不動産の改修のためのハードマネーローン-あなたは1つを取得する必要がありますか？
誰が正しい?
ハードマネーローンは本質的に善悪でもありません。これらは、不動産投資家のツールキットに含まれる多くのツールの1つにすぎません。ここに、意欲的な不動産投資家が彼らの長所、短所、費用、それらを使用する権利と間違った時間を含むハードマネーローンについて知る必要があるものがあります.
ハードマネーローンとは?
ハードマネーローンは、不動産に対して担保されている担保指向のローンです。ハードマネーの貸し手は通常、従来の住宅ローンの貸し手よりも借り手に焦点を合わせず、取引自体の特性と質に焦点を合わせます。従来の住宅ローンの貸し手のように、不動産の価値の90％から95％を貸す代わりに、ハードマネーの貸し手は通常、60％から80％のローン対価値比率（LTV）に従います。.
ハードマネーの貸し手も借り手を評価しますが、彼らの主な焦点は、借り手が債務不履行になっても資金を回収するのに十分な資産の公平性を確保することです。彼らは取引を精査し、借り手が市場価値を下回って購入していることを確認し、収益性の高い不動産を改修することでさらに多くの株式を創出できるようにします。.
ハードマネーの貸し手は、主要な銀行や企業ではありません。代わりに、ローカル、州、または地域レベルで事業を展開する小規模で機敏な企業である傾向があります。現在、ハードマネーローンを提供している全国的なほぼ一握りの会社がありますが、50州すべてで営業している会社はありません。大衆市場にサービスを提供しようとする銀行とは異なり、ハードマネーレンダーは、経験豊富な不動産投資家向けの迅速なリフォームローンに特化したニッチレンダーです。.
ハードマネーローンは、短期（6〜24か月）で、利息のみで、所有者が所有していない不動産でのみ利用可能です。対照的に、住宅ローンは借り手志向で長期（15〜30年）になる傾向があります。従来の住宅ローンの貸し手は、信用履歴、収入、債務、債務対収入比などの比率など、借り手の資格を精査します。担保-不動産-は、従来の住宅ローンの貸し手を満たすために、少なくとも購入価格について評価する必要があるだけです。.
ハードマネーローンの利点
ハードマネーローンは長い間存在しており、クラウドファンディングウェブサイトなどの分野での「破壊者」の最近の参入にもかかわらず、彼らは依然として多くの不動産投資家にとって最適な資金調達オプションです。投資家の間で人気が高い理由はここにあります.
1.スピードと柔軟性
ハードマネーローンは迅速かつ柔軟で、不動産投資家が重視する2つの特性を備えています。開始から終了までの3日間で、ハードマネーローンが終了するのを見てきました。多くの場合、その速度は、不安な売り手に迅速かつ事実上保証された決済を提供することにより、例外的な取引を確保するために不動産投資家にとって必要です。.
2.リノベーションファイナンスに最適
ハードマネーローンが輝くのは、リノベーションファイナンスです。ほとんどのハードマネーレンダーは、相互に合意した描画スケジュールに基づいて、リノベーションコストの100％をカバーし、一連の描画で資金をリリースします（詳細は後述）.
3.信用不良者はディールブレーカーではない
ハードマネーの貸し手は借り手よりも担保資産に重点を置いているため、信用不良の借り手から遠ざかりません。より高い金利と手数料を請求し、より低いLTVでリスクの高い借り手に貸すだけです。.
4.頭金について柔軟
ハードマネーローンのもう1つの利点は、貸し手がしばしば頭金の出所を気にしないことです。 Great Aunt Sueからそれを借りたり、クレジットカードから前払いを引き出したり、eBayやAmazonで腎臓を売ったりできます。彼らの焦点は担保にあるので、ほとんどのハードマネーの貸し手は気にしません。従来の貸し手は通常、家族からでも頭金の一部を借りることを許可していません.
5.プロパティの種類は関係ありません
ハードマネーの貸し手はまた、従来の貸し手がきしむようにするユニークな特性を考慮することをいとわない。私はかつて、女性が混成の寄宿舎を経営し、週ごとに文書化されていない移民を部屋に請求することを知っていましたが、質問はありませんでした。従来の貸し手は彼女に触れませんでしたが、彼女が見つけたハードマネーの貸し手は、彼が財産の高い価値と公平を見た後、目をつぶることはありませんでした.
6. PMIなし
最後の注意点として、ハードマネーの貸し手は、プライベートモーゲージ保険（PMI）を請求しません。.
ハードマネーローンのマイナス面
これらのローンには、将来の借り手が理解すべきいくつかのかなりのリスクが伴います.
1.高い借入コスト
速度と柔軟性は安くありません。ハードマネーローンの最大のマイナス面は、はるかに高いコストです.
借り手は、金利で8％から18％の間、2から6ポイントの間で支払うことを期待できます。 （貸出の専門用語の「ポイント」は、貸付金額の1％に相当する、決済時に前払いされる料金です。）これらのレートと料金は、貸し手だけでなく、借り手の信用スコア、収入、そして経験。クレジットを改善する理由を探している場合、通常、クレジットスコアが高いほど、ハードマネーローンのコストが低くなります。.
より伝統的な住宅ローンの貸し手と同様に、ハードマネーの貸し手は金利の上昇とともに金利を引き上げます。結局のところ、彼らは自分自身でお金を借りて向きを変えてあなたに貸し出し、より高い金利費用を借り手に渡す.
高金利とポイントに加えて、ハードマネーの貸し手は、ほとんどの住宅ローンの貸し手と同じように「処理手数料」を請求します。そして評価について言えば、ほとんどのハードマネーの貸し手は、あなたが彼らの承認された評価者を使用することを要求します。とはいえ、これはほとんどの住宅ローンの貸し手に典型的なものであり、ハードマネーの貸し手だけではありません.
ほとんどのハードマネーレンダーは、各抽選に対して検査料も請求します。彼らは改修の各段階で施設に検査員を送り、指定された作業が完了したことを確認してから抽選をリリースします.
2.用語は通常短い
第一に、ハードマネーの貸し手は、ほとんどの場合、通常6〜24ヶ月続く短期ローンを貸し出します。そして、あなたがその期間に彼らに返済しないならば、彼らはそれについてユーモアのセンスを持っていません。彼らがあなたに別のローンを発行する必要がある場合、ポイントと手数料の別のラウンドを期待する.
とは言っても、ローンは短期なので、通常は利息のみです。元金は返済せず、利子のみを返済します。これにより、高金利にもかかわらず、毎月の支払いは耐えられる範囲に維持されます。.
3.遅延支払いには厳しい罰則があります
ハードマネーの貸し手はまた、支払いの遅れについてユーモアのセンスを持っていません。あなたが支払いを逃した場合、あなたが支払い計画を立てるのを助けるためにコールセンターでいくつかのはつらつとした担当者からのフレンドリーな電話を期待しないでください。代わりに、期待は即時差し押さえ通知です.
結局のところ、ハードマネーの貸し手の全体のビジネスモデルは担保に基づいています。彼らの損失に対する保護は、デフォルトする可能性の統計的モデリングに基づいているのではなく、「差し押さえればローンを取り戻すことができますか？」という簡単な計算に基づいています。
4.予算を超える可能性
改修プロジェクトに固有の最終的なリスクは、予算を超えています。あなたの請負業者があなたに余分な5,000ドルの費用であなたを襲った場合、あなたのハードマネーの貸し手が同情的であると期待しないでください。あなたは自分のポケットからの過剰を咳することが期待されます。サプライズのリスクを最小限に抑えるために、購入する前に必ず自宅の検査を受けてください.
これらのリスクはすべて、1つの文にまとめることができます。ローンの条件を遵守するか、迅速な差し押さえに直面します。ハードマネーの貸し手は、ローンを構築している間、借りる前に柔軟です。インクが紙の上にあると、柔軟性がゼロになることを期待してください.
ハードマネーローンを取得することが理にかなっている場合
ハードマネーローンは、非常に特定の種類の不動産取引、つまり購入とリハビリの取引に非常に効果的です。.
言い換えれば、彼らは、困orした家や老朽化した家を見つけ、割引価格で購入し、改修し、それを売却するか、借り換えて長期の賃貸物件として維持する不動産投資家に最適です。ハードマネーローンは、住宅をひっくり返したり、レンタルを改装したりするのに最適です。ただし、融資期間が短いため、投資家は改装が完了したらすぐに売却または借り換えを行う必要があります。.
つまり、ハードマネーローンを利用する前に出口戦略が必要です。実際、ハードマネーの貸し手がローンを申請するときに最初に尋ねる質問の1つは、そのような戦略があるかどうかです。ハードマネーの貸し手は、将来有望な近所について、あるいは将来の上昇や賃料の上昇については推測しません。現在の市場での現状のままの価値と修理後の価値（ARV）に基づいて貸し出します.
ある意味では、客観的で経験豊富な目のセットがあなたの数とあなたの取引をレビューすることに安心感があります。貸し手が懸念の原因を見つけた場合、彼らはすぐにあなたにそれを指摘し、あなたの取引の背後にある論理を正当化するように強制します.
最後に、ほとんどのハードマネーの貸し手は、もはや主たる住居のために住宅所有者に貸し出さないことに言及する価値があります。ハードマネーローンは、消費者向けではなく、消費者が期待する通常の保護が付属していません。迅速に動き、利益を上げたい不動産投資家向けに設計されています.
ハードマネーローンでスケジュールとリノベーション資金を引き出す
ハードマネーの貸し手があなたの取引を検討し、承認したら、必要な修理に基づいてリノベーションの描画スケジュールを計画するためにあなたとあなたの両方が座ります.
「引き分け」とは、特定の修理または改修作業に対する払い戻しです。たとえば、最初の抽選には、特定のパイプと電気配線の交換が含まれます。この作業が完了すると、貸し手は検査官を施設に送り、作業が許容できる品質で完了したことを確認し、引き分けをリリースして作業を払い戻します.
その最後の点は繰り返し述べる価値があります。あなたは前もって労力と材料の代金を支払い、そして貸し手はそれに対してあなたに払い戻しをします.
1つのドローがリリースされると、次のドローの作業に進みます。上記の例を続けるために、2回目の抽選には、ダクトと炉と空調ユニットの交換と接続が含まれます。その後、サイクルが繰り返されます。2回目の抽選が完了したことを通知するために貸し手に電話し、それを確認するために検査官を送り、改修が完了するまで抽選をリリースします。.
あなたが便利で、自分自身で家の改修作業のいくつかをしたいなら、あなたは運が悪いかもしれません。ほとんどのハードマネーの貸し手は、認可された請負業者によって行われた修理のみに資金を提供します-あなたが彼らと高品質で時間通りの仕事の実績がある場合を除き.
リノベーションファイナンスのその他のオプション
もちろん、金銭の貸し手は町で唯一のゲームではありません。あなたの次の不動産取引に資金を供給するために考慮することができるいくつかの他のオプションはここにあります.
1.クラウドファンディングWebサイト
多くのクラウドファンディングWebサイトがハードマネーの貸し手として請求するため、クラウドファンディングのWebサイトとハードマネーの貸し手の間には曖昧な境界線があります。.
上記のように、ハードマネーの貸し手は他人からお金を借りて、それから向きを変えて不動産投資家に貸します。ウェブサイトをクラウドファンディングする場合、彼らは一般からお金を借ります。彼らはより高いリスク、より高いローンを作るので、彼らは金融投資家に強いリターンを提供する傾向があります。しかし、ほとんどのクラウドファンディングWebサイトは、認定された投資家からの資金のみを受け入れ、高い最小投資を必要とします.
クラウドファンディングWebサイトをハードマネーの貸し手または競合他社に分類するかどうかにかかわらず、それらは借り手の観点からは同等です.
2.コミュニティバンク
地元のコミュニティ銀行は、ハードマネーの貸し手に対する真の選択肢と競争相手として機能します。しかし、彼らは小規模な地元の銀行であるため、それらとその貸出条件を特定することはしばしば労働集約的です。過去に地元のコミュニティバンクから借りたいと思っていたとき、検索を実行し、50マイル以内にあるすべてのコミュニティバンクのリストを作成し、それぞれに電話をかけて価格と条件を尋ねなければなりませんでしたリフォームローン用.
なぜ面倒なことをするのか疑問に思われる場合は、これらの銀行の価格設定がハードマネーの貸し手よりも安い場合があることを考慮してください。賃貸投資家にとってさらに良いことに、いくつかの小規模銀行はまだ「リノベーションパーマ」ローンを提供しています。これは、完了時に永続的な長期住宅ローンにロールオーバーする初期リノベーションフェーズを含みます。.
あなたの出口戦略が長期の住宅ローンへの借り換えと賃貸物件の維持である場合、このとらえどころのないローンプログラムを提供するポートフォリオの貸し手を見つけるために何十回も電話をかける価値があります.
3.プライベートマネーレンダー
新しい不動産投資家は、しばしば「プライベートマネー」と「ハードマネー」を混同します。プライベートマネーローンは、友人、家族、知人、またはお金を貸すビジネスを行っていない人などの個人からのものです。.
私は時々個人的に知っている不動産投資家にプライベートノートを貸すという形でお金を投資しています。しかし、私はお金を貸すビジネスではありません。私は時々民間の金貸しを務めていますが、私は金の貸し手ではありません.
上記で概説したように、ハードマネーの貸し手は、個人投資家LLCからの個人貸付であっても、不動産投資家にお金を貸すビジネスを営む企業です。.
4. HELOCまたはホームエクイティローン
あなたがその中に十分な資本を持つ家を持っているなら、あなたはあなたの不動産投資取引に資金を供給するためにあなたの主な住宅に対して借りることができます。.
借り手としてのあなたにとっての利点は、あなたの主たる住居によって担保されたローンは、ほとんど常に投資不動産によって担保されたローンよりも安いということです。それは、投資家が住宅ローンをデフォルトする前に常に投資不動産ローンをデフォルトするため、住宅所有者ローンは貸し手のリスクを低くするからです。.
1つのオプションは、貸出ツリーからのホームエクイティクレジットライン（HELOC）です。これらは、必要に応じて引き出すことができるクレジットの回転ラインです。そして、少なくとも最初のドロー期間（通常は10〜15年）の間、余暇に払い戻します。その後、HELOCは通常、返済期間に移行します。返済期間では、10〜20年にわたって元本残高を返済する必要があります。.
多くの投資家は、HELOCを使用して最初の不動産購入と改修の資金を調達し、完了時に不動産を売却または借り換えて、HELOC残高を支払います。無限に洗い流してください-あなたがこれらの多額の費用をカバーするためにあなたの家に十分な資本がある場合.
別のオプションは、ホームエクイティローン、または第二の住宅ローンです。信用の回転線の代わりに、これはあなたの家に対するもう一つの住宅ローンです。これらのローンは柔軟性がはるかに低いため、一時的な融資を探している不動産投資家にとってはあまり有用ではありません.
5. FHA 203Kローン
これらのローンは、主たる住居の修理資金を探している住宅所有者にのみ適用されます.
あなたが住宅所有者である場合、ハードマネーの貸し手を完全に忘れて、FHA 203Kローンについて地元の銀行のローンオフィサーに話してください。これらは、ハードマネーローンよりも大幅に安く、購入と借換えの両方が可能です。しかし、彼らが許可していないのは豪華な家のアップグレードですので、スイムアップバーのあるプールに心を置いているなら、お金を節約してください.
6.現金
よし、これは資金調達の一形態ではない。しかし、投資不動産を購入して改修するのに十分な現金をまとめることができれば、利子と手数料で莫大なお金を節約できます.
十分な現金がある場合、不動産プロジェクトにお金を投資すべきかどうか、またはそれを他の場所でより適切に使用するかどうかを決定するのに役立つヒントを以下に示します。.
最後の言葉
ハードマネーローンは、改修が必要な投資不動産に融資するための、高速で柔軟かつ便利な方法です。.
彼らはまた高価であり、あなたが交渉の終わりまで生き損ねた場合、貸し手は差し押さえをheしません。住宅所有者にまだ貸し付けているハードマネーの貸し手さえ見つけることができれば、どのような状況でもハードマネーローンを使用して主たる住宅の資金を調達すべきではありません。誰も知らない。不動産投資家でさえ、単にハードマネーの貸し手にデフォルトするのではなく、すべての選択肢を検討すべきです.
一番下の行：最初のオファーを行う前に、不動産取引の資金調達のオプションを知ってください.
不動産投資不動産の資金調達での経験は何ですか？ハードマネーローンを使用したことがありますか?
