合、彼らの利益は減少します。したがって、彼らは住宅ローンの期限前返済ペナルティを介して方程式に(自分自身のために)少しのセキュリティを導入しました.
前払いペナルティーのある住宅ローンは、住宅ローンを借りてから最初の数年以内に家を借り換えたり売却したりすると、基本的に追加料金がかかります。多くの場合、このペナルティ期間は3〜5年ですが、10年以上になることもあります。さらに、ローンを早期に返済する場合、6か月の利子など、請求されるペナルティはしばしば急です。.
では、いったいなぜあなたはあなたの新しいローンの前払いペナルティを望むのでしょうか?まあ、多くの人はそうではありません。しかし、その逆は、レートを下げることができるということです。前払いのペナルティを受けることは危険です。なぜなら、あなたはどんな人生があなたに投げかけるのか、いつ移動する必要があるのかわからないからです。それは、あなたが今から同じ年にいると確信しているなら、あなたのローンに期限前償還ペナルティを加えることの利点を調査し、あなたが借り換えた場合にのみペナルティを与えるものを探してください。.
3.借り換えに最適な時期を決定する
ARMから借り換えをしたい場合、最初の低金利の期限が切れる前にそうするなら、潜在的な節約を見逃す可能性があります。ただし、金利や住宅市場がどこに向かっているのかなど、考慮すべき他の要因もあります.
たとえば、ARMレートが調整される前に2年が残っているが、ホームエクイティが20%前後で推移している場合、住宅の価値が低下した場合にPMIを支払う必要がないように、今すぐ借り換えを選択できます。金利が変化し始める時期を住宅ローンのサービサーから調べ、今すぐ借り換えと比べて少し長くARMに滞在する潜在的なリスクと報酬を比較します.
一方で、現在の仕事に2年かかるまで待つ、借金を返済する、借り換え費用を節約するなど、他のイベントに応じて借り換えのタイミングを調整することもできます。これらの各要因により、ローンの適格性確認プロセスが容易になるか、支払いが削減されます。借り換えを申請するとクレジットスコアが低下するため、コミットするまで待ってから申請書を提出することをお勧めします。そうしないと、プロセスを停止して再起動すると、たとえば6か月後に資格を取得するのが難しくなる可能性があります.
もう1つの考慮事項は、あなたがあなたの家に滞在する期間です。借り換えには通常、住宅ローンの規模と居住地に応じて2,000〜4,000ドルの費用がかかるため、移動する前に必ず費用を回収してください。一般的な経験則では、家に少なくとも2年以上住む予定がない場合、借り換えには節約よりも多くのお金がかかります。.
4.ローン相談のリクエスト
住宅ローンの借り換えは、一般的に元の住宅ローンを取得するよりも簡単で迅速なので、あなたを助けるために熱心な銀行やブローカーの不足はありません.
- 貸出見積コンソリデーター. 始めるのに適した場所は、Lending TreeのようなWebサイトです。これにより、複数の異なる貸し手からレート見積もりを取得できます。 1つのフォームに記入するだけで、低料金を提供するために競争する複数の貸し手に情報を提供します。ただし、最低料金と低い閉鎖費用は、通常は連動していません。.
- 住宅ローンブローカーまたはローンオフィサー. あなたが彼らとの良好な経験があった場合は、元の住宅ローンであなたを助けた住宅ローンブローカーやローンオフィサーに連絡することもできます。彼らはまた、あなたが資格を得る可能性のある料金の種類と、あなたが申請する前に市場がどのように見えるかに関する情報を提供する.
- 信用組合または銀行. 信用組合は、特に住宅ローンのような大規模なローンでは、常に最も競争力のある金利を提供するとは限りません。しかし、あなたが信用組合または銀行と長年の関係を持っている場合、あなたは良い取引を得ることができるかもしれません.
地元の銀行、信用組合、大手銀行、またはブローカーのいずれで働くかに関わらず、あなたの忠誠心は財布にあるべきです。どちらが最適かを最もよく判断するために、あらゆる側面からのオファーを慎重に検討してください。借り換えの総費用(オリジネーションポイント、ディスカウントポイント、タイトル保険、およびその他の手数料を含む)を確認し、自己負担額や支払いだけに集中しないでください。貸し手は、実際に「高コスト」のローンを「低コスト」に見せることで非常に創造的になりました。
異なる引用符を確認するときも、リンゴとリンゴを比較していることを確認してください。言い換えれば、受け取った各見積もりが、同じタイプのローン-要求したものであることを確認してください。残念なことに、一部の不some慎な貸し手は、驚くほどの「取引」を見せてくれます。しかし、後になって、「取引」は6ヶ月ARMのようなまったく異なる種類のローンであることがわかります。実際、30年の永久固定金利ローンを要求し、融資担当者が6か月の固定期間で30年の調整可能な金利ローンを表示した場合、立ち上がって退職します。!
5.自己負担費用
あなたは、自己資金で借換えるための費用を支払うか、それをローンにまとめるかを検討する必要があります。貸し手は低コストまたは無償のリファイナンスを提供しますが、彼らの多くは、後で返済するためにローン内のコストを単純にラップすることを理解してください.
受け取った見積もりを調べて、閉鎖費用を支払う方法と、それらの費用を自己負担で支払うのと、ローンの条件がどのように影響するのかを判断します。クロージングコストの資金を調達すると、回収に時間がかかることに注意してください。ただし、ローン内で閉鎖費用をラッピングすると、費用を賄うのに十分な現金がない場合でも借り換えができる場合があります.
最後の言葉
借り換えのために買い物をする際の最も重要なことは、準備されたテーブルに来て、あなたが言われたまたは「保証された」すべてを再確認することです。この領域はまだ買い手用です。簡単な方法をとって、誰かを「信頼する」ようにとらわれないでください.
例えば、あなたが本当であるには余りにも良いと思った取引が実際にあなたの家を売るのを妨げる前払いのペナルティを伴うことを後で見つけるかもしれません。自分自身を助けて、宿題をしてください。また、住宅ローンはどこで入手しても住宅ローンであり、ほとんどの場合、署名後すぐに別のサービサーに売却されることに注意してください.